İpotek faizinin vergiden düşülebilmesi, ev sahiplerine tanıdık bir fayda sağlamakla birlikte, ev sahiplerinin bilmeleri gereken tek vergi ile ilgili sorun değildir. Bir eve sahip olmanın en büyük zorluklarından bazıları, puan ve maliyet bazıyla ilgili vergi düzenlemeleri biçiminde gelir. Neyse ki, küçük bir bilgi gizemleri temizlemeye doğru uzun bir yol kat ediyor. Bu yazıda size ipotek bazında puan indirimi yapacağız ve size evinizin değerine, maliyet tabanına ve nihai olarak vergi yükümlülüğünüze nasıl yaptıklarını göstereceğiz.

Puanlar Üzerine Primer

Puanlar, bir borçlu tarafından bir ipotek girmek için ödenen belirli masraflardır. Noktalar peşin ödenen faiz olarak kabul edildiğinden, bir borçlu bunları kesintiler olarak kullanabilir. Bununla birlikte, ipotek söz konusu olduğunda, bir ev satın alanının genellikle kredi değerinin% 1-3'ü kadar olan puanlar için tam bir vergi kesintisi yapıp çalışmayacağı konusunda kafanız karışır. Genel olarak, puan peşin ödenen bir faiz olduğundan, bunları ipotek süresi üzerinden düşmeniz gerekir. Bununla birlikte, İç Gelirler Hizmeti (IRS), şu şartlar yerine getirildiği sürece puanların gerçek ödeme tarihinde kesintiye uğrayabileceğini belirtmektedir:

- Kredi, birincil konutunuz (çoğu zaman yaşadığınız) tarafından temin edilir

- Ödeme noktaları bölgenizde kurulmuş bir uygulamadır

- Ödenen puanlar şunlardı:

coğrafi bölgenizde genellikle ödenen miktardan fazla değil - Nakit ödeme yöntemini kullanırsınız, yani gelirinizi aldığınız yılda rapor edersiniz ve onlara ödediğiniz yılda masraf düşersiniz

< ! --3 ->

- Ödeme masrafları, muayene ücretleri, tapu ücretleri, avukatlık ücretleri veya emlak vergileri gibi, genellikle uzlaştırmaya esas veriş-çek verme sayfasında ayrı olarak belirtilen maddeler için puanlar ödenmedi.

- Sen sağladın fonlar en az satıcı tarafından ödenen puanları saymazsanız ve ücretlendirilen puanları ödemek için borç veren kuruluşunuzdan veya ipotek brokerinizden borç almadıysanız - Ödünç aldığınız parayı kullandıysanız, veya birincil konutunuzu inşa edin

- Puan ipotek anaparasının bir yüzdesi olarak hesaplanmıştır ve tutar açıklama beyannamesinde açıkça gösterilmiştir

Bazı durumlarda, puanların ömrü boyunca kesilmesi gerekir kredi. Örneğin, 30 yıllık bir kredinin puanı yılda 1/30 oranında düşülecektir. Bu kategoriye giren hususlar şunları içerir:

- ikinci bir ev için bir ipotek;

- Daha düşük bir faiz oranı elde etmek için yeniden finanse edildiğinde ödenen puanlar içeren bir krediyi (kredinin birincil konutunuzu iyileştirmek için kullanılmadığı sürece) yeniden finanse edilmesi;

- birincil ikametgahınızı satın almak, inşa etmek veya geliştirmek için kullanılmayan bir konut kredisiyle ilgilidir. Kredinin bir bölümü birincil ikametgahınızı satın almak, oluşturmak veya geliştirmek için kullanılıyorsa, puanların ödendiği yılda ilgili miktar puanı düşülebilir.

Kredi erken tahakkuk ederse, kalan tüm puanlar derhal düşülebilir. Ayrıca, Ocak ayında alacağınız IRS Form 1098'in, ipotek ödemenizin yapıldığı indirilemeyen faiz tutarını listelediğini, ancak itfa pokusunu takip etmediğini unutmayın. Vergi beyannamesi doldururken itfa puanı için herhangi bir kesintiye ilişkin uygun bir açıklama eklediğinizden emin olun. Puan satıcı tarafından ödeniyorsa, alıcı vergi beyannamesinden kesebilir, ancak evin maliyet tabanını buna karşılık gelen bir miktarda azaltmalıdır. IRS'nin puanlarıyla ilgili kapsamlı bir genel bakış için lütfen en son raporu ziyaret edin.

Alış ve Satış: Esaslara Daha Yakından Bakın

Vergi amaçları için bir varlığın orijinal değeri olan maliyet bazında, çoğunlukla alıcıların kafasında yeni bir ev satın alırken son şey olur. Bunu düşünmüyor olabilseniz de, mülkünüzü satın almanızın ve edinimden sonra yaptıklarınızın, esasın belirlenmesini ve eninde sonunda herhangi bir verginin ödenmesi gereken kazancını etkiliyor.

Verginin Anlaşılması

Evinizde (birincil konut) satılmadan önce beş yılın en az ikisinde evde oturuyorsanız ve yaşamışsanız, Vergi Memuru Yardım Alınması sayesinde herhangi bir vergi ödemeniz gerekmeyebilir 1997 tarihli Kanun Hükmünde Kararname. 7 Mayıs 1997'den önce, ev sahipleri, iki yıl içinde gelirler daha pahalı olan birincil konut satın almak için kullanılmışsa veya ev sahibi en azından ev satın almak için kullanılmışsa, ev sahipleri, bir ev satışından elde edilen kazançlarla ilgili sermaye kazançları vergisi ödemekle yükümlüdürler. 55 yaşındaydı ve satıştan elde edilen kârda 125 $ 'a kadar bir ömür boyu vergi muafiyeti talep ettiler.

Bugün, tek bir kişi birincil konut satışı ile elde edilen sermaye kazançlarında 250 bin dolara kadar herhangi bir vergi ödemiyor ve evde yaşadığınız sürece evli çiftler 500 bin dolara kadar vergi ödemiyor. satıştan önceki beş yıllık dönemde iki yıldan az bir süredir. 1997'den önce bir ev sattıysanız ve karınızı yeni birincil konuta yuvarladıysanız, vergi tabanınızı hesaplarken devrilme karının tutarını eklemelisiniz. Azalan sağlık, istihdamda ya da boşanma gibi özel koşullar altında, iki yıllık şartlar kaldırılır ve vergi muafiyeti evde yaşayan ay sayısına dayanır. Örneğin, satıcı evde 12 ay boyunca yaşamış olsaydı, evde yaşayan ay sayısı 24 (iki yıl içinde ay sayısı) olarak bölünür. Sonuç, mülkün satışı sonucunda oluşan herhangi bir sermaye kazançında ev sahibine% 50 muafiyet kazandıran 0,5'tir. Zorunlu bir yeniden yerleştirme nedeniyle hareket eden askeri personel iki yıllık kuraldan muaftır.

Evli çiftlerin 250 bin dolarlık sermaye kazanımı (evli çiftler için 500 dolar, 000 dolar) önemli bir muafiyet gibi görünse de, son on yılda ülkenin birçok bölgesinde yükselen konut piyasaları, mütevazi evlerin bile zamanla önemli ölçüde değer kazanmasına neden oldu. . Geleceğin yerel emlak piyasasında ne gibi bir getiri sağlayacağını asla bilemeyeceğinizden, maliyet tabanınızı takip etmek ve sattığınızda vergi yükümlülüğünün ne olacağını anlamak önemlidir.

Esasları Hesaplama

Evinizdeki maliyet esaslarını belirlemek için, eve yaptığınız herhangi bir sermaye iyileştirme maliyetini, ev için ödediğiniz fiyata eklemeniz gerekir. Sermaye iyileştirmeleri genellikle, mülkiyetinizin değerini ve ömrünü uzatan her şey olarak tanımlanır. Bu iyileştirmeler bir mutfağı genişletmek, bir yüzme havuzu kurmak veya ilave bir yatak odası eklemek olabilir. Sonra, herhangi bir satıcı tarafından ödenen puanlar, amortisman ve kayıp miktarını çıkarmanız gerekiyor.

Örnek: Maliyet Esaslarını Hesaplama

Ev Satın Alma Fiyatı: 300 $ 000 Satıcı Ücretli Puanlar: - 6000 $ Yüzme Havuzu: $ 20, 000 Düzeltilmiş Maliyet Esasları: 314.000 $ < The Bottom Line 2007 yılında meydana gelen mortgage krizinde konut fiyatları önemli bir darbe alsa da, tarih önceki konut patlamalarına benzer bir şekilde tekrarlanmaya devam ederse, birçok ev sahibi evlerinin değerini takdir edecek uzun vadede. Benzer şekilde, sermaye kazancı vergisi kanunlarının yine de değişeceği ihtimali iyi. Çünkü kimse geleceğin ne olacağını kesin olarak anlayamaz, evinizin değerini, temelini ve vergi yükümlülüğünü her zaman tam olarak anlamak en iyisidir. Bir gün, bilgiye ihtiyacınız olduğunda, elinizin altında tutmaktan memnuniyet duyarız.