Konut satın alanlar için dikkate alınması gereken iki temel ipotek kredisi türü, sabit oranlı ve değişken faizli ipotek kredileri. Sabit faizli ipotek basit ve açıktır: Faiz oranı ve dolayısıyla aylık ödeme, kredinin yapıldığı anda kredinin tamamı boyunca sabittir. Değişken faizli ipotek, aynı zamanda ayarlanabilir ipotek (ARM'ler) olarak da bilinir; borçluya uygulanan faiz oranı ve buna bağlı olarak aylık ödeme tutarı kredinin süresi boyunca değişir.

Değişken faizli bir ipotek, kredinin başında belirlenen bir süre boyunca, genellikle üç, beş veya yedi yıl boyunca sabit bir oranla başlar. Örneğin, 7/1 değişken faizli ipotek üzerindeki başlangıç ​​oranı, kredi döneminin ilk yedi yılı için geçerlidir ve bundan sonra oran yılda bir kez ayarlanır. Periyodik faiz oranı ayarlamaları, Londra Bankalararası Arzın Oranı (LIBOR) gibi bir karşılaştırma oranı artı kredi verenin her zamanki primine ve borçlunun kredibilitesine dayanan bir prim kullanarak hesaplanmaktadır. Bazı değişken faizli ipotekler yılda bir kez ayarlanırken, bazıları her altı ayda bir ayarlanırken, bazıları aylık olarak sık sık ayarlamaktadır. Faiz oranı değişiklikleri, aylık ödeme tutarındaki değişikliklere neden olur.

Birçok borçluyu değişken faizli ipotekle çeken avantaj, kredinin ilk kısmı üzerinden ücretlendirilen başlangıç ​​faiz oranının, benzer bir sabit oranlı ipotek için mevcut en iyi fiyatın altında olmasıdır. Başlangıçta bir yüzde puan veya daha düşük bir orana sahip olan borçlular önemli miktarda tasarruf sağlayabilir ve değişken faizli ipotekin başlangıcına kıyasla birincil kredi tutarından daha fazla ödeme yapabilirler. Ancak, borçluların dikkate alması gereken değişken oranlı ipotek için önemli potansiyel dezavantajlar vardır.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ödemeler. 2008 finansal krizinin hızlandırılmasında önemli bir faktör, değişken faizli ipotek borçlularının aylık ödeme artışları ile karşı karşıya kaldıkları, ipotek kredileri konusunda yaygın varsayılanlara yol açarak göze alamamalarıydı.

Değişken faizli bir ipotek ayarlandığında aylık ödeme tutarlarının ne kadar artabileceği hakkında bir fikir vermek için% 3 faiz ile 160.000 $ ipotek kredisinde aylık ödeme yaklaşık 700 $ ayda gerçekleşir. Faiz oranı% 8,5'e yükselirse, aylık ödeme neredeyse ikiye katlanarak ayda 200 dolardan fazla yükseliyor.

Değişken faizli bir ipotek üzerinde gerçekleşen ilk oran ayarlaması, birkaç yılda gerçekleşen faiz oranı değişikliklerine uyum sağladığı için genellikle en büyüğü oluşturmaktadır.Gelecekteki ayarlamalar, oranlar önemli ölçüde değişmesi muhtemel olmadığı zamanlarda daha sık yapılmaktadır.

Potansiyel faiz oranı riskini azaltmanın bir yolu, herhangi bir ayarlamada faiz oranının veya aylık ödemenin ne kadar artabileceği üzerine azami limit olan olumlu kapakları olan değişken faizli bir kredi elde etmektir. Bazı değişken faizli ipoteklerin, kredinin vadesinin tamamı boyunca faiz oranının artırabileceği toplam tutara da bir limiti vardır. Bununla birlikte, borçlular, bazen kapaklar, en çok faiz oranı riskini taşıyan ilk oran ayarlaması için geçerli olmadığından, ince baskıyı okumak zorundalar.

Anlaşılması Zor Kredi Koşulları

Değişken faizli ipotekler sabit oranlı kredilere göre daha karmaşık olduğundan, borçlular kredinin şartlarını anlamayı zorlaştırabilirler. Mortgage kredisi veren kuruluşlar, kapaklar, ayarlamalar ve prim marjları için kullanılan ölçütler gibi kredi unsurlarıyla ilgili olarak büyük bir esnekliğe sahiptir. Borçlular, kredilerinin karmaşık ve birbiriyle ilişkili şartlarını kavramakta başarısız olurlar; bu da, beklenmedik ve sorunlu aylık ödeme değişikliklerine neden olabilir. Yukarıda atıfta bulunulan bir örnek, borç alan kişinin, aylık artış artışından, ayar başına yapılan artışların üst sınırı ile korunduğuna inanmasına rağmen, kapağın başlangıçtaki faiz oranı ayarlaması için geçerli olmadığını fark etmemektedir.

Negatif İtfa Kalan Krediler

Bazı değişken faizli ipotekli bir risk, negatif amortisman kredidir; bu borçlunun, borcunu başlangıçta olduğundan çok uzun süre ödedikten sonra daha fazla borç alacağı bir durumdur kredi. Bunun nedeni, bir kredinin aylık ödemenin artırılacağı miktarı sınırlandırması, ancak bu limit faiz oranının artmasına izin verilen miktara uymamasıdır. Bu, aylık ödeme tutarı, kredinin verileceği faizlerin tümünü kapsamadığı bir durumla sonuçlanır. Geriye kalan borçlunun borçlunun ana borcu olan borç toplamına eklenmesi sonucu borçlu faizle faiz ödemek zorunda kalır.