Tarihsel olarak, gayrimenkul hisse senedi ve tahvil yatırımlarıyla düşük bir korelasyona sahipti, ancak fiziksel mülk alım satımı neredeyse basit değil.

Gayrimenkul türevleri veya mülk türevleri girin. Bu araçlar, yatırımcıların gayrimenkul satın almak veya satmak zorunda kalmadan gayrimenkul varlık sınıfına maruz kalmasına olanak tanır ve gayrimenkulü bir gayrimenkul iadesi endeksi performansıyla değiştirir. Bu türevler, bir tarafın bir pozisyondaki pozlamayı bir başkasına takas ettiği takaslara dayalıdır. Bu şekilde, yatırımcılar gayrimenkul özkaynaklarından veya borçtan, gayrimenkul satın almadan veya gayrimenkulün teminata dönüştüğü borçlanma sermayesine maruz kalmayabilir. Nasıl çalıştıklarını öğrenmek için okumaya devam edin.

Türev İşlemlere Giriş
Ulusal Gayrimenkul Yatırım Danışma Konseyi (NCREIF) Mülk Endeksi (NPI), ticari gayrimenkul piyasasının yatırım performansını ölçmek için bir araç sağlamak için oluşturulmuş kabul edilmiş endeksdir. Başlangıçta 1982'de geliştirilen serbest bırakılmamış endeks, ABD'nin tüm bölgelerinden ve gayrimenkul arazilerinin kullandığı toplam 720'den fazla mülkten oluşur (2012 yılının 3. çeyreği itibarıyla).

Bu endeks 20 yılı aşkın bir süredir var olmasına rağmen, verilerin doğru ve uygun bir şekilde öz kaynak gayrimenkullerinin performansını izleyebilmesine yetecek kadar şeffaf hale geldi. Gayrimenkul verileri daha şeffaf hale getirildiğinde ve işlem bilgileri daha kolay ve daha az maliyetli hale geldiğinde, emlak endeksleri daha alakalı hale gelmiş ve giderek daha etkin bir türev piyasa oluşturulmaya başlamıştır.

Gayrimenkul türevleri, yatırımcıların, gayrimenkulün maruz kalmasını bir gayrimenkul iadesi endeksinin performansıyla değiştirerek mülkleri satın almak veya satmak zorunda kalmadan varlık sınıfına maruz kalma yollarını bulmanın bir yoludur. Bu, bir yatırımcının alternatif sermaye gereksinimini azaltmasına ve gayrimenkul portföylerini olumsuz etkilemesine ve alternatif risk yönetimi stratejileri sağlamasına imkan tanır.
Ticari gayrimenkul yatırımları aşağıdaki yatırım türlerine göre sınıflandırılır:

• Özel Özsermaye
  

• Özel Borç
  

• Kamu Sermayesi
  

• Kamu Borcu

NPI'ya dayalı takasların uygulanması özel sermaye sektörü için geliştirildi. Bugüne kadar geliştirilen gayrimenkul türevlerinin geri kalanı için haberciler bunlardı. NCREIF endeksinde bugüne kadar sunulan türevler, yatırımcıların endeksin kendisinin beğenisine veya toplam getirisine veya bir arazi kullanımından diğerine pozlamalar değiştirilmesine olanak tanıyan çeşitli biçimlerdeki "takaslar" tır.

Bir yöntem "uzun sürmek" (satın alma mülklerinin maruziyetini çoğaltmak) veya "kısa sürmek" (satış mülklerinin maruziyetini çoğaltmak) olacaktır.Başka bir yöntem de, yatırımcıların mülklerini alamayacakları başka bir emlak sektöründe bir pozisyon almalarına izin veren NCREIF endeksindeki toplam getiriyi emlak sektörüne göre değiş tokuş etmek ve yatırımcıların ofis ilişkili gayrimenkullerden getirileri değiştirebilmesidir perakende gayrimenkul.

Dönüş swapı, takasın iki tarafında yer alan iki yatırımcının, özel emlak piyasasında başaramayacak olan gayrimenkul stratejilerini yürütmesine izin verir. Bunu yapmak için, stratejiyi tersine çevirmek için aynı varlıkları aynı yatırımla güvence altına alma şansı az olan farklı pozlamalara tabi varlıkları satın almak veya satmak gerekir. Swaplar, yatırımcıların, halihazırda bilançoda yer alan varlıklara unvanı aktarmak zorunda kalmadan belirli bir süre portföylerini taktiksel olarak değiştirmelerine veya dengelemelerine olanak tanır. Üç yıla kadar olan sözleşmeler genellikle, fonların takas merkezi olarak görev yapan bir yatırım bankası tarafından yönetilir.

NCREIF endeksinin toplam getirisine uzun süre devam eden bir yatırımcı durumunda, NPI üzerindeki toplam getiriyi (üç ayda bir ödenen) önceden belirlenmiş bir bedel üzerinden kabul eder ve LIBOR oranını ödemeyi kabul eder; ayrıca, aynı nosyonel miktarda. Takasın diğer tarafı tersine aynı nakit akışlarını alacak, üç aylık endeks getirisini ödeyecek ve LIBOR artı spreadini alacaktır.

Ticaretin her iki tarafı için yatırımcı bulunduğu varsayılarak, bir mülkiyete maruz kalma oranını başka bir mülk için değiştirmeyi isteyen iki yatırımcı, NPI'nin bu mülk türünün diğerine dönmesini sağlayabilir. Örneğin, fonunun ofis mülklerine fazla tahsis edildiğini ve sanayi için az tahsis edildiğini düşünen bir portföy yöneticisi, mülkleri gerçekten almadan veya satmadan endüstriyel bir işyerinin bir kısmını değiş tokuş edebilir.

Kamu Sermayesi
Ticari gayrimenkul piyasasının kamu sermayeli mevzuatına maruz kalma türevleri NPI yerine, Nakit Akışlarını hesaplamak için Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Kuruluşlarının (NAREIT) toplam getirisini kullanır (uzun yatırımcı için) veya ödenen (kısa yatırımcı tarafından).

Bu endeks, ticari gayrimenkullerle teminat altına alınan kamusal kıymet piyasası için performans getirisini sağlar. Takas alıcısı, LIBOR artı 50 milyon dolarlık bir kavramsal tutarla bir yıllık endeks takasına girmek için bir artı öder ve NAREIT endeksinden 50 milyon dolarlık üç aylık ödemeler alırdı. Bir kez daha, yatırımcı tek bir varlık almadan tamamen çeşitlendirilmiş bir kamusal gayrimenkul payı elde edebilir.

Gayrimenkul Borçları
Ticari ipotek destekli menkul kıymetler (CMBS) piyasasında bulunan ticari gayrimenkul ipotek havuzundan farklı risk profillerinin dilimlerinin genişliği ve derinliklerine bağlı olarak gayrimenkul türevleri de mevcuttur gayrimenkul borç pozisyonlarında. Kamu gayrimenkul borçları için yapılan takaslar CMBS piyasasının endekslerine dayanmaktadır. Bu endeksler, sermaye gayrimenkullerinden farklı olarak, 1990'ların sonundan bu yana etrafındalar.

CMBS endeksleri, çok sayıda işlemden elde edilen verinin genişliği ve derinliği sayesinde (öz sermayeye göre), kendi piyasalardaki özsermaye karşılıkları için daha iyi bir performans göstergesi. Özkaynak swapları ile borç takasları arasındaki en önemli fark, genellikle LIBOR esaslı özkaynak swapları yerine, LIBOR esaslı ödemelerin alıcılarının bir LIBOR eksi almasıdır. artı bir yayılma. Bunun nedeni, menkul kıymetlerin genellikle kısa vadeli repo vadeli borçlarla finanse edilmesidir, bu borç genellikle LIBOR'dan bir spread alınmıştır. Karşı tarafları takas etmek için kabul edilen maruz kalım budur.

Kredi temerrüt swapları (CDS) gibi özel gayrimenkul borç türevleri, genellikle kredi riskini önlemek için kullanılır. Kredi takasları gibi türev araçlar, varlık (ticari bir gayrimenkul kredisi) karşı tarafın bilançosunda kalırken takas partisine hem faiz oranı hem de kredi riski sunar. Böylece, bir mortgage kredisi şirketi, krediyi kendisi satmak zorunda kalmadan borç portföyünün bir bölümünü çeşitli yatırım koşulları için hedge edebilir. Bu şekilde, yatırımcı, gayrimenkul piyasasının belirli sektörlerinden ayrılabilir ve bu getiri, riskle orantılı olmadığını ve daha sonra belirli sektör için pazar geliştikçe bu pozlamayı tekrar kazanabileceğini düşünebilir.

Bottom Line
Ticari gayrimenkul varlıkları sermaye yoğun ve nispeten likit olmayan bir şirkettir, gayrimenkul yatırımcıları maruz kalmalarını önlemek veya alfa stratejileri uygulamak zor bulmuştur. Yüksek işlem maliyetleri ve hisse senedi ve tahvillerden daha az etkili bir piyasa ile karakterize edilen gayrimenkul, piyasa değişikliklerine tepki olarak portföylerin yeniden dengelenmesindeki zorluğa katkıda bulunmuştur.

Gayrimenkul türevleri, yatırımcılara varlıklarını alıp satmaya gerek kalmadan belirli risk ve fırsatlara maruz kalmalarını taktiksel olarak değiştirerek ticari gayrimenkul piyasasını değiştirdi. Bu türevler, gayrimenkul sermaye piyasasının farklı bir sektörüne maruz kalma veya bir değişken faiz oranı artı veya eksi bir prim karşılığında bir gayrimenkul alım satımı yapma olanağı tanır.

Pozları değiştirme özelliği, gayrimenkul yatırımcısının yatırım yaparken daha taktik olmasını sağlar. Artık gayrimenkul piyasasının dört kadranının tamamında ve dışında hareket edebiliyorlar; bu da, daha büyük risk yönetimi ve kısa sürede veya daha uzun vadeli yatırım ufku üzerinde mevcut emlak varlık dağılımına artan getiri sağlama potansiyeli sunuyor.