Borsada olmayan gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) son yıllarda birçok yatırımcıya çok para kazandırdı. Bu talebin artmasına yol açtı, ancak bu tür yatırımlar göründüğü kadar gevşek değil. Bu, ticarete konu olmayan GYO'ların yatırım değerlendirme listenizden çıkarılması gerektiği anlamına gelmez. Bu, atlamadan önce artı ve eksilerini bilmeniz gerektiği anlamına gelir.

Borsa dışı GYO'lara Borsa GDO'lu GYO'lar

Borsada işlem gören GYO'lar ile ticarete konu olmayan GYO'lar arasındaki en büyük fark, bu GYO'ların likit olmayan olmasıdır. Aslında, çoğu ticarete konu olmayan GYO'lar, en az yedi yıl kilitlenme süresi gerektirir. Bazı durumlarda para tahsil etmek hala mümkün, ancak genellikle bir yıldan sonra, yalnızca% 3 ila% 5 arasında olacak ve bazen geri ödeme programları sona eriyor. Ticareti DıĢı GYO'lar, ön uç ücretleri% 15 gibi yüksektir. Satış, tazminat ve harcamalar% 10'u aşamaz. Diğer% 5 (muhtemelen) ihraççı maliyetlerinden gelir. Net gider oranları, döviz ticareti yapılan GYO'larda nadiren% 1'in üzerine çıkmaktadır. Her iki GYO türü de vergilendirilebilir gelirinin% 90'ını temettü şeklinde hissedarlarına iade etmelidir. (Daha fazla bilgi için, bkz. Konut, Sağlık ve Büro REIT'leri .

Ticari olmayan GYO sınırlı bir yatırım ömrüne sahiptir. GYO, belirlenen zaman çerçevesi tamamlandıktan sonra, bir menkul kıymet borsasında veya tasfiye listesinde yer almalıdır. Tasfiye olayı ortaya çıkarsa, önemli miktarda kar görebilirdiniz veya 0 TL'lik bir değer görebildiniz. Öte yandan, borsada işlem gören bir GYO'nun önceden belirlenmiş bir zaman çerçevesi yoktur.

SEC Filings

Borsada işlem gören bir GYO gibi, ticareti bulunmayan bir GYO, Menkul Kıymetler ve Mübadele Komisyonu (SEC) ile birlikte dosyalanmalıdır. Birçok yatırımcı bunun farkında değildir, çünkü Borsa dışı GYO'lar menkul kıymet borsalarında listelenmemektedir. Buradaki anahtar şeffaflıktır. Belli bir işlem görmeyen GYO'yu bilmeniz gereken her şeyi öğrenmek için SEC'nin EDGAR veritabanına gidin. Araştırmak istediğiniz GYO'yu bulun ve onun 10-Q (üç ayda bir) ve 10-K (yıllık) dosyalarını okuyun. Bu korkutucu gelebilir, ancak değil. Küçük baskı ve süslü terminolojinin sizi aldatmasına izin verme. Çamurlukun etrafında, bu GYO'nun sağlığı hakkında kaliteli bilgi bulacaksınız. (Daha fazla bilgi için, bkz. Yeni Yatırımcılar İçin SEC EDGAR Araçları .

Çoğu yatırımcı, SEC dosyalarını okumak için zahmete girmez. Kendinizi kalabalığınızdan ayırın ve bilinçli bir yatırımcı olabilmeniz için ekstra bir adım atın. Bunu yaparken rahat değilseniz, en azından sizin için yapması için bir finansal danışman tutun.

Bir SEC dosyası okurken birkaç şeye bakın: (Daha fazla bilgi için SEC Kayıtları: Bilmek İstediğiniz Formlar .)

• GYO nasıl kullanılır? (Dağıtımlar operasyonların net nakitlerinden fazla ise endişe etmek için bir sebep vardır.)
• Gayrimenkul varlıklarının portföyü (Bu varlıkları ayrı ayrı araştırın.
• Yönetim ekibi (Yönetim ekibi yaşanmış mıydı, öyleyse geçmişte başarılı mı oldular?)
• Genel giderler giderler
• Sermaye maliyeti

Dağıtım Resmi

Ticari olmayan bir GYO'taki dağıtımlar garanti edilemez. Bazı durumlarda, askıya alınıyor ve bazen tamamen durduruluyor. Dağıtımların başkalarının parasıyla finanse edildiği durumlar var - diğer yatırımcılarda olduğu gibi. Bu, hemen bir kırmızı bayraktır ve bir Ponzi planından farklı değildir. (Daha fazla bilgi için, bkz. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) - GYO'ları Analiz Etme ve GYO Performansı .)

Dağıtımların kiralar, doluluk ücretleri vb. Tarafından finanse edildiğinden emin olmak istiyorsunuz. Ayrıca, dağıtımların yalnızca artan borç, nakit rezervlere düşüş veya yeni hisse satışları nedeniyle mümkün olduğunu düşünüyorsanız, geleneksel gelir getirici yöntemlerin çalışmadığının bir göstergesi olabilir. Bu, mevcut dağıtım seviyelerini korumak için GYO'yu işleten şirketin umutsuz bir teşebbüsü olabilir. Ve bir GYO'nun net varlıkların% 100'ünden fazlasını borçlandığını tespit ederseniz aşırı kaldıraç ve varsayılan olasılığı belirtir.

Diğer Uyarılar

• Eğer ticarete konu olmayan bir GYO, SEC'e başvurmazsa, bu bir aldatmaca. Uzak dur.
• Ön uç bir ücreti% 15'e kadar çıkarsa, bunun anlamı sadece 85.000 $ 100.000 $ yatırım yapılması anlamına geliyor. GYO'nun performansı, mükemmel bir getiri görmek için istisnai olmalı. Bu sermayenin başka yerlerde daha iyi kullanılmaya uygun olup olmadığını sorun.
• Financial Industry Regulatory Authority (FINRA), Mayıs 2013'teki ticari olmayan GYO piyasasındaki yanlış ve yanıltıcı bilgiler konusunda uyarıda bulundu.
• Ticari olmayan bir GYO'nun mülkiyet şartnamesiyle ilgili bilgi sağladığından emin olun. Kör havuzlardan kaçının. Sadece gayrimenkul değerlerini değerlendirebileceğiniz GYO'lara yatırım yapın.
• Olağanüstü getiriler vaat ederken spesifik ayrıntıları olmayan literatürü gönderen ticari olmayan GYO'lardan kaçının.
• Mevcut piyasa koşullarına dayanan gayrimenkul risklerini göz önünde bulundurun. Bunu kategorilere ayırdığınızdan emin olun. Örneğin, hastanelerin şu anda banliyö alışveriş merkezlerine göre daha iyi performans göstereceği düşünülmektedir.
• Özel GYO'lardan kaçının. Bunlara sadece akredite edilmiş yatırımcılar erişilebilir (net değeri 1 milyon dolar veya daha fazla). SEC'e açıklama yapılması gerekli olmadığından, bilinçli kararlar almanızı engelleyecek zorunlu bilgilere erişemezsin. (Daha fazla bilgi için, bkz. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) Riski Nedir? )

Bottom Line

Türev Olmayan GYO'lar yıllardır dağıtım yapma potansiyeline sahiptir. Fakat yukarıda verilen nedenlerden ötürü, bu son derece yüksek riskli bir yatırım olarak görülmelidir. Daha iyi risk / ödül oranları sunan diğer ilgili yatırım araçları da vardır. (Daha fazla bilgi için, bkz. GYOlara Sahip olma Potansiyel Tuzaklarında Neler Var? )