Gayrimenkul yatırımcılarının kararlar alması, satması veya yapması için temel değerleme becerilerine sahip olması gerekir. Gayrimenkul yatırım şirketleri, yatırım kararlarında onlara yardımcı olmak için gelişmiş değerleme modelleri geliştirdiler. Bununla birlikte, elektronik tablo araçlarını kullanarak bir kişi, gelir üreten çoğu gayrimenkul için yeterli bir değer üretebilir. Buna, konut amaçlı kiralık mülk olarak satın alınan konut gayrimenkul dahildir.

Gayrimaddi iskonto edilmiş nakit akımını veya sermayeleştirme yöntemlerini kullanarak gayrimenkule değer biçmek hisse senedine veya tahvil değerine benzer. Tek fark nakit akışlarının ürün ve hizmetleri satmanın aksine finansal kiralama alanından türetilmesidir. Herhangi bir yatırımcının potansiyel yatırım fırsatlarıyla yabani otlar için yeterince tatmin edici bir değerleme nasıl hazırlandığını öğrenmek için okumaya devam edin.

Bireysel Değerleme

Bazı kişiler, sertifikalı bir değerlendirme tamamlandığında, bir değerleme üretmenin gereksiz olduğunu düşünmektedir. Bununla birlikte, bir yatırımcının değerlemesi, çeşitli nedenlerle bir değerlendirmeden farklı olabilir.

Yatırımcı, mülkiyetin kiracıyı cezbetme kabiliyeti veya kiracıların ödemek istediği kira oranlarına ilişkin farklı düşüncelere sahip olabilir. Potansiyel bir alıcı veya satıcı olarak, yatırımcı mülkün değerleme uzmanından çok daha fazla veya daha az risk aldığını hissedebilir.

Değerleme uzmanları, değerin ayrı ayrı değerlendirilmesini gerçekleştirir. Malın yerini alacak maliyeti, yeni ve karşılaştırılabilir işlemlerin bir karşılaştırmasını ve bir gelir yaklaşımını içerir. Bu yöntemlerden bazıları genellikle piyasayı geride bırakıyor, yükseliş trendinde değer düşürüyor ve bir düşüş eğiliminde varlıkları aşırı değerlendirebiliyor.

Gayrimenkul piyasasında fırsatlar bulmak, piyasa tarafından hatalı değer verilen mülkleri bulmaktır. Bu genellikle bir mülkün piyasa beklentilerini aşan bir seviyede yönetilmesi anlamına gelir. Bir değerleme, bir mülkün gerçek gelir getirici potansiyelinin tahminini sağlamalıdır.

Gayrimenkul Değerleme

Gayrimenkulü değerlendirmeye yönelik gelir yaklaşımı, hisse senedi, tahvil veya diğer gelir getirici yatırımları değerleme süreci ile benzerdir. Çoğu analist, varlığın net bugünkü değerini (NPV) belirlemek için indirgenmiş nakit akışı (DCF) yöntemini kullanır.

NPV, yatırımcının risk düzeltilmiş getirisini sağlayacak bugünkü doların mülk değeridir. NPV, sahiplerine sağlanan periyodik nakit akışını yatırımcının istenen getiri oranına (RROR) indirgeyerek belirlenir. RROR bir yatırımcının ilgili riskler için gerekli getiri oranına sahip olması nedeniyle elde edilen değer, söz konusu yatırımcı için riske göre düzeltilmiş bir değerdir. Bu değeri piyasa fiyatlarıyla karşılaştırarak, bir yatırımcı karar alma, tutma veya satma hakkına sahiptir.

Hisse senedi değerleri, faiz kupon ödemelerini iskonto ederek kâr payı, tahvil değerini iskonto etmek suretiyle elde edilir.Maddi duran varlıklar kiralama gelirlerinden mahsup edildikten sonra net nakit akışının iskonto edilmesi veya sahiplerine sağlanan nakit ile değerlenir. Bir malı değerlendirmek, tüm kira gelirlerini tahmin etmeyi ve daha sonra bu kira ödemelerini yürütmek ve sürdürmek için gereken tüm masrafları düşürmeyi içerir.

Tüm gelir tahminleri doğrudan kira sözleşmelerinden gelir. Kira sözleşmeleri, kiracılar ile ev sahibi arasındaki sözleşmeden doğan sözleşmelerdir. Kiradaki tüm kira ve sözleşmedeki artışlar (tırmanışlar) kira sözleşmelerinde ve aynı zamanda alan ve kira imtiyazları için olan seçeneklerle açıklanacaktır. Sahipler ayrıca mülkiyet masraflarının bir bölümünü veya tamamını kiracılardan geri alırlar. Bu gelirin toplanma şekli de kira sözleşmesinde belirtilmiştir. Üç ana kiralama türü vardır:

• Tam hizmet kiralama
• Net kiralama
• Üçlü (NNN) kiralama

Tam hizmet kiralamasında, kiracılar kiraya ek olarak herhangi bir şey ödememektedir. Net kiralamada, kiracılar, mülkiyete geçtikten sonraki dönemdeki artışın bir kısmını genelde gider tutarında öderler. Üçlü kiralama sözleşmesinde, kiracı tüm mülkiyet masraflarından daha fazla paya sahiptir.

Aşağıda, bir gelir değerlemesi hazırlanırken göz önüne alınması gereken harcama türleri verilmiştir:

• Leasing maliyetleri
• Yönetim maliyeti
• Sermaye maliyetleri

Leasing maliyetleri, kiracıları cezbetmek için gerekli masrafları ve kira yürütmek. Yönetim masrafları, kamu hizmetleri, temizlik, vergiler gibi mülkiyet seviyesindeki masrafların yanı sıra mülkün idaresi için yapılan masrafları da ifade eder. Faaliyet giderlerinden daha az gelir, net işletme gelirine eşittir (NOI). NOI, mülkün normal işlemlerinden elde edilen nakit akışıdır. Nakit akışı, sermaye maliyetlerini NOI'den çıkararak türetilir. Sermaye maliyetleri, mülkün bakımını yapmak için periyodik sermaye harcamalarından oluşmaktadır. Bunlara kiralama komisyonları, kiracı iyileştirmeleri veya gelecekteki mülk yükseltmeleri için sermaye yedekleri için herhangi bir sermaye dahildir.

Değerleme Örneği

Periyodik nakit akışları belirlendiğinde, mülk değerini belirlemek için geri indirilebilirler. Şekil 1, özelliklerin çoğuna değer verecek şekilde ayarlanabilen basit bir değerleme tasarımını göstermektedir.

Varsayım	Değer	Varsayım	Değer
Gelir Büyümesi Yr1-10 (g)	% 4	Gelir Büyümesi Yr11 + (g)	% 3 > RROR (K)
% 13	Giderler Gelirin Yüzdesi	% 40	Sermaye Giderleri
10, 000	Geri Verme Oranı (Kg)	% 10	Şekil 1

Değerleme, bir yıl içinde her yıl% 4 ve% 10 büyüyen 100.000 ABD $ yıllık kira geliri yaratan bir mülk olarak kabul edilmektedir. Giderler gelirin% 40'ı olarak tahmin edilmektedir. Sermaye yedekleri yılda 10, 000 dolar olarak modellenmiştir. İskonto oranı veya RROR,% 13 olarak belirlenmiştir. 10. yılı mülkün geri dönüş değerinin belirlenmesinde kullanılan kapitalizasyon oranı% 10 olarak tahmin edilmiştir. Mali terminolojide, bu sermaye oranı, K'nin yatırımcının RROR'dur (istenen getiri oranı) ve g gelirdeki beklenen büyümenin K-g'ye eşittir. K-g, yatırımcının gerekli gelir getirmesi veya gelir tarafından sağlanan toplam getiri miktarı olarak da bilinir.

10. yılın mülkünün değeri, 11. yılın tahmini NOI'sini alarak ve bunu büyük harf kullanım oranına bölerek türetilmiştir. Yatırımcının gerekli getiri oranının% 13 olduğu varsayıldığında, aktifleştirme% 10 veya K-g'ye (% 13 -% 3) eşit olur. Şekil 2'de 11. yılın NOI'sı 88 $, 812'dir. Periyodik nakit akışları hesaplandıktan sonra, 58, 333 NBD'yi elde etmek için iskonto oranı (% 13) ile iskonto edilirler.

Öğe

Yıl 1 999 Yr 2 999 Yr 3 999 Yr 4 999 Yr 5 999 Yr 6 999 Yr 7 999 Yr8 999 Yr 9 999 Yr 10 999 Yr 11	Gelir	100	104	108. 16	112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33
148. 02	giderler	-40	-41. 60	-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93
-59. 21	Net Faaliyet Gelirleri (NOI)	60	62. 64 40	. 896	67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 82 96	. 116	85. 398
88. 812	sermaye	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10
-	Nakit Akışı (CF)	50	52. 54 40	. 57 90	. 60 49	. 65 19	63	. 68 92	. 72 96	. 75 12	. 40
-	Geri döndürme	-	-	-	-	-	-	-	-	-	888. 12
-	Toplam Nakit Akışı	50	52. 54 40	. 57 90	. 60 49	. 65 19	63	. 68 92	. 72 96	. 12	963. 52
-	Temettü randımanı	% 9	% 9	% 9	% 10	% 10	% 11	% 11	% 12	<% % 12	% 13
-	Şekil 2 (binlerce dolarlık)	Şekil 2, herhangi bir gelir üreten veya kiralanan mülkün değerini belirlemek için kullanılabilecek basit bir format sağlar. Konut gayrimenkulünü kiralık mülk olarak satın alan yatırımcılar, tahsil edilecek kira oranlarının ödenmekte olan alış fiyatını destekleyecek kadar yeterli olup olmadığını belirlemek için değerleme hazırlamalıdır. Değerleme uzmanları genellikle varsayılan olarak 10 yıllık bir nakit akışı kullansalar da, yatırımcılar, mülkün satın alındığı varsayımları yansıtan nakit akışları üretmelidir. Bu biçim, basitleştirilmiş olmasına rağmen, karmaşıklığa bakılmaksızın herhangi bir malı değerlendirecek şekilde ayarlanabilir. Hatta oteller bu şekilde değer biçilebilir. Sadece bir oda kiralamasını bir günlük kiralamalar olarak düşünün.	Alış, Satış veya Beklemek	Bir mülk satın alırken, bir yatırımcının değerlendirilen değeri satıcının teklifinden veya değer biçilen değerinden büyükse, Mülk, RROR'u alma ihtimali yüksek olarak satın alınabilir. Tersine, bir mülk satarken, değerlendirilen değer bir alıcının teklifinden azsa, mülk satılmalıdır. Buna ek olarak, değerlendirilen değer piyasayla uyumluysa ve RROR ilgili risk için yeterli bir getiri sağlıyorsa, işletme sahibi değerleme ile piyasa değeri arasında bir dengesizlik olana kadar yatırım yapmaya karar verebilir.	Değer, bir kişinin bir mülk için ödeme yapmaya istekli olacağı en büyük miktar olarak tanımlanabilir. Bir varlığı satın alırken, finansman, mülkün nihai değerini etkilememelidir; çünkü her alıcı mevcut farklı finansman seçeneklerine sahiptir.	Ancak, halihazırda finanse edilen mallara sahip yatırımcılar için durum böyle değildir. Satış öncesi cezalar gibi finansman yapılarının yatırımcıyı satıcının kazançlarından mahrum edebilmesi için satmak için uygun bir zamana karar verirken finansman göz önüne alınmalıdır. Bu, yatırımcıların piyasada artık bulunmayan olumlu finansman şartlarını aldığı durumlarda önemlidir. Mevcut borç ile yatırım, muhtemel satış gelirlerini yeniden yatırım yaparken elde edilenden daha iyi risk ayarlamalı getiriler sağlayabilir. İpotek borcuna ek mali risk dahil etmek için RROR riskini ayarlayın.	Alt satır	Alıp satmak olsun karar verme sürecine yardımcı olacak kadar doğru bir değerleme modeli üretmek mümkündür. Modeli oluşturmada yer alan matematik nispeten açık ve çoğu yatırımcının elinde. Yerel piyasa standartları, kira yapıları ve gelir ve giderlerin farklı mülkiyet türlerinde nasıl işlediği hakkında bazı temel bilgileri kazandıktan sonra, gelecekteki nakit akışlarını tahmin edebilmelidir.	Bankamatik veya Kredi Kartı: Kiralık Araba Kiralama Araç kiralamadan önce, bir kredi kartı kullanıyorsanız eklediğiniz sigortayı satın alma hakkında iki kez düşünün. Kârlı Kiralama Mülkiyetinin En Önemli 10 Özellikleri Kiralık mülk satın almak mı istiyorsunuz? Bunlar, gelir üreten gayrimenkuller için dikkate alınması gereken faktörlerdir. Yukarı taşınma: Rüya Evi veya Para Çukuru? Evinizi yeniliyorsanız, bilmeniz gereken bazı şeyler şunlardır; böylece ihtiyaç duyduğunuzdan daha fazla para harcamazsınız.