Tersine çevrilen ipotekler tüketiciler için çılgınca bir şey olarak eleştiriliyor. En büyük şikâyetlerden biri, birçok dul eşin vefat edenlerin eşleri vefat ettikten sonra evlerini kaybetmelerinden kaynaklanmaktadır. Bu neden oldu ve sana da olabilir mi?

(Temel bilgilerin hızlı bir görünümü için, bkz. Ters İpotek Nasıl Çalışır? ).

Zamanlama Anahtarıdır

Ölümünden sonra hayatta olan eşinizin mülkünü kaybetme olasılığı, krediyi aldığınız zamana bağlıdır. 4 Ağustos 2014 tarihinde veya sonrasında çıkarılan kredilere kıyasla 4 Ağustos 2014'te veya sonrasında çıkarılan krediler için farklı kurallar geçerlidir. İkincisi, Konut ve Kentsel Gelişme Dairesinin (HUD) ters ipotek politikalarını değiştirdiği tarihtir.

Bu değişiklik, bir grup borçsuz hayatta olan eşin (yani isimleri ters ipotek sözleşmeleri üzerinde olmamıştı) tarafından bölüme karşı açılmış bir davaya yanıt olarak geldi; ipotek brokerları eşlerinden (resmi borçlular) öldükten sonra evlerinde yaşayabileceklerini belirtti. Bunun yerine borç verenler mortgage kredilerinin borcu sona erdiğinde geri ödenmesini istedikleri için haciz içerisine girdiler. Bazı eşler ipotekte bulunmadığı için bu durum genellikle "genç-eşin sorunu" olarak adlandırılır çünkü kredinin alındığı anda ters ipotek hakkı kazanamayacak kadar gençlerdi (bkz. Bir Ters için Nitelendirirsiniz? İpotek? ).

Borç verenler, aslında, HUD'un ters ipotek yönetmeliklerini takip ediyordu. Bununla birlikte, 2013'te federal bir mahkeme, Bennett ve ark. v. Donovan HUD düzenlemeleri federal yasayı ihlal ettiğini ve bir borç veren, tek ters ipotekli borçlu olan eşinin eşi öldüğünde, hemen ters ödeme yapmak için ters ipotek üzerinde adı olmayan hayatta kalan bir eşi isteyemez. Birazdan yeni kurallarla ilgili daha ayrıntılı bilgi edineceğiz.

Önce, "4 Ağustos 2014'ten önce çıkarılan" ifadesini tanımlayalım. İpotek için başvurduğunuz tarih siz midir? Evrakı imzaladığınız tarih? Teknik açıdan, bu aslında birincisi ikincisinden daha yakın olmasına rağmen aslında değil. Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından sigortalanmış bir krediye başvurduğunuzda, düzenli, ileri FHA ipotek veya ters, ev kredisi dönüşüm ipotek (HECM) ipotek olsun, krediniz için vaka numarası denir. İpoteğinize hangi kuralların uygulanacağını belirleyen vaka numarası verildiğinde tarih. Kredi yetkilisi, emlak adresinizi ve Sosyal Güvenlik numaranızı onayladıktan sonra, FHA tarafından atanan eşsiz bir 10 haneli tanımlayıcı olan vaka numaranızı alır. Bu numarayı HECM uygulamanızın 1. sayfasının en üstünde bulabilirsiniz.Ardından, vaka numaranızla ilişkili tarihi öğrenmek için, bu tarih ipotek başvurusunda sağlanmadığından, borç verene veya HUD'ye başvurmanız gerekir.

4 Ağustos 2014 tarihinden önce

HUD, yönetmelikteki değişiklikleri mortgagee harfleri adı verilen belgeler aracılığıyla halka haber verir. Bu yazının yazıldığı tarihte, 12 Haziran 2015'te yayınlanan ipotek mektubu 2015-15, 4 Ağustos 2014 tarihinden önce alınmış borçlanmayan hayatta kalan eşler ve HES'ler hakkında en güncel kuralları içermektedir. Bu mektup, ters ipotek borçlarını borçlu eşin ölümü üzerine orijinal ters ipotek sözleşmesinin koşullarını izleyebilir. Bu, evinin 4 Ağustos 2014'ten önce çıkarılan ters ipotek ile karşılandığı, hayatta kalan ve borçlanmayan bir eşin, borçlu eşi ilk önce ortadan kaybolması durumunda hâlâ evini kaybetme riski altında olduğu anlamına gelir.

Bununla birlikte, ipotekli mektubu, ters ipotek borç verenlerine, ters ipotek borcunu ödemeye alternatif bir alternatif verir (başka bir deyişle, altı ay içinde rehin verilmesi riskiyle hemen ödeme talep eder). Tersine mortgage kredisi veren kişilerin, ters ipoteğin sahipliğini HUD'ye devretmelerini sağlayan "mortgagee isteğe bağlı seçim (MOE) ataması" adı verilen bir seçeneği var. Borç veren, ev satarak elde edeceği miktarı telafi etmek için HUD ile bir talepte bulunur.

İpotek aktarma, HUD'nin, ters mortgage ile ilgili temel şartları yerine getirmeye devam ettiği sürece, mülk vergilerinin güncel tutulması gibi uygun ve hayatta kalan bir eşin evde kalmasına izin veren "erteleme dönemi" ni yaratıyor. , ev sahiplerinin sigorta ödemelerini sürdürebilmesi ve malın iyi durumda kalması. Eş, evin yasal bir sahibi olmalı ve birincil konut olarak kullanmaya devam etmelidir. Kredinin kapatıldığı zamanda borçlu eş ile yasal olarak evli olması ve borç alan eşin ölene kadar evli kalması gerekir. Ters ipotek elde edildiğinde yasal olarak evlenmesine izin verilmeyen fakat borçlu öldükten önce evli olan eşcinsel çiftlerin aynı hakları vardır.

Dil, mülkiyet devrinin borç veren için şart değil, bir seçenek olduğunu açıkça ortaya koyuyor. Başka bir deyişle, bu sözde "genç-benlik sorunu" hala 4 Ağustos 2014 tarihinden önce bir HECM çıkaran ev sahipleri için geçerlidir. Bu durumda eşlerden sağ kalan seçenekler keşfetmek için bir gayrimenkul avukatına danışmak isteyebilir.

4 Ağustos 2014 ya da sonrasında

Çiftler neden ilk önce bir eşin adını ters ipotek üzerine koydular? Ödemelerin büyüklüğü borçlunun yaşına bağlı olduğu için çoğu kez ters ipotek gelirlerini artırmak oldu. Şimdi, yine de, o strateji için artık bir fayda yok. Eşinizin 62 yaşından küçük olması ve dolayısıyla geriye dönük ipotekte eş-borçlu olması için yeterince yaşlı olmasa da, günümüz ipotekleriyle elde edilen kredi gelirleri, daha küçük yaşta olan eşin yaşına dayalı olmalıdır. Günün kuralları uyarınca, uygun borçlu olmayan eşin 62 yaşından küçük olması durumunda, yukarıda özetlenen erteleme dönemi gerekliliklerini yerine getirdiği sürece korunacaktır.

Daha genç, borçlu olmayan biriyle evli iken ters ipotek alırsanız, uygun bir borçlanmayan eş veya uygun olmayan borçsuz bir eş olarak kapanışa resmi olarak belgelenecektir. Uygun bir borç vermeyen eş, birincil konutta borçlu eş ile birlikte yaşamaktadır; uygun olmayan borçlanmayan bir eş, birincil ikametgahı olarak başka bir yerde yaşar. Çift, HECM'yi çıkardıktan sonra boşandıysa ertelenme eşi için geçerli değildir. Aynı zamanda, bir ters ipotekli borcunu ödünç verdikten sonra evlenen yeni bir eşin için de geçerli değildir. Aynı düzenlemeler, ters ipotek elde edildiğinde yasal olarak evlenmesine izin verilmeyen, ancak borçlu öldükten önce evli olan eşcinsel çiftlere uygulanır; çünkü bu kişiler, HUD "uygun hayatta kalan borçsuz eş" tanımına girer. "

Bottom Line

Yakın tarihli reformlara rağmen, dul ya da dul eşinin ölümü üzerine evini kaybedebilecek durumlar halen sürüyor. Siz veya eşiniz halihazırda bir ters ipotek almışsa, durumunuza hangi kurallar seti uygulandığını anladığınızdan emin olun. Risk altında olduğunuza göre bir emlak avukatıyla veya finansal planlamacıyla bir araya gelmek isteyebilirsiniz.

Ters ipotek bulunduğunuz tarihte, ödünç alınan eşin öldürülmesinden sonra kalan borçlu olmayan eşin daha fazla kazanç almasına izin verilmeyeceğini unutmayın. Kredi gelirleri birikimle elde edildiğinde bu sorun olmaz, ancak ters ipotek fonlarının aylık ödemeler akışı veya bir kredi hattı olarak verilmesi sorun olabilir. Bugün ters ipotek alıyorsanız, özellikle sadece bir eşiniz borçlu olarak listeleniyorsa, toplu ödeme seçeneğinin en fazla finansal güvenlik sağlayıp sağlayamayacağını düşünmelisiniz.

(Geriye dönük ipotekler hakkında daha fazla bilgi edinmek için Vergilere ve Ters İpoteğe Yönelik Kılavuz ve Doğru Ters İpotek Kredisi Seçme başlıklı bölümü okuyun.)

Not: Burada yalnızca kurallarda belirtilen kurallar konut sermayesi dönüşüm ipotekleri (HEKM'ler) için geçerlidir. Bunlar, üç ana ters ipotek türünün en yaygın ve FHA tarafından sigortalanmış olanlarıdır. Tek amaçlı bir ters ipotek veya mülkiyet ters ipotek olan ters ipotekli borç alanların% 5'inden biri iseniz, bu makalede açıklanan sorunların durumunuza uygun olup olmadığını öğrenmek için kredi evrak incelemeniz gerekir.