Düzensizların emlak teorisi şöyle bir şeye gidiyor: Hacılar geldi. Arazi kullanmaya başladılar. Daha fazla Avrupalı ​​geldi. Arazi talebi o kadar yüksek ki Yerli Amerikalılar yeni gelen yerleşimciler için yer açmaya itildi. Daha fazla arazi inşa edilemez, bu nedenle talep ve fiyatlar her zaman artıyor, böylece gayrimenkul büyük bir yatırım haline geliyor.

Maalesef formül oldukça basit değil. Burada emlak fiyatlarına ve bunların süresiz yükseleceği uzun süredir devam eden teoriye bakıyoruz.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Ulusal Emlakçılar Derneği (NAR) sonsuza yükselen fiyatlar teorisini desteklemek için görünüyordu. Aşağıdaki grafik, 1968'den 2004'e kadar olan medyan ev fiyatlarını izlemektedir ve 36 yıllık dönemde tek bir düşüş göstermeksizin% 6.4'lük yıllık ortalama bir artış göstermektedir.

Şekil 1: 1968'den 2004'e kadar orta ev fiyatları

Kaynak: Ulusal Emlak Komisyoncuları Birliği

Verilerin Neyi Göstermediği

Ne yazık ki ev sahipleri için 2004 son bir yıldı pazarın düzleşmeden önceki sağlıklı büyüme rakamlarının 2006'ya gelindiğinde, NAR verileri sadece% 1'lik bir artış gösterdi. Ondan sonra piyasalar benzeri görülmemiş bir düşüş yaşadı.

Ülke genelinde fiyatlar 2007'de düştü. 2008'de ve yine 2009'da düştü. 2010 yılının ortalarına kadar konut fiyatları durgun bir piyasa ile 2004 seviyelerine geriledi. Standard and Poor's verilerine göre, onlarca yıldır büyümek isteyen tek yönlü biletlerin sadece birkaç yılda yüzde 30'dan fazla düştüğü düşünülüyordu. (Bkz. Ayrıca

Konut Piyasası Kabarcıkları Pop

. Rakamlar yanlış yoldan başlamadan önce bile, satış fiyat eğilimleri veriler eksik bir resim verdi. Ulusal Ev Üreticileri Birliği, Amerika'daki ortalama ev büyüklüğünün 1950'de 983 metre kare, 1970'de 1. 500 metre kare ve 2004'te 2.349 metre kare olduğunu bildirdi. Bu eğilim 2000'li yılların ilk yarısında devam ettikten sonra hangi azalmaya başladı biraz. (Ayrıca bakınız: McMansion: Büyük Ev Trendinde Daha Yakından Bir Bakış

) Evlerin büyüklüğü ve enflasyon yapı malzemeleri maliyetine eklenmesiyle birlikte, konut fiyatlarının yükselir. Enflasyon resmin dışına atılırsa ne olur? Sonuç tamamen beklenmedik bir şey. 2000'li yılların sonundaki gayrimenkul krizinden önce bile ev fiyatları sık sık ve önemli ölçüde düştü. (Bkz. Ayrıca A Down Piyasasında Bir Gayrimenkul Alacaklarını Kapatma

.) Aslında Birinci Dünya Savaşı, Büyük Bunalım, İkinci Dünya Savaşı, 1970'ler ve 1980'ler önemli dönemler gördü fiyat düşüşü.Diğer noktalarda da düzenli olarak az düşüşler meydana geldi. (Ayrıca bakınız: 2006'da New York Times

tarafından üretilen grafik.) Ulusal Sayılar, Bölgesel Eğilimler ve Mahalleminiz Ulusal eğilim numaraları bile resmin yalnızca bir bölümünü anlatmaktadır. Konut fiyatları eğilimleri, coğrafi bölgeden coğrafi bölgeye büyük farklılık gösterebilir. California'daki patlama Detroit'teki bir göğüs deliğini maskeleyebilir. Aynı şehirde bile sayılar çok değişebilir. Yeni büyüme veya soylulaştırma yaşayan bölgeler, önemli fiyat takdiri gösterebilirken, şehir genelindeki bölgeler düşüş gösterebilir.

Ulusal ve bölgesel istatistiklere bakarken, bölgenizdeki pazarın gerçeğini hesaba kattığınızdan emin olun. Ulusal düzeyde yükselen fiyatlar, şehir, eyalet veya mahalle geriliyorsa size yardımcı olmayabilir.

Gerçeklik

Emlak olarak bir yatırım olarak bakıldığında göz önüne alınması gereken bir diğer önemli nokta, "yatırımınız" satmadığınız sürece asla kazanç elde etmemenizdir. Dolayısıyla birincil ikamet satın aldığınız andan itibaren ikiye katlansa bile, pratik açıdan muhtemelen sadece emlak vergilerinizin arttığı anlamına gelir. Yaşadığınız tüm kazanç, mal satana kadar sadece kağıtta kazanç demektir.

Aynı bölgede başka bir ev satın almak ya da satmayı seçtiyseniz, diğer ev fiyatlarının da arttığını unutmayın. Gerçekten satışınızdan bir kazanç ayırtmak için, aynı bölgedeki daha küçük eve taşınmanız ya da bölgeden çıkmanız ve yaşamak için daha ucuz bir yer bulmanız gerekecek.

Evinizdeki eşyaya karşı borç alarak dokunabilirsiniz, ancak evinizi bir ATM olarak kullanmak geçmişte aptalca bir strateji olduğunu kanıtladı. Ödediğiniz faiz sadece kârınıza yansıtılamaz, aynı zamanda kredi ödemeleri mali istikrarınızdan uzaklaşır. Emlak fiyatları düşerse, evin değerinden daha kredi nedeniyle daha sıradan bir konumda bulursunuz. (Bkz. Ayrıca:

Ev Sermayeli Krediler: Maliyetler

. Peki, Gayrimenkul, Kötü Yatırım mı? Şimdiye kadar, bir ev satın almanın zamanla değer kazanacağına dair bir değer olmadığını düşünüyor olabilirsiniz. Aynı evde yaşamayı planlıyorsanız, harcayabileceğiniz herhangi bir kârı görme ihtimaliniz doğruysa da, bir çıkış stratejisiyle satın almaya başlarsanız, bir evde görüşme şansı çok yüksektir. nakit kâr.

Önce, bir ev satın almanın sebebini düşünün. Eğer cevap "yaşamak" ise, kâr ve zararlar hakkında düşünmeyi bırakmalısınız. Cevap "para kazanmak için" ise, işlemi bir çıkış stratejisiyle girmeniz gerekir. Mülkün satın alma fiyatını göz önünde bulundurarak, bir satış fiyatı aklınızda bulundurmanız gerekir.

Fiyat noktasına geldiğinizde, mülkünü beğenilen bir hisse senedi gibi satacaksınız. Yaşam tarzınıza bağlı olarak, bu, birincil konutunuz için pratik bir yaklaşım olmayabilir; ancak birçok gayrimenkul yatırımcısının mülkleri satın alırken, tadilat yaparken ve satarken tam olarak yaptığı şey budur.Sadece fiyatların her zaman yukarı çıkmadığını unutmayın. 2010 yılında, pazarın bazı kısımları zirve noktalarından% 40 düştü.

Geçmişte Japonya konut fiyatlarının daha da düştüğünü gördü. Bu, bu fiyatların kârlı topraklara geri dönmeyeceği anlamına gelmez, ancak bazı durumlarda çok uzun sürebileceğini unutmayın.

Bottom Line

Tarihe bir kılavuz olarak, çoğu kişinin ev sahibi olması, aslında yaşamak istedikleri, ipotek borcunu hızlı bir şekilde ödeyebilecekleri, emekli olana kadar orada yaşayacakları ve daha sonra küçüklüklerini küçülttürecekleri bir yer satın almak için iyi şeyler yapardı. Daha ucuz bir ev. Bu kesin bir bahis değildir, ancak bu strateji kar elde etme olasılığını artırır.