Portföy yönetimi teorisinin alternatif varlıkları iyi çeşitlendirilmiş bir portföyün parçası olarak dahil etmesinin temel bir ilkesidir. Meraklı yatırımcılar için en popüler alternatif yatırımlardan biri gayrimenkul. Enflasyona karşı varlıklarını korumak isteyen ve istikrarlı bir nakit akışı potansiyelinden yararlanmak isteyenler için, bu nispeten istikrarlı varlık sınıfına maruz kalmak için iki temel yöntem var: gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) ve özel sermaye gayrimenkulleri (PERE) fonlar. PERE fonlarının doğasına ve tarihine, avantajlarına ve REIT'lere karşı nasıl biriktiklerini inceliyoruz. (Daha fazla bilgi için, bkz. Özel Sermaye Emlaklarına Yatırım Nasıl Yapılır ve Emlak Portföyünüzü İstikrarsızlaştırabilir mi?)

Bir Özel Sermaye Emlak Fonu nasılı?

Wharton School of Business'da Zell / Lurie Emlak Merkezi tarafından yapılan araştırmaya göre, cezaevinde kalan haciz içeren mülkleri satın almak için "savaş-göğüs" ünitesinin bir araya getirilmesi gereğini duyduklarında ilk havuzlanmış PERE fonu, iş adamı tarafından yaratılmıştı. 1980'lerde Sam Zell. Prepin Research'e göre bu öncü firma 409 milyon dolarlık sermayeyi artırırken, PERE sektörü 2014'ten itibaren 742 milyar dolarlık global varlıklarda büyümüştür.

Bu popülerlikteki büyük artış, yönetim kurulu ücretlerinde milyonlarca dolara karşılık gelir; çünkü PERE firmaları aktif olarak yönetilir ve yatırım fonları gibi fon yöneticileri (veya genel ortaklar), taahhüt edilen toplam sermaye PERE yöneticileri, yatırımcılarla (sınırlı ortaklıklar veya LP'ler) birlikte, genellikle 3-10 oranında kendi sermaye katkısıyla yatırım eğilimindedir ve mevcut firmaya taahhüt edilen sermaye önemli ölçüde görevlendirilene kadar ek fonlar oluşturmayı engeller .

PERE firmalarının yatırımcıları genellikle kurumsal (emeklilik fonları, vakıf fonları, fon fonları, vb.) Veya yüksek net değerli bireylerdir. Bu yatırımcılar, risk ve getiriler arasında değişen ve genellikle üç ila sekiz yıl arasında değişen gayrimenkulle ilgili çeşitli yatırımlarda genel ortağın takdirine bırakılmak üzere, katkılarını kapalı uçlu "kör havuzlar" da bir araya toplarlar. Bir PERE firmasının izleyebileceği potansiyel yatırım stratejileri şunlardır:

• Yerleşmiş yerlerde iyi çeşitlendirilmiş, düşük riskli / getiri oranlı, geleneksel varlık sınıflarını (ofis alanı, perakende, endüstriyel ve çok aileli birimler) sürdüren temel stratejiler. Temel stratejiler, hiçbir borcu az kullanır ve LP'ler için sürekli bir nakit akışı sağlamaya çalışır.
• Core-Plus stratejileri ılımlı miktarda kaldıraç kullanır ve geri dönüşün yanı sıra daha ılımlı olma eğilimindedir.Core-plus varlıkları daha az kurulu lokasyonda olabilir ve bir miktar katma değer eklemesi gerektirebilir.
• Katma Değer stratejileri, orta ila yüksek risk ve getiri sağlar ve çekirdek veya çekirdek artığına göre daha yüksek bir kaldıraç sunar. Katma değer stratejisi, edinilen varlıkların yeniden kiralanması veya yeniden geliştirilmesi yoluyla değer katmayı amaçlamaktadır.
• Fırsatçı stratejiler, kötü yönetilen, boş veya eski varlıkları hedef alan yüksek riskli, yüksek getirili stratejilerdir. Bu stratejiler çok yüksek bir kaldıraç kullanıyor ve tüm şirketlerin veya portföylerin portföylerini satın almalarını ya da tam bir geliştirme ya da dönüşüm projeleri gerektirmesini istiyor.
• Ara Kat Borç Ödemesi / Borçlarını Dikkat Etmek Borç, borç verenin temerrüdü halinde altta yatan varlıklara sahip olma konusunda rahat olan firmalar tarafından kullanılan stratejilerdir; çünkü bu stratejide yer alan firmaların verdikleri krediler, geleneksel borç verenlerden daha agresiftir.
• Fund of Funds, üçüncü parti yönetilen PERE firmalarına yatırım yapan ve daha büyük ve seçkin firmalara erişmek isteyen küçük yatırımcılar için çeşitli yatırım çözümleri sunan fonlardır.

PERE Yatırım Faydaları

Daha önce belirtildiği gibi, PERE fonları genellikle kurumsal yatırımcılar ve yüksek net değerli bireyler için geçerlidir. Bununla birlikte, kamuoyunun üyeleri, The Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33. 03 + 0 43% Highstock 4 ile oluşturulmuş) gibi firmalar aracılığıyla sunulan halka açık sermaye fonlarıyla PERE'ye maruz kalabilir. 2. 6 ), Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC 31. 11-0.58% Highstock 4. 2 6 ile oluşturuldu) ve Carlyle Group LP (CG CGCarlyle Group LP22, 25-1.% 33 Highstock ile oluşturuldu. 4. 2. 6 ). Aktif olarak yönetilen doğası gereği, PERE fonları, bilinçli yönetim ekibinin, performansı düşük özellikleri aramak ve katma değerli girişimler yürütmek suretiyle yatırımcı zenginlikleri yaratma fırsatlarını sunar. Ayrıca, PERE fonlarının özel niteliği, kamu hisse senedi piyasalarındaki dalgalanma ve akışı merak etmeden, günlük işler sırasında yönetim ekiplerine daha doğrudan girdi sağlıyor. Üstelik, bu özel nitelik, yönetimin farklı gayrimenkullerin alt bölümlerine ayrılması veya birleştirilmesi ve mevcut gayrimenkul portföyünün herhangi bir sayıda kritere (coğrafya, tür vb.) Göre satılması, finanse edilmesi veya kiralanması gibi çeşitli stratejileri takip etme esnekliğini verir.

PERE'ler ve GYO'lar

PERE'lerin performansları genelde halka açık iş ortaklarıyla karşılaştırılmıştır: GYO'lar. Bazı yatırımcılar, REE'nin kamuya açık pazardaki şeffaflığı, likiditesi ve hesap verebilirliği yerine, PERE'nin aktif yönetimi ile birlikte gelen potansiyel alfa kaynaklarından vazgeçmeye hazırdırlar. Ulusal Emlak Yatırım Ortaklıkları Kuruluşu (NAREIT) tarafından 2010 yılında yapılan bir araştırmada, ABD GYO piyasası ve özel sermaye gayrimenkul fonlarından 17.5 yıl veriler karşılaştırılmış ve kamu yatırım fonları, yatırım fonları süresince, çekirdek, katma değerli ve fırsatçı fonlardan daha iyi performans gösterdiğini bulmuştur. tam pazar döngüsü.Bununla birlikte, çalışma, döngünün boğa pazarı aşamalarında (zirve noktasına kadar), fırsatçı fonların, daha kısa bir yığın-doruk dönemi nedeniyle (temel ve katma değerli fonların devam etmesine rağmen, yıllık bazda REITS'den daha iyi performans sergilediğini buldu gecikme için).

Aşağıdaki Şekil 1, PERE fonlarının GYO'ların 1989/1990 ila 2007/2008 arasındaki net getirilerini göstermektedir.

Premium " />

Ayrıca, GYO'ların daha fazla getiri ve daha yüksek kısa vadeli oynaklık yaşadığı fikrinin aksine, Investments and Pensions Europe tarafından yayınlanan 2009 yılı bir makalesinde, PERE'nin getirisinin" yumuşatılmış "hale geldiğini ve günlük olarak hisse senedi gibi, özel gayrimenkul ve GYO'lar arasındaki korelasyonun zaman içinde önemli ölçüde daha yüksek ve arttığı tespit edilmiştir Çözüm - Bir risk-getiri yelpazesinde tüm noktalarda daha verimli bir sınır yaratmak için her iki varlık sınıfını da içermelidir (Şekil B)

B Serisi, GYO'lar ve PERE'ler bir portföye eklendikten sonra, riske uyarlanmış getirilerdeki artışı vurgular. (Daha fazla bilgi için, GYO'lar ile Nasıl Çeşitlendirilir.) Varlık Yönetimi: Kamu ve Özel Emlak: Kaynak: BNY Mellon Varlık Yönetimi

Bottom Line

Gayrimenkul yatırımlarını çeşitlendirmek isteyen yatırımcılar için özel sermaye gayrimenkul fonları, emlak piyasalarına maruz kalmanın iyi bir yoludur. bu varlık sınıfı. REITS kadar likit veya şeffaf olmasa da, kaldıraçtan fazla bağımlı olmaksızın disipline edilmiş ve odaklanmış bir yatırım stratejisinin rehberliğinde, deneyimli ve kanıtlanmış bir yönetim ekibi tarafından yönlendirilen PERE fonları, yüksek oranda riske göre düzeltilmiş getiriler sağlayabilir.