Bir ev satın almak genellikle şöyle bir şey yapar: Ödeyebileceğiniz şeyi bulabilir, bir borç vereni bulabilir, emlak acentesini seçebilir, mülkiyet sahiplerinin bir listesini hazırlayabilir, mülkleri görüntüleyebilir, daha fazla mülk görüntüleyebilir , bir teklifte bulunun, ipoteğinizi güvence altına alın, yeni evinizde kapatın. Çoğu alıcı tarafından zaman alıcı ve bazen sinir bozucu olsa da, görüntüleme özellikleri ilk etapta ev satın alma sürecinin temel bir parçası olarak görülüyor ve çoğu ilk önce mahalleyi, ev ve bahçeyi incelemeksizin bir ev satın almayı hayal bile edemiyor.

Ancak, önce onları görmeden ev satın almak isteyen alıcılar var. Çeşitli nedenlerden dolayı, bu alıcılar ve yatırımcılar sürecin bu bölümünü atlamak istiyorlar, bunun yerine birden fazla listeleme hizmeti (MLS) açıklamaları, internet fotoğrafları ve sanal turlara dayanarak. Piyasadaki sıkıntılı ev sayısı ile bazı gayrimenkul yatırımcıları, büyük fırsatlar payı için girişimde bulunulmadan ev manzaraları satın alırlar. Yatırımcılar, sınırlı arz arz eden pazarlarda bulunma şansına sahipken, alıcılar da evleri koparabilir. Alıcılardan, gayrimenkul bloklarının tamamını satın alan ilk yatırımcı ve kurumsal firmalara kadar olan rekabet nedeniyle, ülke çapında belirli pazarlarda gayri menkul alımlarının görülme sıklığında artış var. Şanslı olabilmeniz ve satış zamanı geldiğinde güzel bir kar elde etmeniz varken, bu gayrimenkul yatırımına başlamadan önce kabul edilmesi gereken önemli riskler var.

Gayrimenkuller

Hasar gören mallar genelde hasar görmüş veya kötü durumdadır ve bir banka veya kredi verenden satılmak üzere rehin verilmekte veya reklam yapılmaktadır. Çoğu banka, mülkiyet vergileri, bakım ve yasal ücretler arasında, envanterindeki her mülkün bakımını yapmak için günde 1, 000 dolarlık banka masrafı yapabilir; çünkü bu malları mümkün olduğunca çabuk boşaltmaya çalışırlar. Hızlı bir satış, banka için mali açıdan anlamlı olduğu için, bu mülkler genellikle önemli bir indirime tabi tutulur ve bazı evlerde dolar karşılığında satılık alışılmadık bir durum değildir. Bu hem alıcılar hem de yatırımcılar için piyasa fiyatlarının altındaki mülkleri alabilmeleri için mükemmel bir fırsat yaratmaktadır.

Sınırlı arzı olan pazarlar, alıcıları ve yatırımcıları görünmeyen ev satın almak için zorlayabilir. Bununla birlikte, alıcılar büyük fırsatlar bulmak yerine, yalnızca arzu edilen bir alanda bir mülkün güvenliğini sağlamak için piyasa değeri veya daha yüksek bir fiyat ödemek isteyebilirler. Boston ve New York City gibi sıkı piyasalarda, satıcıların fiyatını önemli ölçüde artırabilecek çok sayıda, rekabetçi teklif alması yaygın bir durumdur. Bu tekliflerin birçoğu, mülkiyet üzerinde hiç adım atmamış fakat o pazarda satın almak istediklerini bilen alıcılardan gelmektedir.

İnşaat öncesi mülkler, alıcılar ve yatırımcılar için de fırsatlar sunar. İnşaat öncesi mülk henüz inşa edilmemiş olmasına rağmen piyasada. Mülkiyetin bu türü hem satıcılar hem de alıcılar için faydalı olabilir: satıcılar (en yaygın olarak inşaatçılar), borç verenlere ve diğer potansiyel alıcılara projenin uygulanabilirliğini kanıtlarken inşaat devam etmek için ihtiyaç duydukları parayı alırlar ve alıcılar daha düşük bir seviyede inşaat öncesi oranı ile piyasa değerinde (veya daha yüksek, projeye bağlı olarak) satış yapma olanağı.

Rekabet

Büyük fırsatlar veya asal özellikler arayan yatırımcılar, palamar, toptancı ve kurumsal alıcılardan gelen zorlu rekabete karşı olabilir. Flippers , borsa yatırımcıları gibi çok düşük gayrimenkul satın almak ve yüksek satmak için gayrimenkul yatırımcılarıdır. Tipik olarak, palavracı mülkleri indirimli olarak satın alır, onarımlar yapar ve kâr için kısa bir süre içinde yenilerini ekler ve satar. Bir mülkün Onarım Sonrası Değer Sonrası (ARV), onarım ve tadilat sonrasında adil piyasa değerinin tahmini ile bir mülkün kar potansiyeline sahip olup olmadığını belirlemek için kullanılır. Flippers, ARV'yi alarak ve satın alma bedelini, onarım ve yenileme maliyetlerini ve taşıma masraflarını (ipotek ödemeleri, emlak vergileri, sigorta ve kamu hizmetleri de dahil olmak üzere mülkiyetin üzerinde bulundurmak için katlanılan masraflar) çıkararak potansiyel kazançlarını hesaplar. Çünkü palavracılar kar elde edip edemeyeceklerini belirlemek için bu hesaplamalara güvenirler, bazıları görünmeyenleri satın almayacaklardır. Bununla birlikte, başkaları, keskin bir indirimle satın alınabilecek, ancak açık artırmada satılmakta olan, kağıtları imzalamadan önce görüşme fırsatı bulunmayan, zorunlu kayıtdışı mallara odaklanmaktadır.

Flippers'e benzer şekilde, gayrimenkul toptancıları kısa süre içerisinde mülklerden kâr elde etmeye çalışıyorlar. Bununla birlikte, palavracılardan farklı olarak, toptancılar mülkleri satın almıyor ve rehabilitiyorlar. Bunun yerine, genellikle şartnamelerle sözleşmeli olarak mallar koyar (böylece gerekirse sözleşmeyi feshetebilir) ve daha sonra mülkleri kar amaçlı olarak diğer yatırımcılara satabilir veya satabilir. Bir toptancı, kurulan yatırımcıların mülklerini toplayan "aracı" olarak düşünülebilir. Mülkün sözleşme kapsamına alınmasından sonra, bir toptancı mülkün istekli bir alıcı bulması için pazarlar ve çoğu durumda, toptancı bir mülkün sözleşme altında bulunmadan önce dizilmiş bir alıcıya sahiptir. Toptancının mülk için ödedikleri ile onu sattığı fiyat arasındaki fark toptancının karıdır. Toptancılığa zaman kazandıran onarımlar ve yenilemeler yapılmadığı için birçok toptancı, palavrılardan daha küçük, daha sık karlar arar.

Kurumsal yatırımcılar büyük mal envanterleri, bazen de sıkıntı yaratan malların tüm bloklarını satın alırlar. Derin cepler tarafından desteklenen kurumsal yatırımcılar, düzinelerce ya da yüzlerce ev satın alarak stokları aşağıya çekerek sonuç olarak pazardaki fiyatları artırabilir (ve kârda satış yapma ihtimalini artırabilir).Kurumsal yatırımcılar, küçük yatırımcılar ve bireysel alıcılar için bir hedef pazar içinde iyi fırsatlar bulmaları için imkansız olmasa da oldukça zorlaşacak kadar büyük bir satın alma gücüne sahip olabilirler.

Palanga, toptancı ve kurumsal yatırımcılara ek olarak - daha küçük bir alıcı grubu, gereksiz yere görülmemiş şekilde evleri satın alacak. Bu, çoğunlukla, iş veya kişisel nedenlerden dolayı yeni bir bölgeye taşınan, ancak yeni bir ev satın almaya vakit bulamayan bir kişiyi kapsar. Genellikle, bu alıcılar, alıcıların ölçütlerini karşılayan özelliklerin ayrıntılı açıklamalarını, fotoğraflarını ve videolarını (veya sanal turlarını) gönderen emlakçılarla çalışır. Ajan esas olarak alıcının gözleri ve kulakları haline geldiğinden, alıcıların yalnızca evin sahip olması gereken özellikleri değil, aynı zamanda okullar, gidip gelmeler, toplu taşıma araçları ve yakındaki aktivite gereksinimleri de dahil olmak üzere ihtiyaçlarını belirtmeleri hayati önem taşıyor.

Riskler

Konut satın alanlar ve yatırımcılar görünmeyen evlerini satın alabilir, ancak uygulama risksiz değildir. En büyük risklerden biri, mülklerde fotoğraflarda görünmeyen bir sorun olacak olmasıdır. Mobilya ve kamera açıları, su hasarı, istila, kalıp ve yapısal hasar gibi birçok kusuru kolayca gizleyebilir. Sahiplerin zamanında, uzmanlığında veya evde düzgün bir şekilde kalması için para almadıkları için birçok mülkün bozulmasına rağmen bazı mülkler önceki sahipler tarafından kasten hasar görüyor. Genellikle, bu, mülkün satılması daha zor hale getirerek, "bankaya dönmek" için yanlış yönlendirilmiş bir girişimdir. Bazen, insanlar alabildiği her şeyi söker - paralar için cihazlar, armatürler, bakır kablolama, hatta peyzaj.

Motivasyondan bağımsız olarak, hacizden sonra imha, alçıpan duvar delikleri veya geniş ve masraflı onarımlar gibi nispeten pahalı olmayan düzeltmeleri içerebilir. 2011'deki özellikle çirkin bir olayda, Kaliforniya'daki lüks bir kapılı toplumdaki bir ev, önceki sahiplerinin haciz yapmak için evlerini kaybettikten sonra yaklaşık 250.000 $ tutarında onarıma ihtiyaç duydu. Mülkün kanalizasyonlarına kimyasal maddeler ve çimento döküldü ve su ayıklanmış halde su tutuldu; evin her yerinde yaygın bir kalıp oluştu ve suya batmış ürünlerin ağırlığı altında kazınan bir zemin vardı. Buna ek olarak, mülkün aletleri, dolapları, lavabolar ve tuvaletler de çıkarılmıştı.

Görünmeyen görünümü satın alan bir diğer neden riskli olabilir; fotoğraf ve sanal turlar, yakınlardaki yüksek gerilim telleri, trafik, mahalle gürültü seviyeleri ve olağandışı kokular gibi evin istenmeyen özelliklerini görmene izin vermez kalıp olarak veya evde yaşayan 100 kedi gibi). Ev, avlu, komşu ve alanı beğeneceğinizden emin olmanın tek yolu bir göz atma yöntemidir.

Flippers, toptancılar ve kurumsal yatırımcıların kapsamlı tamirat ihtiyacından dolayı mülkü zamanında satamama riski vardır. Yatırımcılar için, ev ne kadar uzun tutulursa, taşıma masrafları açısından daha fazla para kaybedilir.Gayrimenkul yatırımlarının önceliği çoğunlukla hızlı bir şekilde alım satımı yapmaktır ve bu gerçekleşmediğinde - neden ne olursa olsun - yatırımcı, özellikle beklenmedik ve pahalı tamirat gerektiğinde bir kayıp yaşanabilir.

Kendinizi koruma yolları

Bir ihtimal maddesi, görünmeyen bir ev gözü satın alırken en iyi korumalardan biridir. Bir ihtimal, bir gayrimenkul sözleşmesinin bağlanması için karşılanması gereken bir koşul veya eylemi tanımlar. İlk önce ev görmeden ev satın alırken yaşanacak en önemli ihtimallerden biri, alıcılara evin 5-7 gün gibi belirli bir süre içinde kontrol edilmesini sağlama olanağı sağlayan bir inceleme ihtimalidir. Bu, sözleşmeyi feshedebilecek veya onarımı müzakere edebilecek olan alıcıyı bir profesyonel ev müfettişinin bulgularına dayanarak korur. Bir müfettiş evin iç ve dışını inceler ve elektrik, bitirme, sıhhi tesisat, yapısal ve havalandırma elemanlarının durumunu değerlendirir.

Olasılığa nasıl maruz kalındığına bağlı olarak alıcı şunları yapabilir:

• Denetim raporunu onaylayın ve anlaşmayla ilerleyin
• Raporu iptal edin ve anlaşmadan çekilin
• Daha ileri tetkikler için ilave zaman isteyin < Tamirat talebi veya imtiyaz talep etme
• Alıcılar ayrıca, devamda bir ihtimal isteyebilirler. Bu türden ihtimal, kapanışta kağıtları imzalamadan önce mülkün son işlemesini (veya ilk olarak) yapmanızı sağlar. Akla gelelim, tüm ihtimallerin olduğu gibi, satıcı herhangi bir ihtimali kabul etmek zorunda değilsiniz ve satıcıya eklenen riskleri telafi etmek için genellikle daha yüksek bir satın alma fiyatı beklemektedir (yani, alıcının sözleşmeden çıkacağı riski) .

Alıcılar ve yatırımcılar, deneyimli bir gayrimenkul uzmanının yardımıyla gayrimenkulün görünmeyen görünümüne bir katman katabilirler. Acentenin, anlaşma tarafında olması (sizin adınıza bir alıcının ajanı olarak çalışması) ve satıcı adına çalışmaması önemlidir. Acentenin, en iyi anlaşmayı sağladığınızdan emin olmanız için mütevelli bir sorumluluğunuz olmalıdır. Birçok alıcı ve yatırımcı, ihtiyaçlarını anlayan ve güvenebileceklerini düşündükleri birini bulmadan önce çeşitli ajanlar üzerinde çalışıyor.

Bottom Line

Bazıları gayrimenkulün ihtiyaçlarını göz ardı ederek satın alırken bazıları gayrimenkul yatırımının kâr potansiyeli için yapar. Her durumda, önce ev görmeden bir ev satın almak riskleri içerir: mülk, kapsamlı ve pahalı onarımlarla sonuçlanabilecek kusurlar veya hasarlara sahip olabilir. Ayrıca, ev istenmeyen bir konumda (örneğin yoğun bir yolun yanında olabilir) veya diğer zararlı özelliklere sahip olabilir. İster zorunluluktan ya da bir yatırım olarak görme satın alıyor olun, güvenilir ve deneyimli bir emlakçı ile yakından çalışarak ve gayrimenkul satın almak için teklifte bazı ihtimal şartlarını ekleyerek risklerinizi sınırlandırabilirsiniz.