Kiraladığınız gayrimenkulün sahibi misiniz? Devam eden gelir ve sermaye kazanımı potansiyeline ek olarak, bu tür yatırımlar karınız üzerindeki gelir vergisini azaltabilecek kesintileri sunar. Ama önce, ne tür gayrimenkul yatırımcısı: pasif bir yatırımcı veya emlakçı mı? Bu yazıda, sınıflandırmanızın aldığınız vergi indirimleri sayısından nasıl büyük bir fark yaratabileceğini göstereceğiz.
Zamanınızın büyük bir kısmını emlak işinde gayrimenkul uzmanı olarak geçiriyorsanız, kayıp kayıplarınız pasif değildir. Bu, kayıplarınızın pasif ve pasif olmayan tüm gelirlere karşı tam olarak düşülebileceği anlamına gelir. Aksi takdirde, kayıplarınız pasif olur ve yalnızca kira gelirinize karşı 25,000 $ düşülebilir (değiştirilmiş düzeltilmiş brüt geliriniz (MAGI) 100,000 ila 150,000 ABD doları ise kesinti safhaları). Bununla birlikte, 25.000 ABD Doları'nın üstündeki kayıplar ertesi yıla aktarılabilir.

IRS bir emlak uzmanını, çalışma süresinin yarısından fazlasını kiralık işte geçiren biri olarak tanımlar. Buna mülk geliştirme, inşaat, satın alma ve yönetim dahildir. Ayrıca, gayrimenkul kiralama mülklerinde çalışan 750 saatten fazla bir süre harcamanız gerekir. (Kiralik mülk sahibi olma hakkında ek kaynaklar bulmak için bkz. Gayrimenkul Yatırımları ve Ev Sahibi Olmak İçin İpuçları .)

Ortak Gelir Kaynakları
Kira Geliri
Kiraya ilişkin aldığınız paralar, aldığınız yılda vergilendirilebilir olarak kabul edilir; Bu nedenle, peşin ödemeleri gelir olarak içermelisiniz.

Örneğin, ayda 1, 000 dolarlık bir ev kiraladığınızı ve yeni kiracıların kirayı imzaladıklarında ilk ve son aylık kira ödemelerini istersiniz. Bu durumda, $ 2, 000 tutarındaki 1.000 ABD Doları, gelecekte birkaç yıl sürebilecek bir süreyi kapsıyor olsa bile, gelir olarak aldığınız 2.000 ABD Doları olduğunu beyan etmek zorundasınız.

Kiracı ödenen masraflar
Kiracınızın ödedikleri masraflar gelir sayılır. Bu, örneğin, bir kiracının şehir dışındayken yapması gereken bir buzdolabında acil durum onarımı içerecektir. Ardından, onarım ödemesini bir kira gideri olarak düşebilirsiniz.

Hizmet Alım Satımı
Kiracı, kiralık olarak karşılığında hizmet ticaretinde bulunabilir. Bununla birlikte, hizmetlerin adil piyasa değerini gelir olarak içermelisiniz. Örnek olarak, kiracınız kiralama evini bir aylık kira karşılığında ($ 1,000 değerinde) boya önermekte ise, parayı almadığınız halde $ 1,000'i gelir olarak dahil etmeniz gerekir. Bununla birlikte, 1.000 doları bir masraf olarak düşürebilirsiniz.

Güvenlik mevduatları
Güvenlik mevduatları, bu parayı, kira sözleşmesinin bitiminde kiracıya iade etmek için verdikleri zaman vergilendirilmez.Ancak kiracınız kira koşullarına uymazsa ne olur?
Örneğin, 500 dolarlık bir güvenlik yatırımı tahsil ettiğinizi ve ardından kiracılarınızın evden çıkıp duvardaki 400 dolarlık masraflı delikleri tazelediğini varsayalım. Bu miktarı, geri verdiğiniz yılda güvenlik depozitosundan düşebilirsiniz. O sırada, duvarı onarmak için kullandığınız 400 Dolar'ı gelir olarak eklemelisiniz. Ayrıca, 400 ABD Dolarını vergiden düşülebilir bir harcama olarak gösterebilirsiniz.

Onarımlar Vs. İyileştirmeler
Kira mülk sahipleri, mülklerinde yaptıkları her şeyin bir ödeyebilecek masraf olduğunu varsayabilir. Öyle değil , IRS'e göre.

Bir onarım, kiralık mülkünüzü iyi durumda tutar ve sizin için ödediğiniz yılda vergiden düşülebilir bir harcama tutar. Onarımlar boyama, kırık bir tuvalet sabitleme ve arızalı bir ışık anahtarı değiştirme içerir. Öte yandan iyileştirmeler, mülkünüze katma değer sağlarlar ve onlar için ödeme yaparken indirilemezsiniz. Maliyetinizin mülkinizin ömrü boyunca amortismana tabi tutulmasıyla iyileştirme maliyetini geri kazanmanız gerekir. Geliştirmeler yeni bir çatı, teras veya garaj içerebilir.

Dolayısıyla, vergi açısından, onlarla birlikte çoğalma ve yenileme ihtiyacı beklemek yerine sorunlar ortaya çıktığı için onarım yapmalısınız.

Ortak İndirimler
İpotek Masrafları
Bir ipotek temin etme masrafları, ödemeniz sırasında düşülebilir değildir. Bunlara komisyonlar ve değerlendirme dahildir. Bununla birlikte, ipotekinizin ömrü boyunca onları amortize edebilirsiniz.

İpotek ödemelerini başlattıktan sonra, ödemenin tümünün indirilemediğini unutmayın. Her ödemenin bir kısmı müdürün ödemesine yöneldiğinden, bu miktar indirilebilir bir masraf değildir; faiz yönünde ödenen kısmı indirilemez. İpotek şirketiniz her sene size yıl boyunca faiz ödemiş olduğunuzu gösteren bir Form 1098 gönderecektir. Bu telafi edilemez. Ayrıca, ödemenizin bir bölümünde vergileri ve sigortayı karşılamak için bir emanet hesabına giren para varsa, ipotek şirketiniz de bunu size bildirmelidir.

Seyahat Giderleri
Kira toplamak veya kiralık mülkünüzü korumak için seyahatte harcadığınız paranın vergiden düşülebi- lir. Bununla birlikte, gezinin amacı iyileştirmeler yapmak ise, bu masrafı iyileştirme ve amortismanın bir parçası olarak geri kazanmanız gerekir.

Seyahat masraflarınızı nasıl düşüreceğiniz konusunda iki seçeneğiniz vardır: gerçek giderler veya standart kilometre oranı. Yayın 463 'da IRS'nin gereksinimleri ve geçerli kilometre müsaadesi hakkında daha fazla bilgi bulabilirsiniz.

Diğer Yaygın Giderler
Onarım ve amortismana ek olarak, düşebileceğiniz diğer ortak masrafların bazıları şöyledir:

• Sigorta
• Vergiler
• Çim bakımı
• Vergi beyannamesi hazırlama ücreti
• Sebeplerden (kasırga, deprem, sel vb.) Veya hırsızlıktan kaynaklanan kayıplar

Apartmanlar ve Kooperatifler
Kiralık bir mülkünüz veya kooperatif varsa, bunların her biri özel kurallara sahiptir.

Apartmanlar
Apartman dairesinde ortak mülkün bakımını üstlenmek için aidat veya değerlendirmeler ödeyebilirsiniz.Buna bina yapısı, lobiler, asansörler ve rekreasyon alanları dahildir.

Mülkünüzü kiraladığınızda, amortisman, onarım, faiz ve ortak mülkle ilgili vergiler gibi giderleri düşebilirsiniz. Bununla birlikte, tek ailenin kiralanmasındaki gibi, sermaye iyileştirmeleri için harcanan paranın, kulüpte bir kabin için yapılan bir değerlendirmeden düşülmesine izin verilmez. Bunun yerine, ömrü boyunca herhangi bir iyileşme maliyetinizi düşürmeniz gerekir.

Kooperatifler
Kiraladığınız bir kooperatif dairesi için sahip olduğunuz masraflar indirime tabi değildir. Bu, kooperatif konut şirketine ödenen bakım ücretlerini de içerir. Sermaye iyileştirmeleri farklı şekilde ele alınır - iyileştirmenin maliyetini düşüremezsiniz ya da değer kaybedemezsiniz. Geliştirmenin maliyetini şirketin hisse senedinde maliyet esasına eklemelisiniz. Bu daire sattığınızda sermaye kazançınızı düşürecektir.

İyi Kayıtlar
tutun IRS Program E uyarınca birçok gider kategorisi için alanlar vardır. Bu nedenle, IRS size düşebileceğin eşyalarda esneklik sağlar. Ancak, iddianızı yedeklemeye hazır olun ve onarımlar ve bakım için yapılacak sermaye iyileştirmeleri masraflarını ortadan kaldırmaya dikkat edin. Unutmayın, iyileştirmeler için harcadığınız para sattığınızda vergi yükümlülüğünüzü azaltabilir.

Buna ek olarak, bir gayrimenkul uzmanı olduğunuzu iddia ediyorsanız, aktif katılımınızı ve mülkleriniz için her sene harcanan süreyi ispatlamak için belgeleri destekleme (randevu kitapları, günlükler, takvim, günlükler vb.) Tutmalısınız.

Sonuç olarak, emlak yatırımcıları için oldukça az sayıda kesinti bulunmaktadır ve hangilerinin sizin için nitelikli olduğunuzu bilmek öder.

Kiralama hakkında daha fazla bilgi için, bkz. Ev Satılık, Vergi Şoku Var mı? , Kiralamak veya Satın Almak İçin? Mali Konular - Bölüm 1 ve Bölüm 2 .