Kısa vadeli faiz oranları yükseldiğinde, ayarlanabilir ipotekli (ARM'lı) ev sahipleri acıyı hissediyor. İpotek üzerindeki faiz oranından daha yüksek bir getiri elde etmek için kullanılabilecek nakit para kazanmak isteyen varlıklı yatırımcılara en uygun olan bu krediler, daha zayıf ev sahiplerinin gerçekten göze alamayacakları ev satın almalarında kullanılıyor. Burada neden bu kredilere güvenmenin ciddi bir sorun olabileceğini ve ARM'lerle gelen risklerden nasıl kaçınabileceğinizi açıklıyoruz.

Sorunun Nicelendirilmesi
Federal Rezerv'in eski eski başkanı Alan Greenspan, 2005 yılının başında şunları söyledi: "İnsanlar, ev." 2003 yılından bu yana satın alınan evlerin% 50'sinden fazlasının faizsiz kredilerle satın alındığı, özellikle San Francisco Körfezi bölgesinde, durum hiçbir yerde California'da (ülkenin en pahalı gayrimenkullerinden övünen devlet) daha belirgin değil; LoanPerformance'a göre.

ABD'deki konut patlaması fiyatların yükselmesine neden oldu. Federal Konut Finans Kurumu (FHFB) tarafından yayınlanan verilere göre, ortalama ev satın alım fiyatı 283, 800 dolar. Genel olarak konuşmak gerekirse, muhtemel alıcıların çoğu 2 ila 2 arasında bir malı ipotek ödeyebilirler. Brütin 5 katı yıllık gelir. Bu formülü takiben, bu 283 bin 800 dolarlık ev satın almak isteyen bir aile, yılda 113, 520 ve 141 dolar, 900 dolar kazanacak. Gerçekte, ABD Sayım Bürosu, 2003 yılında (verilerin bulunduğu en son yıl olan) hane halkı gelirinin 43, 318 $ olduğunu bildiriyor.

Rakamlara bir göz atın ve aniden ortanca bir gelir elde eden bir hane halkının "ortalama" evi satın almaya gücü yetmediği açıktır. Bu engelin üstesinden gelmek için, artan sayıda ev müşterisi ayarlanabilir ipotek oranına döndü. Bu ipotek, sabit faizli ipotekle elde edilen oranlardan daha düşük ilk faiz oranlarını sağlar. Düşük oran, ayarlamadan önce belli bir süre boyunca - genellikle bir, üç, beş, yedi ya da 10 yıl - garanti edilir. Kısa vadeli faiz oranları yükseldiğinde, mortgage kredisi veren kuruluşlar artan sermaye maliyetlerini yansıtmak için faiz oranlarını da artıracaktır. (Ipotekinizi nasıl ele almanız gerektiği konusundaki ek bilgiler için bkz. İpoteğinizin Ödenmesi ve Amerikan Rüya veya Mortgage Kabusu )

ARM'lar Neden Risklidir?
Ev sahipleri Maksimum ev ödemek için asgari bir ödeme yapabilmek için ARM'lar hoş olmayan bir sürpriz içeriyor olabilirler. Ayarlama oranları satın almadan önce tamamen ifşa ediliyor olsa da, birçok alıcı gelecekteki sonuçları dikkate almaz. Bu, faizli ipotekler için özellikle geçerlidir. Diğer ARM'ler gibi, faiz sadece ipotekleri, ödemenin sadece kredinin faizinden oluştuğu belirli bir süre sağlar.Ev sahipleri düşük bir ödemenin avantajından yararlanırlar, ancak kredinin faiz oranı gelecekte artabilir - ve kredinin müdürü de ödenmelidir. Sonun sonucu çirkin olabilir.

Örneğin,% 6 faizle 150.000 ABD doları faiz kredisi (beş yıl ARM) için ödemeniz ayda 750 $ ((150.000 $ * 06.06) / 12 = 750 $) olurdu. Fakat beş yıl sonra müdürün geri ödemesine başlamalıydı. Aynı faiz oranına sahip olmanız için şanslı olsanız bile, ödeme 966 $ 'a yükselir. 45 ayda bir, çünkü kredi süresi sadece 25 yıl.

Hesaplama Burada, m eşdeğer aylık bileşik faiz oranı, k ipotekteki kotasyon faiz oranı ve X aylık ödeme: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , yani (1 + m) 6 = [1+ k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0 4938622 Sonra aylık ödemeyi X : 150, 000 = X * [1 /] için çözebiliriz. 00938622 - 1 / (0. 004938622 * 1. 004938622 ^ 300] Yani, X = 966. 45. Not: Bu hesaplamada kullanılan sürelerin sayısı, yılda 12 ay, ipotekte 25 yıl .

Matematikten korkmayın! Çoğu ipotek verenin kendi web sitesinde ipotek hesaplayıcıları vardır. Eğer ipotek sağlayıcınız doğru hesap makinesini sağlamıyorsa ipotek hesap makinemizi kontrol edin. Bu karmaşık hesaplamaları önlemek için basitçe rehin üzerinde kalan ana para, faiz oranları ve ipotekte kalan yıl sayısı gibi faktörlerle hesaplanır ve sizin için matematiği yapar.

Örneğimize geri dönersek, orijinal% 6 faiz oranı% 1 arttıysa, ödeme 1 dolar, 060 olurdu. 17. Karşılaştırmak için, eğer geleneksel bir 30 yıllık sabit faizli kredi kullanmış olsaydınız, ödeme 899 $ olurdu. 33 - ve biraz fazla hisse inşa edersiniz (daha fazla kredi karşılaştırma bilgisi için, bkz. İpotekler: Sabit Fiyatlı Vs Ayarlanabilir e-Oranı .)

Bu, ARM'lerin, sadece ilgi alanındaki ARM'lerin bile değerli araçlar olmadığını söylemek değildir. Birkaç yıldan fazla mülkte kalmayı planlamıyorsanız, ARMlar makul bir fiyata yaşamak için güzel bir yer bulmanıza yardımcı olabilirler. Zengin ve yatırım anlayışlı iseniz, ARM'lar da harika bir araç olabilir. % 1 faiz oranıyla 1 milyon dolarlık bir ipotek üzerinde yalnızca faiz amaçlı bir ipotek, 30 yıllık bir sabit oranlı ipotek için 519, 51 $ ve 5 $ 000 karşılığında bir ödeme yapar. Ayda yaklaşık 1.000 doları başka bir yerde çalışmak üzere konabilir. Bununla birlikte, varlıklılar için iyi bir strateji olabilirken, ortalama ev sahibi genellikle ayda sadece birkaç yüz dolar tasarruf ediyor ve muhtemelen bu tasarrufları bir yatırım getirisine dönüştürme olanağı bulamıyor; bu da, ev eşitliğinin riskini ve eksikliğini gidermektedir çabaya değer.

Sonuç - Sorundan Kaçının
Artan bir faiz ortamında, bir ARM'i kullanmak şüpheli bir strateji ve sadece bir ilgi alanına sahip ARM çıkarmak özellikle tehlikeli olabilir. Eşitlik sağlamadığınız için, yeniden finanse ederseniz ödemeniz muhtemelen artar.Isı, su, elektrik ve ev sahipliğiyle ilişkili diğer masrafları eklediğinizde maliyetler mütevazı bir bütçeyi hızla aşabilir. Sorunlardan kaçınmak için muhafazakar bir yaklaşım benimseyin.

Eğer bir kolunuz yoksa, yükselen bir faiz ortamına girmeyin. Bunu yaparsanız ve evde kısa süre içinde para vermeyi planlamıyorsanız, yeniden finansman düşünün. Ayrıca, birçok borç verenin brüt gelirinizin% 40'ına kadar kredi vereceklerini unutmayın; temkinli borçlular, evinizdeki ana para, faiz, vergi ve sigortanın brüt gelirinizin% 28'ini aşmamasını sağlamak zorundayız. Hangi yolu seçerseniz edin, ipoteğinizi yönettiğinizden ve ipotekinizin sizi yönetmediğinden emin olmak için araştırmalarınızı yapın ve akıllıca planlayın. Sonuçta, önceden hazırlanmış öngörülmüştür.

Subprime, ayarlanabilir faizli mortgage ve subprime eritilmesiyle ilgili tek duraklı bir mağaza için Subprime İpotek Özelliklerini kontrol edin.