Bir ev satın almaya hazırlanırken muhtemelen bir kaleydoskop heyecanına kapılırsınız: Fixer üst veya anahtar teslim? Şehrin göbeğinde veya banliyölerindeki yorucu evdeki küçük kınamak? Geleneksel mi çağdaş mı? Tuğla mı yoksa sıva mu? Sabit faizli veya ayarlanabilir faizli ipotek?

Tamam, belki de sonuncusu tam olarak canlandırıcı değildir. Bununla birlikte sıkıcı olmanız, bununla birlikte, ev satın alma işlemi sırasında bir noktada kendinize sormanız gereken ve yanıtlamanız gereken bir sorudur. Hangi ipotek seçmelisiniz? İster inanın ister inanmayın, kararınız ev yatırımınızı artırabilir veya bozabilir (bkz. 20'li yaşlarınızda İpotek Alma ).

İyi haber: Mükemmel ipotek bulmak için yalnız değilsiniz. Ulusal Emlakçılar Birliği'nden Mart 2015'teki bir çalışmaya göre, üst üste ikinci yıl için Millennials, Amerika'daki en büyük ev alıcı grubunu (% 32) temsil etti. Bu kuşağın üyeleri emlak piyasasına sızmaya devam ederken, ipotek endüstrisinde bazı önemli değişiklikler başlatıyorlar. Bir 2014 Pew Araştırma Merkezi r eport, Millennial mortgage borçlularının teknoloji tabanlı bir ev kredisi başvuru süreci, hızlı çevrimiçi hizmet ve daha hızlı ipotek kapanışları talep ettiğini tespit ettiler.

Ancak yeni evinizi kapatmadan önce, ipotek ödevi yapmanız gerekecek. Burada, bu kritik karar vermenize yardımcı olacak birincil ipotek türleri hakkında bilgi verilmektedir.

FHA Kredileri

FHA kredileri olarak bilinen Federal Housing Administration (Federal Konut İdaresi) (FHA) tarafından sunulan ev kredileri, peşinat ödemeye koyulacak çok miktarda para gerektirmeyen ev alıcılar için tasarlanmıştır - bu nedenle FHA kredileri nakit sıkıntısı çeken Millennials'a çekici geliyor.

FHA kredilerinin aksine, geleneksel 30 yıllık ipotek, özel ipotek sigortası (PMI) ödemediğiniz sürece% 20 peşinat ödemenizi gerektirir. Geleneksel borç verenler, yüksek riskli borçlu olarak kabul edildiklerinden küçük bir peşinat ödeme yaparsanız bu sigortayı ödemenizi istemektedirler. PMI, aylık mortgage ödemenizi, yıllık kredi bakiyenizin% 0-25'ine kadar% 2 artırır.

Bununla birlikte, bir FHA kredisi ile sadece% 3'lük bir peşinat ödemeniz yeterlidir; bunların hepsi de bir hediye veya hibe yoluyla yapılabilir. Bu, kendi paranızın tek bir dolarını indirmeden bir FHA kredisi almanın mümkün olduğu anlamına gelir. Artı, underwriting gereksinimleri bu krediler ile oldukça sıkı değildir. Başka bir deyişle, kredi geçmişiniz tam olarak kusursuz değilse, bir FHA kredisi sizin için en iyi bahis olabilir.

Federal Konut İdaresi, aylık ipotek sigortası maliyetlerini (ki bu da ev sahipleri için daha yüksek aylık ödemelerle sonuçlandı) artırmaya devam etmesiyle, son yıllarda FHA kredileri popülaritesini artırdı. Geleneksel kredilerin aksine, FHA kredileri üzerindeki ipotek sigortası ödemeleri kredinin ömrü boyunca devam eder.Birçok borçlu geleneksel bir 30 yıllık ipotek almak ve evde% 20 özsermaye ulaştı kadar PMI kadar öksürük daha uygun buldu.

Ancak, FHA olayları düzeltmek için önlemler alıyor. Ocak 2015'te, FHA kredileri üzerindeki ipotek primlerini yılda ortalama 900 dolara indirmeye başladı. Özellikle ilk kez ev alıcıları olan FHA kredileri yeniden yükselişe geçtiğinden çabaları sürüyor gibi görünüyor. RealtyTrac'a göre, 2015 yılının ikinci çeyreğinde, FHA'nın kredi kullandırımları bir önceki çeyreğe göre% 50 arttı ve bir önceki yıla göre% 46 arttı.

Sabit faizli ipotek

Geleneksel konut kredileri dünyasında, sabit faizli ipotek, borç alanlar için en tahmin edilebilir ve en basit seçenektir. Faiz oranı ipotek ömrü boyunca değişmez çünkü. Sonuç olarak, her ay yaptığınız anapara ve faiz ödemeleri asla değişmez. Sabit faizli ipotek genellikle 30 yıllık bir kredi olarak kurulmuş olsa da, 10 ya da 15 yıllık sabit faizli ipotek elde etmek mümkündür.

Kredinizi ilk aldığınızda faiz oranı sabit faizli ipotek ile sabitlenir ve krediyi satana kadar, yeniden finanse etmeden veya ödeyene kadar aynı kalır. Bu, faiz oranının% 4 olduğu takdirde, krediyi elde ettiğinizde 20 yıl sonra% 4 olacaktır (hala ipotekiniz varsa).

Sabit faizli ipotek avantajı basit: Sürprizler yok. Faiz oran hareketlerine göre değişen aylık ödemelerle uğraşmak zorunda kalmazsınız. Enflasyon kontrolden çıkıp ipotek oranlarının% 20'ye çıkması bile, aylık ödemeniz aynı kalıyor. Bu, bütçenizi kontrol etmenizi sağlar. Sabit faizli bir ipotek genellikle beş yıldan daha uzun süre bir evde kalacağınızı düşünüyorsanız en iyi seçimdir ve faiz oranları yükselirken de akıllıca bir tercihtir. Ayrıca, bu basit ipoteklerin anlaşılması kolay olduğundan, ilk kez ev alıcılar için idealdir.

Ancak, ödeme öngörülebilirliği için prim ödersiniz. Sabit faizli ipotekler genellikle ayarlanabilir ipoteklerden daha pahalıdır (aşağıya bakınız). Bankrate'ye göre. com, ortalama 2014 mortgage oranları 30 yıllık sabit faizli ipotek kredileri için% 4. 5 iken, 5/1 ARM'in ilk beş yılı için% 3. 3 idi (oran beş yıl sabit ve kalan 25 yılın 30 yıllık ipotek). Bu, 5/1 ARM'ın "balayı" periyodu için ayda 875 $ iken, 30 yıllık sabit oranlı (anapara ve faiz dahil) $ 200, 000 ipotek üzerinden ayda $ 1, 000 ödeme yapıyor.

Ayarlanabilir Faizli İpotekler

Yukarıdaki örnekte gösterilen tasarrufları düşündüğünüzde, ayarlanabilir faizli bir ipotek (ARM) için para kazanmak için cazip olabilirsiniz. Fakat ARM'ler çok belirsizlik taşırlar. Ayarlanabilir oranlı bir ipotek, kredinin başında büyük bir maliyet fayda sağlayabilirse de, bunun yerine yol boyunca ödeyebilirsiniz.

"Değişken faizli mortgage" veya "değişken faizli mortgage" olarak da bilinen ARM, faiz oranının zamanla değiştiği bir ipotektir.Bir ARM ile, ilk faiz oranı belirli bir süre sabitlenir ve bu "teaser" faiz oranı genellikle piyasa oranından düşüktür. Sözleşmenizde belirtilen belirli bir süre sonra (bazen "yukarıda belirtilen" balayı "dönemi olarak bilinir), kredinizdeki faiz oranı, düzenli olarak, bazen her ay olduğu gibi ayarlanır veya sıfırlanır. Bu ayarlamalar, aylık mortgage ödemelerinizi de değiştirecektir. Örneğin, 2/28 ARM için ilk faiz oranı iki yıllık bir süre için sabitlenir ve daha sonra kalan 30 yıllık ipotekli 28 yıllık süre için değişken faiz oranına döner.

Bir kolunuz olduğunda, aylık ipotek ödemeleri kredinin ömrü boyunca keskin bir şekilde artabilir. Faiz oranları artıyorsa, yılda bir az bir oranda% 6 ARM,% 11 veya daha yüksek bir seviyeye fırlayabilir. ARM'li birçok ev sahibi, yakın tarihli konut çöküşünde evlerini kaybetti, çünkü ödemeleri artmaya devam etti. Bu borçlular, kredisinden çıkmak için satamazlar veya yeniden finanse edemezlerdi ve sonunda evlerinin değeri ipotek borcundan düşük tuttu. Toparlanabilir olması için, ayarlanabilir ipoteklerin anlaşılması oldukça zor olabilir, bu da onları ilk kez alıcılar için tartışmalı bir seçenek haline getirir.

Artı tarafta, ARM'ler, yeniden finanse etmek zorunda kalmadan faiz oranlarındaki düşüşten faydalanmanızı sağlar. Ayrıca, yalnızca bir veya iki yıl boyunca bir evde kalmayı planlıyorsanız, uygulanabilir ve uygun fiyatlı bir seçenektir.

Alt satır

Sizin için en iyi ipotek türünü belirlemek, göze alabileceğiniz peşin ödeme boyutuna ve aylık nakit akışınızdan pazarın mevcut durumuna kadar bir dizi faktöre bağlıdır. Her ne kadar cevabın webinde dolaşmaya cazip gelebilirseniz de, ipotek oranları sürekli değişiyor, bu yüzden uzmanlara yöneliyor. En az iki farklı mortgage brokeri veya borç verene konuşun ve benzersiz durumunuzu tartışın. Bu profesyoneller size rehberlik sunabilir, seçeneklerinizi açıklayabilir ve özel ihtiyaçlarınız için en uygun ipotek seçmenize yardımcı olabilir.

Daha fazla bilgi için İpotek Temelleri ve İpotek Kredisi Nasıl Satın Alınır konusuna bakın. Bu, ilk ev satın alımınızsa o zaman özel programları kaçırmayın, ayrıca İlk Kez Ev Sahipleri için Krediler 'ı kontrol edin.