İpotek, bazı hibrit kombinasyonları ve her birinin birden fazla türevi ile sabit faizli ve ayarlanabilir faiz olmak üzere iki ana formda gelir. Faiz oranlarının gelecekteki seyrini belirleyen faiz oranlarının ve ekonomik etkilerin temel bir anlayışı, tüketicilerin mali ipoteği sağlama konusundaki ipotek kararlarını, sabit oranlı ipotek veya ayarlanabilir ipotek (ARM) arasında seçim yapmak ya da Ayarlanabilir oranlı bir ipoteğin yeniden finanse edilmesi.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

İpotek Üretim Hattı

İpotek endüstrisinin üç temel bölümü veya şirketi vardır: ipotek yaratıcısı, toplayıcı ve yatırımcı.

İpotek yaratıcısı borç verendir. Kredi veren kuruluşlar, kredi birlikleri ve bankalardan ipotek brokerlerine kadar çeşitli biçimlerde gelirler. İpotekli menşerler tüketicilere kredi açar ve pazarlarlar. Krediler satıyorlar. Tüketicilere sundukları faiz oranları, ücretleri ve hizmet düzeyleri temelinde birbirleriyle rekabet eder. Tüketicilere yükledikleri faiz oranları ve ücretleri kar marjlarını belirler. Çoğu ipotek yaratıcısı, "portföy" kredisi kullanmaz (kredi varlıklarını elinde tutmadıkları anlamına gelir). Bunun yerine, ipotek ikincil ipotek piyasasına satıyorlar. Tüketici fiyatlarını talep eden faiz oranları, kar marjları ve ipotek ikincil ipotek piyasasına satabilecekleri fiyat ile belirlenir.

Toplayıcı, yeni ortaya çıkmış ipotekleri diğer kurumlardan satın alır. İkincil ipotek piyasasının bir parçasıdırlar. Çoğu toptancı da ipotek yaratıcısıdır. Agregatörler, ipotek desteğine dayalı menkul kıymetler (MBS) oluşturmak için birçok benzeri ipotek bir araya getirirler - bir süreç olan seküritizasyon. İpoteğe dayalı bir güvenlik, altta yatan ipotek havuzunun desteklediği bir tahvil. İpoteğe dayalı menkul kıymetler yatırımcılara satılmaktadır. İpotekli menkul kıymetlerin yatırımcılara satılabileceği fiyat, toplayıcıların, diğer borç verenlerden yeni temin edilen ipotek ve kendi ipotek çıkarımı için tüketicilere sundukları faiz oranları için ödeyeceği fiyatı belirler.

İpoteğe dayalı menkul kıymetler arasında emeklilik fonları, yatırım fonları, bankalar, finansal riskten korunma fonları, yabancı hükümetler, sigorta şirketleri ve Freddie Mac ve Fannie Mae (devlet destekli şirketler) gibi pek çok yatırımcı bulunmaktadır. Yatırımcılar, getirileri en üst düzeye çıkarmaya çalıştıklarından ipoteğe dayalı menkul kıymetler ve şirket tahvilleri gibi diğer sabit getirili yatırımlar arasında sıklıkla göreceli değer analizleri yapar. Tüm finansal menkul kıymetlerle olduğu gibi, ipotek destekli menkul kıymetler için yatırımcı talebi, bu menkul kıymetler için ödeyecekleri fiyatı belirler.

Yatırımcılar Mortgage Kurlarını Belirtiyor mu?

İpotek destekli güvenlik yatırımcıları büyük oranda tüketicilere sunulan ipotek oranlarını belirler. Yukarıda açıklandığı gibi, ipotek üretim hattı, bir yatırımcı tarafından satın alınan ipotek garantili bir teminat şeklinde sona erer. Serbest piyasa, yatırımcıların ipotek teminatlı menkul kıymetler için ödeyeceği piyasa takas fiyatlarını belirler. Bu fiyatlar tüketicilere sunulan faiz oranlarını belirlemek için ipotek sektörüne geri dönmektedir.

Sabit Faiz Oranı İpotekleri

Sabit faizli bir ipotek faiz oranı, ipoteğin ömrü boyunca sabittir. Bununla birlikte, ortalama olarak, 30 yıllık sabit faizli ipoteklerin sadece yaklaşık yedi yıl ömrü vardır. Bunun nedeni, ev sahiplerinin ipoteklerini sıkça hareket etmeleri veya yeniden finanse etmeleri olması.

İpoteğe dayalı güvenlik fiyatları, Hazine bonolarının fiyatları ile büyük oranda ilişkilidir. Bu, 30 yıllık ipotekle desteklenen mortgage destekli bir teminatın fiyatı, ABD Hazinesinin beş yıllık notunun veya ABD Hazinesinin 10 yıllık tahvilin fiyatıyla süre olarak bilinen bir finansal prensibe dayalı olarak hareket edeceği anlamına geliyor. Uygulamada, 30 yıllık ipotek süresi beş yıllık nota daha yakın olmakla birlikte, piyasada 10 yıllık tahvilin bir kıyaslama olarak kullanılması eğiliminde. Bu aynı zamanda, tüketicilere sunulan 30 yıllık sabit faizli ipotek faiz oranının ABD Hazine 10 yıllık tahvil getirisi ile yukarı veya aşağı hareket etmesi gerektiği anlamına geliyor. Bir tahvilin getirisi kupon fiyatının ve fiyatının bir fonksiyonudur.

Ekonomik beklentiler ABD Hazine bonolarının fiyat ve getirisini belirler. Bir tahvilin en büyük düşmanı enflasyondur. Enflasyon, gelecekteki tahvil ödemelerinin değerini - hem kupon ödemeleri hem de ilkenin geri ödenmesini bozar. Bu nedenle, enflasyon yüksek olduğunda ya da yükselmesi beklendiğinde, tahvil fiyatları düşer, bu da verimleri yükselir - bir tahvilin fiyatı ile getirisi arasında ters bir ilişki vardır.

Fed'in Rolü

Federal Rezerv enflasyon beklentilerinde büyük rol oynamaktadır. Bunun nedeni, kısa vadeli faiz oranlarının uygulanması yoluyla Federal Rezerv'in enflasyonu ne derece kontrol ettiğinin tahvil piyasasının algılamasının ABD Hazine 10 yıl vadeli tahvil getirisi gibi daha uzun vadeli faiz oranlarını belirlemesi. Başka bir deyişle, Federal Reserve, piyasanın ABD Hazine 10 yıllık tahvil getirisi gibi uzun vadeli faiz oranlarını belirlemek için yorumladığı kısa vadeli faiz oranlarını belirledi.

Unutmayın 30 yıllık ipotek faiz oranları Hazine'nin 10 yıllık tahvil getirisi ile oldukça ilişkilidir. Gelecekte 30 yıllık sabit faizli ipotek faiz oranlarını tahmin etmeye çalışıyorsanız, ABD Hazine 10 yıllık tahvil (veya beş yıllık not) üzerindeki getiriyi izleyip anlayın ve piyasanın ne olduğunu izleyin Federal Reserve para politikası hakkında söylüyor.

Ayarlanabilir faizli ipotekler

Ayarlanabilir fiyatlı bir ipotek faiz oranı, ipotek şartlarına bağlı olarak aylık, altı ayda bir veya yıllık olarak değişebilir. Faiz oranı, endeks değerinin yanı sıra bir marjdan oluşur.Bu, tamamen endekslenmiş faiz oranı olarak bilinir. Genelde yüzde bir sekizde yuvarlanır. Teminat ipotek ömrü boyunca sabitlenirken, endeks değeri değişkendir. Örneğin, mevcut endeks değeri% 6,83 ve marjı% 3 ise, bir yüzde işaretinin en yakın sekizincisine kadar yuvarlama, tam endekslenmiş faiz oranını% 9,83 yapacaktır. Endeks% 6,1'e düştüyse, tam endekslenmiş faiz oranı% 9,1 olacaktır.

Ayarlanabilir ipotek faiz oranı bir endekse bağlıdır. Farklı ayarlanabilir faizli ipotek için kullanılan çeşitli ipotek endeksleri vardır, bunların her biri, aktif olarak işlem gören bir finansal güvenlik türü, bir çeşit banka kredisi veya bir banka mevduatı türü üzerindeki faiz oranlarını kullanarak inşa edilmiştir. Farklı ipotek endekslerinin tümü birbirleriyle büyük oranda ilişkilidir. Diğer bir deyişle, ekonomik koşullar değiştikçe yukarı veya aşağı aynı yönde hareket ederler. Çoğu ipotek endeksleri, kısa vadeli endeks olarak düşünülür: "Kısa vadeli" veya "vadeli", endeksi oluşturmak için kullanılan menkul kıymetler, krediler veya mevduatların dönemlerini belirtir. Tipik olarak, bir yıl veya daha kısa süreli bir güvenlik, kredi veya mevduat kısa vadeli olarak kabul edilir.

İpotek endeksleri oluşturmak için kullanılanlar da dahil olmak üzere çoğu kısa vadeli faiz oranları, Federal Fon Oranı olarak bilinen bir faiz oranıyla yakından alakalıdır.

Tahmin Değişiklikleri

Ayarlanabilir faizli ipotek faiz oranı değişikliklerini tahmin etmeye çalışıyorsanız, getiri eğrisinin şekline bakın. Getiri eğrisi, Hazine bonolarının vadelerini üç aydan 30 yıla uzatan getirileri temsil etmektedir.

Eğimin şekli düz veya aşağı doğru eğimli olduğunda, piyasanın Merkez Bankası'nın kısa vadeli faiz oranlarını sabit tutması veya daha düşük seviyede tutması beklenmektedir. Eğrisi şekli yukarı eğimli olduğunda, piyasa Federal Reserve'nin kısa vadeli faiz oranlarını daha yukarı doğru hareket ettireceğini düşünüyor.

Eğrisinin her iki yönde eğilimi, piyasanın Federal Rezerv'in kısa vadeli faiz oranlarını yükseltip almasını ne kadar beklediğinin göstergesidir. Fed Funds futures'un fiyatı da gelecekteki kısa vadeli faiz oranları için piyasa beklentilerinin bir göstergesidir.

Sonuç

Mevcut ve gelecekteki sabit ve ayarlanabilir ipotek oranlarını neyin etkilediğinin anlaşılması, maddi olarak doğru ipotek kararları almanıza yardımcı olabilir. Bu bilgi, sabit oranlı bir ipotek üzerinde bir ayarlanabilir oranlı ipotek seçimi konusunda bir karar vermenize yardımcı olabilir ve ayarlanabilir bir oran ipotekinin yeniden finanse edilmesi için ne zaman mantıklı olduğuna karar vermenize yardımcı olabilir. Aşağıda birkaç nihai ipucu verilmiştir.

TV'de duyduğunuz her şeye inanmayın. Her zaman "faiz oranı daha da yükselmeden önce ayarlanabilir ipotekten yeniden finanse etmek için iyi bir zaman" değildir. Faiz oranları ilerleyerek daha da artabilir - yoksa düşebilirler. Getiri eğrisinin ne söylediğini öğrenin.

Daha fazla bilgi için

4 Gayrimenkul Piyasasını Artıran Önemli Faktörler , En Çok ABD Konut Piyasası Göstergeleri ve Faiz Oranları İpotekle Nasıl Çalışır.