Gayrimenkulde kısa bir satış, olağanüstü mortgage'dan daha az bir ev satması demektir.

Bay ve Bayan Smith'in yedi yıl önce bir ev satın almak için 400, 000 dolar ödünç aldıklarını söyleyin. Ev, satın alındığı tarihte 400, 000 dolarla değerlendirildi. Bay Smith işini kaybeder ve çift ipotek ödemelerinde geride kalıyor. Karşılaştırmalı bir piyasa analizini inceledikten sonra, Smiths evinin değerinin düştüğünü öğrenir ve şu an sadece 310.000 dolar değerindedir. Kredilerinde 385.000 dolar sola bakan Smiths, aramak yerine ev satmayı tercih eder. federal Evde Ekonomik Refinance Programı gibi hükümet refinansman seçeneklerini öğrenin ve kredi verenlerden 310, 000 $ karşılığında satma iznini isteyin. Ev sattığında banka, Smith'ten alınan borcun tamamını geri alacaktır; Çoğu durumda, borç veren ipoteklerini tamamen ödenmiş olarak görecektir.

İşlem, pahalı ve zaman alan rehinle evin hacmini geri kazanmamasını sağlayarak bankaya fayda sağlar ve hacizin olumsuz kredi sonuçlarını önlemek için satıcıya yarar sağlar (ve iflasın bazen ona eşlik eder).

Kısa Satış ve Foreclosure

Kısa satışlar ve haciz, sıkıntı yaşayan borçlulara ev sahipleri için sunulan finansal seçeneklerdir: ipotek ödemelerinde arkasında, su altında bir ev var (yani, değerlidir ipotek üzerindeki ödenmemiş bakiyeden daha düşük) veya her ikisini birden karşılar. Her iki durumda da ev sahibi olmaya zorlanır, ancak zaman çizelgesi ve diğer sonuçlar her bir durumda farklıdır.

Bir ev sahibinin neden bir haciz karşılığında kısa bir satış seçeceğine ilişkin farklı sebepler var.

Kısa Satış

Kısa satışlar genellikle ev sahibi tarafından başlatılır, çoğu kez bir ev değeri% 20 veya daha fazla düştüğünde. Sürecin başlamasından önce ipotek tutan borç veren, kısa satış yapma kararı ile imzalamalıdır. Buna ek olarak, borç alanın, genellikle bir bankanın, kısa bir satışın neden mantıklı olduğunu açıklayan dokümantasyona ihtiyacı vardır; Sonuçta, kredi veren kurum süreçte çok para kaybedebilir.

Kısa satış için onaylanırsa, alıcı önce ev sahibi ile görüşür ve daha sonra ikinci bankadan satın alım konusunda onay ister. Kredi verme yetkisine sahip olmadan onaylamamız önemlidir.

Kısa satışlar, bazen uzun süren ve evrak-yoğun işlemler, bazen işleme başlamak için tam bir yıl sürecek eğilimindedir. Bununla birlikte, kısa satışlar, bir rehale gibi ev sahibinin kredi notuna zararlı değildir. Kısa bir satış, gelecekteki borç verenlere ve alacaklılara daha iyi görünür: Banka, evinizi geri elden geçirmek zorunda kalmadan harekete geçtiğinizi gösterir.Kısa bir satış yapmış olan bir ev sahibi, bazı kısıtlamalarla birlikte hemen başka bir ev satın almak için uygun olabilir.

Foreclosure

Borçlu ödeme yapamamış bir borç verme işlemi, borç verenin evi ele geçirmesinin eylemidir. Ev, notada teminat olarak kullanıldığından, borç verenin son seçeneği budur. Kısa bir satışın aksine, haciz sadece borç verenler tarafından başlatılır. Borç veren, ipotek ilk yatırımında iyi yapmak için umut, bir ev satışı zorlamak için suçlu borçlulara karşı hareket eder. Ayrıca, çoğu kısa satışın aksine, birçok tasarruf ev sahibi evden vazgeçtiğinde gerçekleşir. Eğer işgalciler henüz ayrılmadıysa, borç verme sürecinde borç verenler tarafından tahliye edilirler.

Ödünç sahibi eve eriştikten sonra kendi değerlendirmesini emreder ve ev satmaya çalışır. Borç kredisi, varlığın hızlı bir şekilde tasfiyesi ile ilgilendiği için, hacizlerin kısa satılık olarak tamamlanması uzun sürmüyor. Foreclosed evler de alıcılar evde halka açık bir süreçte teklif "mütevelli satış", açık artırma olabilir.

Çoğu durumda, rehine alan ev sahipleri başka bir ev satın almak için beş yıl, FHA kredisi ile üç yıl beklemek zorunda kalırlar. Bu haciz, bir kişinin kredi raporunda yedi yıl saklanır. Fair Isaac'daki tüketici operasyonları müdürü Barry Paperno'ya göre (muhtemelen, ipotek ödemelerinde temerrüde düşmeniz nedeniyle kısa bir satışın ardından düşecek), FCO puanınız haciz nedeniyle 100'den fazla puanı düşürecek. Bu, büyük bir varlığın temerrüde düşmesi bakımından nispeten küçük bir tutar gibi görünebilir ancak kredi kartı şirketlerinin faiz artırımlarını ve kredi limitini düşürmelerine ve sigorta şirketleri için prim yükseltmeye neden olması yeterlidir.

Kısa Süresiz Bir Mülk Nasıl Satın Alınır

Kısa satış süreci eyaletten eyalete değişir, ancak adımlar genel olarak şunları içerir:

• Kısa satış paketi - Satıcı tarafından bir satıcı tarafından satılmaktadır. borç veren. Buna, mali tablolar, satıcının zorluklarını ve finansal kayıtların kopyalarını açıklayan bir mektup dahildir.
• Kısa satış teklifi - Satıcı, teklifi ilgilendiren bir alıcıdan kabul ederse, acentelik sözleşmesini borç veren'e liste sözleşmesi, yürütülen bir satın alma teklifi, alıcının önceden onay harcı ve ciddi para cezasının bir kopyasını gönderir ve satıcının kısa satış paketi.
• Banka işlemleri - Banka teklifi inceler ve kısa satışı onaylar veya reddeder. Bu, aylarca birkaç hafta sürebilir.

Bazı açılardan, kısa vadeli bir mülk satın almak, tıpkı bir geleneksel alışveriş gibidir. Bununla birlikte, sizin ve emlakçınızın hazırladığı satın alma sözleşmesinin farklı şekilleri vardır. Sözleşme şartların ipotek verenin onayına tabi olduğunu belirtir. Normal bir işlemde, satışı onaylamanız gereken tek taraf satıcıdır.

Sözleşme ayrıca, mülkün olduğu gibi satın alındığını belirtmelidir."Bir incelemede önemli sorunlar ortaya çıkarsa anlaşmadan çekilme imkânı veren bir dil dahil etmek kabul edilebilir olsa da, onlardan dolayı daha düşük bir fiyat üzerinde pazarlık yapmayı beklememelisiniz. Bankanın herhangi bir tamir, ve satıcının para karşılığında sarılması muhtemelen daha az yardımcı olabilir. Durum göz önüne alındığında, muhtemelen de kapanış masrafları için yeterli paraya sahip olmanız gerekir. ( Kapanış süreci hakkında okumaya devam edin> Emanet Öğrenme Anlayışı .

)

Ödünç verenin aksine, kredi veren kurumun mülkünü kısa bir satışta satmaz.Ancak satışları onaylaması gerekir (çünkü borç veren, satıcı değil, kim kaybolur) emlak alacak ve kazançları alacaksınız, mülkünü bankadan almış gibi görünecektir.

Bekleyen Bir Oyunu Kısa satış işlemleri, normal gerçeklerden çok daha fazla zaman harcayıp sabır testi yapabilir -estate işlemleri. (Bu konuda okumaya devam edin Sh Ya da Foreclosure'dan kaçınmak için ev satınız

.) Eğer kısa süreli satış mülkünde bir teklifte bulunuyorsanız, beklemeye hazır olun. Bankalar, kısa satış tekliflerine yanıt vermek için birkaç ay kadar uzun sürebilirler. Bazı uzmanlar, bekleyiş süresini azaltmak için borç veren'e son başvuru yapmanızı önerir. ancak bu stratejinin gerçekten bankayı eyleme teşvik edip etmeyeceğini söylemek zor. Bununla birlikte, banka teklifinizin sunulduğu anda henüz kısa satımı onaylamadıysa, bir satıcının son bir teslimat için kısa bir satış anlaşması yapması birkaç ay sürebileceğinden, bir son tarihin uygulanması gereksiz olacaktır.

Satıcı, Resmi Varsayılan İşlem Olmalı

Bu nedenle, kısa satışın zaten borç verenin onayladığından emin olun. Satıcı henüz gerçekte temerrüde düşmemişse, banka kısa satış yapmakla ilgilenmeyebilir. Bir bankanın kısa bir satış yapmasını kabul etmek zaman kazanır ve ikna edici olur; bu nedenle, henüz kabul etmediyse, zaman kaybetmeyin. Birçok ev kısa bir satış olarak listelenir, ancak işlemin şimdiye kadar tamamlanacağına dair bir garanti bulunmamaktadır.

Banka, rehin alanına girerek daha fazla para kazanabileceğini düşünürse, kısa bir satış ilgisini çekmeyebilir. Ve satın alım için finansman arıyorsanız, ipotek borcu işleminizin kısa satım özellikleriyle hiçbir problem yaşamadığından emin olun.

Deneyimli Kurumlar

Bu tür işlemlerin karmaşıklığı nedeniyle, acentenizin veya emlakçınızın kısa satışlarla uğraştığından ve biriyle aynı anda çalışmaya istekli olduğundan emin olun. Bazı emlakçılar kısa satış konusunda uzmanlaşmışlardır ve Ulusal Emlakçılar Birliği tarafından verilen bir Kısa Satış ve Rehin Tutanağı Kaynağı (SFR) sertifikasına sahip olabilirler. Bu sertifika sahipleri özel eğitim aldı.

Kısa satışlar yalnızca ajanlar için daha fazla iş yapmakla kalmazlar, bazen de daha az tazminat önermektedirler: Banka, listeleme aracısına normal bir% 5-6 komisyon ödemeye istekli olmayabilir çünkü zaten bir kayıp yaşıyor ve alıcının acentesi Bu yüzde yüzdesi alır, daha az para görür.

Buna ek olarak, satıcının acente ajanının kısa satışlarla tecrübeli olup olmadığını öğrenmeye çalışın. Banka nihai olarak kontrol altında olmasına rağmen, halatları bilen bir liste acentesi işlemi kolaylaştırabilir veya hızlandırabilir.

Ücretli Satış İndirimi

Teklif fiyatınızı yükseltmeye hazır olun. Satıcının bankanın kısa satış ile olan oranını arttırması için sizi satın alma fiyatını yükseltmeye ikna edebilir. Bununla birlikte, sonuçta satıcı, satış fiyatını onaylamak için gerçek bir yetkiye sahip değildir, sadece banka yapar ve aynı zamanda karşı koyabilirler.

Öte yandan, banka teklifinizi açıkça reddediyor, özellikle de önemli ölçüde düşük fiyatlı bir teklif yazmışsanız. Ya da, en kötü senaryoda, hiç cevaplamayabilirler. Hiç.

Aramayı Devam Et

Muhtemelen bankanın teklifinizi yanıtlama sürecini ne kadar sürdüreceğini göz önüne alarak, bir cevap beklerken muhtemelen diğer evlere bakmaya devam etmelisiniz ve muhtemelen başka bir satın alım işlemine başlamalısınız Daha kolay bir satın alırsanız mülk. Acenteniz, kısa satış satın alım sözleşmesini bu esnekliği elinde tutacak şekilde yazmasını isteyin. Yer değiştirme için son tarihiniz varsa, kısa bir satışla bile uğraşmayın.

Bakmaya devam etmenin bir başka nedeni: Banka, emanet ettirseniz bile, teklifler toplamaya devam edebilir. Çoğu kimse bu konuyu etik olmayan olarak görür, çünkü potansiyel alıcılar bu noktada birkaç bin doları teftiş, tapu araması ve benzeri şeylere maruz kalmış olabilirler. Ancak, bankanın kaybedilen bir işlemle karşı karşıya olduğunu hatırlayın; bu nedenle, kayıplarını en aza indirgemek ve gayrimenkulü olabildiğince adil piyasa değerine yakın bir seviyede satmak isteyecektir. Anlaşmadan çok geç oyuna girmek, alıcı için çok büyük bir zaman kaybı ve harcanan para, büyük bir hayal kırıklığı söz konusu değil. Bütün bu nedenlerden dolayı, kısa bir satışın liste fiyatı sağlıklı bir şüphecilik ile alınmalıdır.

Kısa Satış: Artıları ve Eksileri

Uzmanlar, kısa satışların alıcılar için iyi bir anlaşma olup olmadığına katılmıyorlar. Destekleyenler, kısa satılık mülklerin piyasa değerinin altında fiyatlandırıldığını ve böylece alıcıların çok şey kazanma fırsatı yarattığını veya ilk kez konut alıcılarının aksi takdirde karşılayamayacakları bir eve girme fırsatı yarattığını söylediler.

Rakipler, bankaların yangın satış yapmaya ilgi duymadıklarını ve bir mülkün fiyatını belirlemeden veya kabul etmeden önce benzer bir piyasa analizi yapacaklarını söylüyor. Ayrıca, kısa bir satışın liste fiyatı, bankanın kabul etmeyi kabul ettiği tutardan ziyade satıcı ajanının bankanın kabul edebileceğini düşündüğü miktarda olabilir. Banka, fiyatı çok düşük bulabilir veya satıcı, teklif verme savaşı üretmek amacıyla mülkiyetini pazarın altında listeleyebilir. Bazı eyaletlerde, satıcı, kendisine aleyhinde olan bir karara varır ve bu durum, ipotek tutarı ile ev satış fiyatı arasındaki farkı bankaya geri ödemesini zorunlu kılar, bu nedenle, mümkün olduğunca fazla para kazanmak için satıcının yararınadır. .

Banka ve alıcıya sağlanan bir avantaj, banka mülkiyetinden farklı olarak kısa bir satış mülkünün çöp kutusuna atılması veya aranması olasılığı daha düşük olmasıdır. Mülk sahibinin maddi durumu nedeniyle ertelenmiş bakımdan sıkıntı çekebilirken, satıcının halen içinde yaşadığı yeri yok etmesi muhtemel değildir. Buna karşılık, rehine vermek için mülklerini kaybeden ev sahipleri sık sık evdeki hayal kırıklığını bankaya geri dönmenin bir yolu olarak alırlar.

Aynı satırlarda, kısa süreli satış mülkleri hâlâ işgal edildiği için, mülkte oturmak veya vahşileştirmek isteyen vicdansız insanlar tarafından çekilmeyecektir. Vandalizm, özellikle düşük gelirli mahallelerde rehin özellikleri ile ortak bir problem olabilir.

Kısa Satılık Satış Listeleri Bulma

Kısa satış olarak sunulan birçok özellik emlakçılar tarafından listelenir ve bu özellikle çoğu zaman uzmanlaşmış bir emlakçıysa, başlamak için en iyi yeri temsil eder. Bir temsilci olmadan, Çoklu Listeleme Hizmetini (MLS) kendi bilgisayarınızın (veya mobil cihazınızın) rahatlığında arayabilirsiniz, ancak eriştiğiniz veriler kapsamı sınırlı, modası geçmiş veya hatalı olabilir.

Zillow ve Trulia gibi popüler emlak sitelerinde bazı kısa dönem satış mülkleri bulabilirsiniz; ancak haciz ve indirimli mülklerde uzmanlaşmış diğer siteler, bölgenizdeki kısa vadeli satış pazarının daha kapsamlı bir görünümünü sunar. Böyle bir web sitesi www'dir. RealtyStore. Bir milyondan fazla rehin ihaleleri, banka mülkleri, devlet tahsil edilen evler, vergi aslı mallar ve kısa satışlar bulunan com.

Bottom Line

Kısa bir satış, ilgili tarafların hepsine fayda sağlayabilir: Kredi verenler, uzun süren ve yüksek maliyetli haciz işlemlerinden kaçınır; borçlular kredi raporlarında kapalı tuttuğunu sürdürürler; ve alıcılar indirimli fiyatlarla mülk satın alabilirler. Bununla birlikte, kısa bir satış olduğu için alıcı, mülkün büyük olduğunu varsaymamalıdır. Kendi karşılaştırılabilir pazar analiz yapın. Ayrıca, emanet ettirdiyseniz, ayrıntılı bir ev teftişini atlamayın.