Gayrimenkul değerinin tahmin edilmesi, gayrimenkul finansmanı, satılık emlak listeleme, yatırım analizi, mülk sigortası ve gayrimenkullerin vergilendirilmesi gibi çeşitli gayretler için gereklidir. Çoğu insan için, bir gayrimenkulün soran veya satın alma fiyatını belirlemek gayrimenkul değerlemesinin en faydalı uygulamasıdır. Bu makale gayrimenkul değerlemesinin temel kavramlarına ve yöntemlerine, özellikle gayrimenkul satıĢlarına iliĢkin olarak, bir giriĢ sağlayacaktır.

Gayrimenkul Yatırım Gayrimenkullerini Nasıl Değerlendirebilirim? Temel Değerleme Kavramları

Değer

Değerlemede temel husus, mülkün değerini belirlemektir: mevcut değer gayrimenkul mülkiyetinden doğan gelecekteki menfaatler. Hızla kullanılan pek çok tüketici malının aksine, gerçek mülkiyetin faydaları genellikle uzun bir süre boyunca gerçekleşir. Bu nedenle, bir mülkün değerinin tahmini ekonomik ve sosyal eğilimlerin yanı sıra dört değer unsurunu etkileyebilecek hükümet kontrolleri veya yönetmelikleri ve çevresel koşulları da hesaba katmalıdır:

Talep - Arzuyu tatmin etmek için maddi imkânlarla desteklenen mülkiyet isteği veya ihtiyacı;

• Yardımcılık - gelecekteki sahiplerin istek ve ihtiyaçlarını karşılama yeteneği;
• Kıtlık - rekabet eden malların sınırlı kaynağı ve
• Aktarılabilirlik - sahiplik haklarının devri kolaylığı.
• Değer Vs. Maliyet ve Fiyat

Değer, mutlaka

maliyetine veya fiyatına eşit değildir. Maliyet gerçek harcamaları ifade eder; örneğin, malzemeler ve emek. Öte yandan Fiyat, birinin ödediği miktardır. Maliyet ve fiyat değerleri etkileyebilirken, değer belirlemezler. Bir evin satış fiyatı 150, 000 $ olabilir, ancak değer önemli ölçüde daha yüksek veya daha düşük olabilir. Örneğin, yeni bir evin, hatalı bir vakıf gibi evde ciddi bir kusur bulması durumunda, evin değeri fiyattan daha düşük olabilir.

Piyasa Değeri

Değerleme, belirli bir mülkün belirli bir tarihteki değerine ilişkin bir görüş veya tahmindir. Değerleme raporları gayrimenkul işlemleri ile ilgili önemli kararlar alırken işletmeler, devlet kurumları, bireyler, yatırımcılar ve mortgage kredisi sağlayıcıları tarafından kullanılır. Bir değerlendirmenin amacı, bir mülkün piyasa değerini belirlemektir: mülkün rekabetçi ve açık bir piyasada getireceği en muhtemel fiyat. Bir mülkün gerçekten sattığı fiyat olan piyasa fiyatı, daima piyasa değerini temsil etmeyebilir. Örneğin, bir satıcı zorla ceza tehdidi nedeniyle baskı altındaysa veya mülkiyet açık pazara maruz kalmadan özel bir satışla satılırsa mülk piyasa değerinin altında satabilir.

Değerleme Yöntemleri

Doğru bir değerlendirme, verilerin metodolojik olarak toplanmasına bağlıdır. Mülkün bulunduğu ülke, bölge, şehir ve mahalle ile ilgili belirli mülklere ilişkin ayrıntıları ve genel verileri kapsayan özel veriler toplanır ve bir değere ulaşmak için analiz edilir. Bir mülkün değerini belirlemek için bu süreçte üç temel yaklaşım kullanılır.

Yöntem 1 - Satış Karşılaştırması Yaklaşımı

Satış karşılaştırması yaklaşımı, tek ailelik evleri ve arazileri değerlendirebilmek için sıklıkla kullanılmaktadır. Bazen pazar verileri yaklaşımı olarak adlandırılan bu özellik, benzer özelliklere sahip yeni satılan mülklerle bir mülk karşılaştırıldığında elde edilen değerdir. Bu benzer nitelikler karşılaştırılabilirler

, olarak adlandırılır ve geçerli bir karşılaştırma yapmak için her biri şunları yapmalıdır: Olası mümkün olduğunca konu mülküne benzer;

• Geçen yıl açık ve rekabetçi bir pazarda satılmış ve
• Tipik piyasa koşullarında satılmıştır.
• Karşılaştırılabilirler

Benzerlikler, konu mülkiyetine mümkün olduğunca benzer olmalıdır ve değerlendirme sürecinde en az üç veya dört tane kullanılmalıdır. Benzerleri seçerken göz önünde bulundurulması gereken en önemli faktörler, konunun boyutu ve konumu ile karşılaştırılabilir niteliklerdir. Konumu son derece önemlidir çünkü bir mülkün piyasa değeri üzerinde muazzam bir etkisi olabilir.
Düzeltmeler

Hiçbir iki özellik tam olarak aynı olmadığından karşılaştırılabilir satış fiyatlarındaki ayarlamalar, benzeri özellikler ve değeri etkileyebilecek diğer unsurları hesaba katacak; bunlar arasında:

Binaların yaş ve durumu;

• Ekonomik değişiklikler bir karşılaştırılabilir satış tarihi ile değerleme tarihi arasında meydana gelirse, satış tarihi;
• Yer, çünkü benzer özellikler mahalle civarından fiyata farklılık gösterebilir;
• Parti büyüklüğü, peyzaj, inşaatın türü ve kalitesi, oda sayısı ve türü, yaşam alanının metrekare alanı ve parke zeminli olup olmamasına bakılmaksızın fiziksel özellikler, bir garaj, mutfak yükseltmeleri, şömine, bir havuz , merkezi hava vb. ve
• bir mülkün satıcının emlak aleyhinde olması veya bir mülkün yakınları arasında (indirimli fiyata) satılması gibi şartlar ve koşullar.
• Söz konusu mülkün piyasa değeri tahmini, karşılaştırılabilir değerlerin düzeltilmiş satış fiyatlarının oluşturduğu aralıkta kalacaktır. Karşılaştırılabilir ürünlerin satış fiyatlarında yapılan düzeltmelerden bazılarının diğerlerinden daha öznel olacağı için, genellikle en az ayarlama yapan karşılaştırılabilir ürünlere ağırlıklı fiyat verilmiştir.

Yöntem 2 - Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir veya birden fazla bina tarafından geliştirilen mülklerin değerini tahmin etmek için kullanılabilir. Bu yöntem, amortisman dikkate alınarak bina (lar) ve arazi için ayrı değer tahminleri içerir. Tüm iyileştirilmiş mülkün değerini hesaplamak için tahminler birlikte eklenir.Maliyet yaklaşımı, makul bir alıcı mevcut bir iyileştirilmiş mülk için kıyaslanabilir bir alan satın almak ve istenilenlik ve kullanışlılık bakımından karşılaştırılabilir bir bina inşa etmekten daha fazla para ödemeyeceği varsayımını yapar. Değerlendirilen mülk sık satılmayan ve gelir üreten bir mülk değil, bir özellik türü olduğunda bu yaklaşım yararlıdır. Örnekler arasında okullar, kiliseler, hastaneler ve hükümet binaları bulunmaktadır.

İnşaat Maliyetleri

İnşaat maliyetleri, son zamanlarda inşa edilen bir karşılaştırılabilir malzemenin metrekare başına maliyetinin, söz konusu binalardaki metre kare ayak ile çarpıldığı kare ayak yöntemi de dahil olmak üzere çeşitli şekillerde tahmin edilebilir; Maliyetlerin, işçilik ve malzeme dahil olmak üzere, bireysel yapı bileşenlerinin ölçü birimi başına inşaat maliyetine ve bunun yerine geçmek için ihtiyaç duyulan hammadde miktarlarını tahmin eden miktar araştırması yöntemine dayanılarak tahmin edildiği yerde yerinde üretim yöntemi. konu yapımı, malzeme fiyat ve ilgili kurulum maliyetleri ile birlikte.

Amortisman

Değerleme amacıyla, amortisman, gerçek mülkiyetteki iyileştirmenin değerini olumsuz olarak etkileyen ve aşağıdakileri dikkate alan herhangi bir koşulu belirtmektedir:

Boyama ve çatı değiştirme gibi iyileştirilebilir bozulmayı içeren fiziksel bozulma ve yapısal sorunlar gibi iyileştirilemeyen bozulma;

• Alçak tavan, modası geçmiş mobilyalar veya dört yatak odası olan evler gibi sadece mülk sahipleri tarafından arzulanan fiziksel veya tasarım özelliklerine atıfta bulunan işlevsel eskimişlik, ancak bir banyo ve
• Ekonomik eskime; gürültülü bir havalimanına veya kirleten fabrikaya yakın olması gibi mülkiyetin dışındadır.
• Gayrimenkul değerlemesi için maliyet yaklaşımı beş temel adımdan oluşur:

Toprağın olamayacağı için satış karşılaştırması yaklaşımını kullanarak arazinin değerini boşa çıkaran ve en iyi ve en iyi şekilde kullanmaya hazır olanı hesaplayın amortismana tabi.

• Bina (lar) ve site iyileştirmelerini oluşturma maliyetini tahmin edin.
• Bozulma, işlevsel yıpranma veya ekonomik eskimeden kaynaklanan iyileştirmelerin amortisman tutarını tahmin edin.
• Amortismanı tahmini inşaat maliyetlerinden düşürün.
• Toplam mülk değerini belirlemek için arazinin tahmini değerini bina (lar) ın amortismana tabi maliyetine ve alan iyileştirmelerine ekleyin.
• Yöntem 3 - Gelirin Sermayeleştirilmesi Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, üçüncü bir gayrimenkul değerleme yöntemidir ve bir yatırımcının ihtiyaç duyduğu getiri oranı ile bir mülkün ürettiği net gelir arasındaki ilişkiye dayanmaktadır. Apartman kompleksleri, ofis binaları ve alışveriş merkezleri gibi gelir üreten malların değerini tahmin etmek için kullanılır. Söz konusu mülkün gelecekteki bir gelirinin olması beklendiğinde ve masrafları önceden tahmin edilebilir ve sabit olduğunda gelir sermayeleştirme yaklaşımını kullanan değerlendirmeler oldukça basit olabilir.

Doğrudan Yatırımlar

Değerleme uzmanları, doğrudan sermayeleştirme yaklaşımını kullanırken aşağıdaki adımları gerçekleştireceklerdir:

Yıllık potansiyel brüt geliri tahmin etmek;

• Etkin brüt geliri belirlemek için boşluk ve kira tahsilat kayıplarını göz önünde bulundurun;
• Yıllık net faaliyet geliri hesaplamak için yıllık işletme giderlerini;
• Tipik bir yatırımcının, belirli bir mülk ve mülk sınıfının ürettiği gelir için ödeyeceği fiyatı tahmin edin. Bu, getiri oranını veya büyük harf kullanım oranını tahmin ederek ve
• mülkün değerinin bir tahmini oluşturmak için büyük harf kullanım oranını mülkün yıllık net işletme gelirine uygulayarak gerçekleştirilir.
• Brüt Gelir Çarpanları

Brüt Gelir Çarpanı (GIM) yöntemi, genelde gelir mülkü olarak satın alınmayan ama bir ve iki ailenin evleri gibi kiralanabilecek diğer mülkleri değerlendirebilmek için kullanılabilir. GRM yöntemi, bir mülkün satış fiyatını beklenen kira geliriyle ilişkilendirir. Konut amaçlı olarak, brüt aylık gelir genellikle kullanılır; ticari ve sınai mülkler için brüt yıllık gelir kullanılır. Brüt gelir çoğaltma yöntemi aşağıdaki gibi hesaplanabilir:

Satış Fiyatı / Kira Geliri = Brüt Gelir Çarpanı

Doğru bir GIM oluşturmak için en az üç benzer malın son satışları ve kiralama verileri kullanılabilir. GIM daha sonra aşağıdaki gibi hesaplanabilen piyasa değerini belirlemek için söz konusu mülkün tahmini fair market kiralamasına uygulanabilir:

Kira Geliri X GIM = Tahmini Piyasa Değeri

Alt Satır

Doğru gayrimenkul değerlemesi, ipoteğe dayalı borç verenlerin, yatırımcıların, sigortacılar ile alıcılar ve gayrimenkul malları satanlar için önemlidir. Değerleme genellikle vasıflı uzmanlar tarafından yapılırken, gerçek bir işleme katılan herkes, farklı gayrimenkul değerleme yöntemleri hakkında temel bir anlayıştan yararlanabilir.