İpotek üzerinde sabit faizli bir krediden daha düşük bir aylık ödeme yapmak isterseniz, yalnızca faizli bir ipotek kazanabilirsiniz. Kredi döneminizin başlangıcında birkaç yıl boyunca anapara ödemeleri yapmadığınız için daha iyi aylık nakit akışı elde edersiniz. Ancak sadece ilgi dönemi bittiğinde ne olur? Bu kredileri kimler sunuyor? Ve bir tanesini almak ne zaman mantıklı? İşte bu tür ipotek için kısa bir rehber.

Ödemeler Nasıl Çalışır?

En basit olarak, yalnızca faizli olan ipotek, ilk birkaç yılda (genellikle 5 ya da 10) faiz ödemeniz gereken bir konudur ve bir kere bu dönem sona erer , hem anapara hem de faiz ödersiniz. Sadece ilgi süresi içinde anapara ödemeleri yapmak isterseniz yapabilirsiniz, ancak bu kredinin şartı değildir.

Genellikle faizli kredileri 3/1, 5/1, 7/1 veya 10/1 ayarlanabilir faizli ipotek (ARM) olarak yapılandırırsınız. Kredi verenler, 7/1 ve 10/1 seçeneklerinin borçlularla en popüler olduğunu söylüyor. Genellikle, sadece faiz dönemi, ayarlanabilir oranlı krediler için sabit faizli döneme eşittir. Örneğin, 10/1 ARM'iniz varsa, yalnızca ilk 10 yıl için faiz ödeyeceksiniz demektir.

Sadece faizli ARM'de, giriş periyodu bittikten sonra faiz oranı, LIBOR artı gibi bir karşılaştırmalı faiz oranına dayalı olarak yılda bir kez ("1" in geldiği yerde) ayarlanacaktır borç veren tarafından belirlenen bir marj. Gösterge oranı, piyasa değiştikçe değişir, ancak marj kredi aldığınız sırada önceden belirlenir.

Faiz oranı değişiklikleri oran kapakları ile sınırlıdır. Bu, sadece faiz amaçlı ARM'ler değil, tüm ARM'ler için geçerlidir. San Diego'daki C2 Financial Corp ile kredi yetkilisi olan ve Kredi Rehberinin Yazarı: En İyi Olası İpotek Nasıl Elde Edilir yazısı Casey Fleming, 3/1 ARM'ler ve 5/1 ARMS'deki ilk faiz oranı sınırı genellikle ikidir. Bu, başlangıç ​​faiz oranınız% 3 ise, faiz dışı dönemin dördüncü veya altı yıl sona erdiğinde, yeni faiz oranınızın% 5'ten fazla olmayacağı anlamına gelir. 7/1 ARM'larda ve 10/1 ARM'lerde, başlangıç ​​ücreti genellikle beştir.

Bundan sonra, ARM'in giriş periyodunun ne olduğuna bakılmaksızın, oran artışları genellikle yılda% 2 ile sınırlıdır. Fleming, ömür boyu kredi limitleri, kredinin başlangıç ​​faiz oranının hemen hemen% 5 üzerinde olduğunu söylüyor. Başlama oranınız% 3 ise, bu oran sekiz yılda% 5'e, dokuz yıl içinde% 7'ye ve 10 yıla kadar% 8'e kadar maksimuma çıkabilir.

Sadece ilgi süresi sona erdikten sonra, geri kalan anapara ödemesini kredi başında geri ödemeye başlayın (borçtan konuşan, tamamen amortismana dayalı olarak). Bugün faiz getiren kredilerin balon ödemeleri yok; Fleming, genellikle kanunen izin verilmediğini söylüyor.Dolayısıyla, bir 7/1 ARM'in tam süresi 30 yıl ve faiz sadece dönem yedi yıl ise, sekiz yılda, aylık ödemeniz iki şeye dayalı olarak yeniden hesaplanacaktır: birincisi, yeni faiz oranı ve ikincisi, kalan 23 yılda anapara geri ödemeleri.

Daha Az Ortak Çıkar Kredisi

Sabit faizli faizli mortgage'lar yaygın değildir, ancak bir jumbo krediye ihtiyacınız varsa bunları Bank of America aracılığıyla bulacaksınız (417 $ 'dan fazla bir tutar için bir kredi , 000) veya Donanma Federal Kredi Birliği aracılığıyla hem uyumlu krediler (genelde 417.000 ABD doları ile sınırlı olan krediler) ve jumbo krediler. Donanma FCU'ya katılmak için, Birleşik Devletler Silahlı Kuvvetleri, Savunma Bakanlığı, Sahil Güvenlik Komutanlığı veya Ulusal Muhafız Muhafızları'na bağlı olmanız ya da bir Donanma FCU üyesi olmanız gerekecektir. Jumbo ve Konvansiyonel İpotekler: Nasıl Değiştiler .

30 yıllık sabit faizli faiz kredisi ile sadece 10 yıl faiz ödeyebilir, daha sonra faiz artı ödeme kalan 20 yıl. İlk 10 yıl boyunca müvekkilinize hiçbir şey koymadığınızı farz ederseniz, aylık ödemeniz sadece 11 yıl içinde geri ödeneceğinizin yanı sıra, 30 yıl yerine 20 yılın üzerinde anaparayı geri ödeyeceğiniz için önemli ölçüde atlayacaktır. Faiz oranı süresince anapara ödemediğiniz için, faiz sıfırlandığında, yeni faiz ödemeniz tüm kredi miktarına dayanır. % 3. 5 faiz oranı olan 100.000 dolarlık bir kredi sadece 291 dolara mal olur. İlk 10 yıl boyunca ayda 67, ancak 579 dolar. Kalan 20 yıl boyunca ayda 96 - neredeyse iki katına.

30 yılı aşkın bir sürede $ 100, 000 kredi size 174 $, 190.80 (291 $ olarak hesaplanır; 67 x 120 ödemeler + 579 $, 96 x 240 ödeme). Aynı% 3.8 faiz oranı ile 30 yıllık sabit faizli bir kredi kullandıysanız (yukarıda "Ödemeler Nasıl Çalışır" da bahsedilir), toplam maliyetinizin 30 yıldan fazla olması durumunda maliyetiniz 161, 656 olur. 09. Bu, $ 12, 534. 71 sadece faizli krediyle ilgileniyor ve ek faiz maliyeti, tam süreliğine sadece faizli bir kredi tutmak istemediğiniz nedenidir. Bununla birlikte, ipotek faiz vergisi indirimini kullanırsanız, gerçek faiz gideriniz az olacaktır.

Kredi Kullanılabilirlik

New York Brooklyn'deki First Meridian Mortgage'ın başkan yardımcısı Yael Ishakis, pek çok borçlu balon yillarinda faiz kredileri ile sorunlar yaşadigindan, bankalar bugün ürün sunmaktan çekiniyor diyor ve Bir Ev Satın Alma Komple Kılavuzu'nun yazarı.

Fleming, en çok 5, 7 veya 10 yıl sabit bir sürede jumbo, değişken oranlı krediler olduğunu söylüyor. Jumbo kredisi uygun olmayan bir kredidir. Uygun kredilerin aksine, uygun olmayan krediler, konut kredisi alanındaki en büyük alıcı olan Fannie Mae ve Freddie Mac'e satılmaya uygun değildir ve uyumlu kredilerin bu kadar geniş bir kitleye ulaşabilmesinin bir nedeni vardır.

Fannie ve Freddie ipotek verenlerinden kredi alırken, borç verenlere ek krediler vermek için daha fazla para kazanıyorlar.Faizsiz krediler gibi uygun olmayan kredilerin sınırlı bir ikincil ipotek piyasası vardır; Onları satın almak isteyen bir yatırımcı bulmak daha zordur. Daha fazla borç veren bu kredilere asılıyor ve bunları kurum içinde hizmet ediyor, bu da ek krediler için daha az paraya sahip oldukları anlamına geliyor. Dolayısıyla, faiz getiren krediler bu kadar yaygın değildir. Sadece faizle verilen bir kredi bir jumbo kredisi olmasa bile yine de uygunsuz olarak kabul edilir. ( Fannie Mae: Neyi ve Nasıl Çalışır .)

Yalnızca faiz kredileri, örneğin 30 yıllık sabit faizli krediler kadar yaygın olmadığı için Fleming, iyi bir faizli kredi bulmak için en iyi yol, iyi bir ağa sahip saygın bir komisyoncu aracılığıyla elde edilen bulguları bulmak ve karşılaştırmak için ciddi alışveriş yapması gerektiğidir ".

Bank of America, Navy FCU ve uzman kaynaklarımızın C2 Financial Corp, First Meridian Mortgage ve Angel Oak Ev Kredileri için çalıştığı şirketlerin yanı sıra - diğer borç verenlere sadece faiz getiren kredilere EverBank, Union Bank Private Banka, piyasa kredi merkezi SoFi, Citizens Bank, İnternet Bankası ve Birleşik Toptan İpotek. Bu ayrıntılı bir liste değil, ancak sadece faiz amaçlı bir kredi almak için bir başlangıç ​​noktası sunuyor.

Maliyetlerin Karşılaştırılması

"Faiz oranı olan özelliğin faiz artırımı, borç verene göre ve günden güne farklılık gösteriyor, ancak faiz oranının en az% 0,25'i oranında prim ödeyeceğinize inanıyor" diye belirtiyor Fleming.

Benzer şekilde, Atlanta'daki Angel Oak Ev Kredileri'nin başkanı Whitney Fite, yalnızca faizle ilgili bir ipotek oranının% 0,125 ila 0% 375 arasında bir amortismana tabi sabit faizli kredi veya ARM oranından daha yüksek olduğunu belirtti. ayrıntılara bağlı olarak.

İşte aylık ödemeleriniz, bu tür bir kredi için tipik bir oranda sabit oranlı bir kredi veya tamamen amortismanlı ARM ile karşılaştırıldığında 100.000 dolarlık faizle gelen krediyle nasıl görüleceği:

• 7 yıllık, faiz sadece ARM, 3. 125%: 260 $. 42
• 30 yıllık sabit faizli konvansiyonel kredi (faiz hariç), 3.625: 456 dolar. 05
• ARM'ı tamamen amortismana tabi tutarak 7 yıl (30 yıllık amortisman), 2.875%: 414 dolar. 89

Bu oranlarda, kısa vadeli olarak, yalnızca bir ilgi ARM'ın 195 TL'ye mal olacak. Ayda bir ayda 100 dolardan az, 30 yıllık sabit faizli kredi ile karşılaştırıldığında ilk yedi yıl borçlandı ve 154 dolar. Ayda 47 daha az, tamamen amortisman yapan 7/1 ARM ile karşılaştırıldığında.

Faiz oranının her sene ne olacağını önceden bilemediğiniz için çıkarılabilir faiz oranlı bir kredinin gerçek ömür maliyetini hesaplamak imkansızdır. Fleming, maliyeti hesaplamak için gerçekten bir yol olmadığını da belirtti; ancak, sözleşmenizden ömür boyu faiz oranı sınırını ve zemini belirleyebiliyorsanız, minimum ve maksimum ömür maliyetlerini hesaplayabilir ve gerçek maliyetinizin arasında bir yere düşecekti. "Fleming buna rağmen çok büyük bir aralık olacak" diyor Fleming.

Bottom Line

Sadece interest-only ipotekleri anlamak zor olabilir ve ödemeler, sadece interest-only dönem sona erdikten sonra önemli ölçüde artacaktır.Faiz kredisi yalnızca bir ARM ise, bugünkü düşük faizli ortamda güvenli bir bahis olan faiz oranları yükselirse ödemeleriniz daha da artacaktır. Bu krediler, nasıl çalıştıklarını ve hangi riskleri alıyor olduklarını tam olarak bilen sofistike borçlular için en iyisidir. Not: Bu sayfa makine çeviri yazılımı için tıklayın İngilizce sürümü almak için tercüme edilmiştir. Ayrıca ilginizi çekebilir İpotekler: Sabit Fiyattan Ayarlanabilir Fiyatla

ve İpotek Temelleri .