Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) nispeten küçük bir yatırım kategorisidir; 2011'in dördüncü çeyreğinde NYSE, NASDAQ ve AMEX borsalarında işlem gören tüm GYO'ları içeren FTSE NAREIT endeksinde sadece 123 öz kaynaklu GYO vardı. Ancak, GYO yatırım evren küçük olsa da, birçok alt kategori içeriyor ve bu alt kategoriler içerisinde her GYO benzersizdir.

TUTORIAL: Emlak Yatırımlarını Keşfetme

"BOT Raton, Fla. Merkezli Certified Financial Planner" olan Mike Maynes, "GYO'lar genellikle basit görünüyor ancak çok karmaşık yatırımlar" diyor. Maynes, "yatırım portföyünde birbiriyle ilişkisiz bir varlık, gelir ve muhtemelen sermaye kazanımı sağlayarak anlamlı bir rol oynayabilir" diyor. Çoğu fon tahsis modelinin, yatırımcılara, fonlarının% 1 ila 7'sini GYO'ya sunmaları gerektiği söyleniyor.

Portföyünüze GYO'lar eklemeyi düşünüyorsanız okuyun. Bu yazıda, özkaynak GYO'larının üç alt kategorisinin temel özellikleri açıklanacaktır: endüstriyel GYO'lar, çok amaçlı GYO'lar ve otel GYO'ları. ( 5 GYO'nun Türleri ve Bunlara Nasıl Yatırım Yapacak 'da daha GYO seçenekleri hakkında bilgi edinin.)

Endüstriyel GYO'lar Endüstriyel / ofis kategorisinin bir alt sektörü olarak görülen endüstriyel GYO'lar, FTSE NAREIT endeksinde yer alan özsermaye GYO'larının yaklaşık% 7'sini temsil etmektedir. Endüstriyel GYO'lar antrepolar, dağıtım merkezleri, üretim merkezleri, esnek / büro binaları, gelişmemiş arazi, iş parkları ve yüksek teknoloji alanı gibi sanayi alanlarını satın alıyor, sahibi ve idare ediyor.

Sanayi GYO'ları, sahip olunan mülk sayısına, sahip oldukları müşteri / kiracının sayısına, faaliyette bulunduğu lokasyon sayısına ve sahip oldukları kiralanabilir kare ayak sayısına göre tanımlanmaktadır. Çeşitlendirmeyi sağlamak için, endüstriyel bir GYO, genellikle, çeşitli coğrafi yerleri, endüstrileri ve kiracıları kapsayan mal varlıklarına sahip olacaktır.

Endüstriyel GYO'lar genellikle dağıtım için stratejik olarak bulunan coğrafi yerleri seçerler. Demiryolları, hava limanları, limanlar ve ana otoyol kavşakları, malların dolaşımını kolaylaştırdıkları için stratejik bir konumun unsurları olarak düşünülür. GYO'lar ekonomik açıdan iyi performans gösteren coğrafi alanlarda sahip oldukları varlıkları da belirlemektedir. GYO yöneticileri, hedef şehirlerdeki ekonomileri yönlendiren şeylere bakıyor ve önümüzdeki yıllarda sanayi mallarına olan talebin büyüyüp büyümeyeceğini, istikrarlı kalmasını veya düşüş göstereceğini değerlendiriyor. Ayrıca, asgari bir nüfus barajına veya belli bir sanayi gayrimenkulüne sahip olan pazarlara odaklanabilirler. Sınırlı arz ve sınırlı rekabete dönüşen sınırlı sanayi arazisi bulunan yerler de bir artı.

Endüstriyel GYO mülklerinin kiracıları geniş kapsamlı ancak inşaat, mühendislik, gıda, içecek veya bilgi teknolojisi işinde olabilirler.Diğer olası kiracılar arasında imalatçılar, nakliye şirketleri, lojistik sağlayıcılar ve perakendeciler bulunmaktadır. Ulusal ve uluslararası firmalar, arzulanan kiracıları eğitme eğilimindedirler, ünkü bunlar, kira bedelini ödeyebilecekleri kanıtlanmış işletmelerdir.

Çeşitli kiracılarla çeşitli mülklere sahip olarak, endüstriyel GYO, belli bir bölgede veya sanayide bir düşüşün neden olduğu kira gelirindeki dalgalanmalara karşı kendini koruyabilir. Portföyün mülklerinin kira sonlandırma tarihlerinin çarpıtılması, aynı anda bir grup mülkün boş kalması halinde GYO'nun ani bir gelir kaybına karşı korunmasını sağlar. Esnek olan ve bir kullanımdan diğerine çevrilebilen özellikler, endüstriyel gayrimenkulün, boş mülkleri daha geniş bir yelpazede potansiyel kiracılar için pazarlanabilir hale getirerek gelir akışını korumasına yardımcı olabilir. Çok Faktörlü GYO'lar Çoğu konut GYO'sı çok amaçlı bir GYO'dur ve daire GYO'ları da denir. 2011 yılının dördüncü çeyreğinden itibaren, 123 ortaklıklı GYO'nun 15'i veya% 12'si çok aileli GYO'lardı. Apartman Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, sahip oldukları mülk sayısına ve bu mülklerin içerdiği birimlerin sayısına göre karakterize edilir.

Bir daire GYO, kiralık daire mülklerinden oluşan bir portföyüne sahiptir. Bunlar, genellikle orta yerleşim ve yüksek katlı binalarda, öğrenci konutlarında ve kıdemli konutlarda olduğu gibi büyük konut özelliklerine sahiptir. Çok amaçlı mülkler genellikle tek bir mülkte yüzlerce konut kiralama birimine sahiptir. Bazı çoklu gelişmeler bile binlerce birimden oluşuyor. Bazı daire GYO'ları "tamamen entegre", yani yalnızca mülklerini değil, aynı zamanda onları geliştirmek, yeniden tasarlamak ve yönetmek anlamına geliyor. Çok amaçlı GYO'lar, kira fiyatları ve doluluk oranlarından performanslarını türetir. Bu nedenle, çok yönlü GYO'lar, güçlü ekonomik büyümeye ve giriş engellerine sahip olan pazarlara yatırım yapmak istemektedir ve nüfus kaymalarından faydalanmaya hazırdırlar; örneğin, yaşlanan bebek boomer nesli üst düzey konuta ve Kuşak Y'lerin anne ve babalarından taşınması 'evler ve daireler. Yeni hanehalkı oluşumu ayrıca konut talebinin artması anlamına gelmektedir.

İstihdam, çok amaçlı REIT performansının bir diğer temel unsurudur. Belirli bir şehirde iş yoksa, konut talebinde azalma olacaktır. Öte yandan, daha sıkı gelirler, konutlara kıyasla kiralık konut talebini artırabilir ve kiralamaya kıyasla çok daha ekonomik olursa, çokyüzlü GYO'lara yardım eder. Washington, D.C gibi bazı pazarlarda insanların kiralama imkânı sunması nedeniyle daha uygun fiyatlı olsalar bile insanlar seçim yaparak kiralayacaklar. Manhattan, Washington ile birlikte D.C, multifamilya birimlerinin toplam satış hacmine dayanan Birleşik Devletler'deki en büyük çok amaçlı ev piyasalarından biridir. Genel olarak, apartman piyasaları Doğu ve Batı kıyılarında güçlüdür, bu nedenle bazı çok-yönlü GYO'lar bu alanlarda varlıklarını yoğunlaştırmaktadır.

Birçok çok yönlü GYO, yüksek kaliteli kiracıları çeken ve daha pahalı kiraları destekleyen daha üst düzey ve lüks özellikler üzerine odaklanmaktadır. Bu gibi özelliklere sahip olmak genelde GYO'ların üst düzey mülklerin bir parçası olan kulüp evleri, yüzme havuzları, spor salonları, oyun odaları ve iş merkezleri gibi kolaylıkları yönetmesi gerektiği anlamına gelir. Bununla birlikte, üst düzey olanaklar, kiralayıcıları satın alma daha uygun fiyatlı olsa bile korumaya yardımcı olabilir. Aynı aylık ödeme için, satın alabileceğinden çok daha güzel bir yer kiralamak mümkün olabilir.

Çok amaçlı GYO'ların bir riski, mevcut sakinleri elinde tutup yenilerini çekemiyorsa gelir kaybıdır. Konut piyasasındaki rekabet, konutun farklı bir çeşidini veya rakip bir gayrimenkulü daha çekici hale getirirse, bu durum meydana gelebilir. Düşük ev fiyatları, kiracılar ev sahibi olmaya karar verdiklerinden çok aileli GYO'ları olumsuz etkileyebilir. Bu değişim, çok aileli mülkler için kira ve doluluk oranlarını azaltabilir. Düz ya da azalan ücretler mülk sahiplerinin kira artırma kabiliyetini sınırladığı için de sıkıntı yaratabilir.

Çok taraflı GYO'lar, gayrimenkul yatırımlarını çeşitlendirmenin iyi bir yoludur çünkü ev sahipliği azaldığında, kiralama artışları ve daire GYO'ları nispeten iyi performans gösterir. Nitekim, konut analistleri, rehin tutumu, fiyat düşüşü ve sıkı finansman gibi konut balonunun patlamasından çoklu aile şirketlerinin yararlandığını düşünüyorlardı. Emlak Yatırım Ortaklıkları Ulusal Birliği'ne (NAREIT) göre, kiralar arttığında, ek gelir doğrudan hissedarlara devredildi çünkü yasa gereği, GYO'lar vergiye tabi gelirin% 90'ını temettü olarak ödemek zorunda.

Apartman sahibi olmak yerine, bir daire REIT'e yatırım yapmak, farklı mülkler ve coğrafi alanlarda, ayrıca zaman tasarrufu ve mesleki emlak yönetiminde çok daha fazla çeşitlilik sağlamaktadır.

Otel GYOları

Otel GYO'ları şaşırtıcı olmayan bir şekilde kendi otel mülklerine ve aynı zamanda lojman veya tatil GYO olarak da bilinir. 2011'in dördüncü çeyreğinden itibaren, bu GYO'ların 14'ü FTSE NAREIT endeksinde halka açıktı. Çok amaçlı aile rezervleri gibi, otellerin gayrimenkulleri, sahip olduğu özelliklerin sayısına ve oda sayısına göre tanımlanır.

Sınırlı hizmet, tam hizmet, tatil yeri, konferans merkezi, süit ve havaalanı özellikleri dahil olmak üzere bir oteldeki GYO'nun sahip olabileceği çok çeşitli otel özellikleri vardır. Popüler Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood ve Fairmont markalarının altında işletilen bazı otel mülklerinin otel REIT'lerine ait olduğunu öğrenmek için şaşkınlığınız var. GYO'lar, mülkiyetin tamamı yerine, otellerde müşterek bir menfaate sahip olabilirler. Otel GYO'ları, GYO'nun sahip olduğu otel özelliklerinin altında yatan değerinden ve bu mülklerden elde edilen gelirden değer almaktadır. Otel kazançları, seyahat ve lojman hizmetleri, oda fiyatları, doluluk oranları ve farklı mülkiyet ve oda tipleri için talep (örneğin, üst uç, alt uç) için tüketici ve iş talebinden etkilenmektedir. Bir otel GYO, bir otel markası lisanslandırarak gelir elde edebilir.Bu, bir otel GYO'sunun gelir akışını çeşitlendirmesine ve yatırım riskini azaltmasına yardımcı olabilir. Ulusal marka bilinirliği olan otellerin kazanılması, bir oteldeki GYO yatırım stratejisi olabilir.

Yatırımcılar, GYO kazançlarını değerlendirmek için faaliyetlerden kaynaklanan fonları (FFO) ve operasyonlardan sağlanan fonları (AFFO) kullanmaktadır. Otel gayrimenkulünün performansını değerlendirmek ve farklı mülkler arasındaki performansı karşılaştırmak için otel GYO'nun finansal analizinde kullanılan eşsiz bir finansal ölçüm, bir otelin doluluk oranını günlük ortalama odağının oranına çarparak mevcut oda başına gelirdir.

Sonraki Adımlar

Yatırım yapmak için GYO'nun hangi kategorisinin veya alt kategorilerinin belirlenmesi sadece ilk adımdır.

"Yatırımcıların, yatırım planı için doğru olan bir GYO'yu seçerken, yatırımcıların güven tecrübeleri ve başarılı iş operasyonları, emir kaydı, dosyalar, borçlar, genel itibar ve GYO'ya ilişkin vergilendirme gibi çeşitli faktörleri tartması gerekir" diyor David B Beyaz, JD, CPA, CLU, ChFC ve David'in başkanı. B. White Financial, Detroit, Mich
Ayrıca, yatırımcıların, GYO'nun temettü ödeneğini tamamen kapsadığından emin olmak için faaliyetlerden kaynaklanan fonlara bakmasını öneriyor ve dikkate alınacak daha çok faktör var.

"Yatırımcılar, sıçratılmış malzemeler, satış sürecinde eksiksiz bir açıklama eksikliği, likidite eksikliği ve uzun vadeli bir yatırım tutumu da dahil olmak üzere, GYO'lara yatırım yaparken potansiyel çeşitli tuzaklardan kaçınmalıdır Yatırımcılar, ayrıca, Kesilmeli, özellikle FFO temettüü kapsamıyorsa, "Beyaz ekliyor.

Bottom Line

GYO'lar, yatırımcılara çeşitli gayrimenkul varlık gruplarına maruz kalma konusunda uygun ve ucuz bir yol öneriyor. Hisse senedi ve tahvillerden farklı hareket eden benzersiz bir varlık sınıfı olarak, bir portföye mantıklı bir katkı yaparlar. (Daha fazla bilgi için,

GYO Yol ve GYO Vergilendirmesinin Temelleri başlıklı bölümü okuyun.)