Özel sermaye gayrimenkul fonları, yüksek net değerli şahıslara ve kuruluşlar gibi vakıf ve emeklilik fonlarına, mülk varlıklarındaki özkaynak ve borç varlıklarına yatırım yapmalarına izin verir. Aktif bir yönetim stratejisi kullanarak, özel sermaye gayrimenkulleri, mülk sahipliği için çeşitlendirilmiş bir yaklaşım benimser. Genel ortaklar farklı yerlerde çeşitli mülk tiplerine yatırım yapmaktadır. Sahiplik stratejileri, yeni gelişme ve ham arazi sahiplerinden, mevcut malların yeniden yapılandırılmasına veya nakit akışı enjeksiyonlarının zorlu mülklere dönüştürülmesine kadar uzanabilir. ( Daha fazlası için bakınız: Özel Sermaye Nedir? )

İşte yatırımcıların özel sermaye gayrimenkullerine nasıl katılabildikleri ve endüstrinin fırsatları, riskleri ve kısıtlamaları hakkında genel bir bakış.

İdeal Özel Sermaye Emlak Fonu'nun Bulunması

İlk olarak, ortalama kişi özel sermaye gayrimenkul yatırımlarında yer alamaz. Geleneksel özel sermaye fonu, yatırımcıların bir fona minimum 250.000 $ enjekte etmesini gerektirir; ancak çoğu yönetici, 20 milyon dolardan 25 milyon dolara kadar başka bir fon ile uzun vadeli bir toplu yatırım planı hazırlamak isteyen kişileri veya kurumları aramaktadır. yatırımcılar. (Daha fazla bilgi için, Gayrimenkul Yatırımlarını Keşfedin: Gayrimenkul Nedir?)

Özel sermaye gayrimenkul fonları üzerinde çok az düzenleme olduğundan, fırsatlar geleneksel olarak "akredite edilmiş yatırımcılar" ile sınırlıdır. "Bu, yatırımcının en az 1 milyon dolarlık (kendi birincil sakinlerinin değerini içermeyen) kişisel veya ortak varlıklara sahip olması gerektiği anlamına gelir veya bireyin yıllık geliri en az 200.000 dolar olmalıdır. En az 300 dolarlık geliri birleştiren çiftler, Geçtiğimiz iki yılda - 000 ödenmesine ve gelir seviyelerinin bu yıl bu seviyede kalacağına dair "makul bir beklentiye" sahip olmak da uygun.

Özel sermaye gayrimenkulüne yatırım yapmak isteyen bireyler veya çiftler, disiplin konusunda uzmanlaşmış bir firma bulmalıdır. Bir özel sermaye şirketinin fon seçeneklerini inceledikten sonra, her bir özel sermaye fonu kuruluşunun niteliğini, genellikle sınırlı bir ortaklık olduğunu anlamalılar.

Bir fona katılırken, dış yatırımcılar, fonda yatırım yaptıkları paranın sorumluluğunu kabul ettikleri ve genel ortaklar (GP) tarafından seçilen mülkler üzerinde veto hakkına sahip olmadığı anlamına gelen sınırlı ortak olurlar. Sınırlı bir eşin parası, diğer katılımcı yatırımcılarla bir araya getirilecek ve fon yöneticileri, kârlılığı en üst düzeye çıkarmayı ve finansal riski en aza indirmeyi hedefleyen bir portföy portföyü kuracaklardır.

Fonun Maliyetlerini ve Yatırım Yapılarını Anlamak

Özel sermaye yatırım fonları, yatırımcılar tarafından ödenmesi gereken çeşitli yönetim ve performans ücretlerine sahiptir.Özel sermaye fonlarının, firma maaşları, anlaşma kaynak ve hukuk hizmetleri, veri ve araştırma maliyetleri, pazarlama ve ilave sabit ve değişken maliyetler için ödemek üzere yıllık yatırımın% 2'sini gerektirdiği yaygın bir yaygındır. Ancak, bu yatırımcı ücretleri için herhangi bir sınır yoktur.

Bireyler yatırım yapmadan önce bu masrafları iyi kavramış olmalı, çünkü bu yatırımın toplam getirisini sınırlayacaktır. Örneğin, bir özel sermaye gayrimenkul fonu 500 milyon dolar arttırdı, ilgili masrafları ödemek için her yıl 10 milyon dolar tahsil edecekti. On yıllık döngüsünün süresi boyunca, bir fon 100 milyon dolarlık ücret tahsil edecek ve bu on yıl boyunca yalnızca 400 milyon dolarlık yatırım yapılacağı anlamına geliyor.

Özel öz sermaye yöneticilerine, geleneksel olarak, fon için fazla brüt kârın% 20'sini oluşturan bir performans ücreti olan bir "nakliye" söz konusudur Yatırımcılar, fonun, kurumsal yönetimin azaltılmasına yardımcı olması nedeniyle geleneksel olarak bu ücretleri ödemeye hazırdırlar ve kamu şirketlerini olumsuz yönde etkileyebilecek yönetim meseleleri.

Çoğu özel sermaye gayrimenkul fonları, "ihtiyaç temelli" yatırımlar olarak kabul edilir; bu, ortakların, genel ortaklara ihtiyaç duydukları taksitlerle sermaye tahakkuk ettirmesi anlamına gelir. yatırım mülkleri ile ilgili olarak, fon, sınırlı ortakların döngü başında gayrimenkul fonuna söz verdiği resmi bir sermaye talebi göndereceklerdir. "Sermaye çağrısı" olarak bilinen bu, sınırlı ortakların yerine getirmeleri gereken yasal zorunluluktur. (Daha fazla bilgi için, Okuyun: Özel Sermaye Yatırımının Lingo'yu Öğrenin.)

Sınırlı bir ortak, bir sermaye çağrısını yerine getirmek için başarısız olursa, bir fon bu kişiyi veya kurumu varsayılana zorlayabilir ve tüm sahiplik payını kaybedebilir. Diğer sınırlı ortaklar, böyle bir varsayılanın gerçekleşmesi durumunda, genellikle feshedilmiş hisseleri satın alma fırsatı bulurlar.

Özel Sermaye Emlak Stratejileri Türleri

Özel sermaye gayrimenkullerine yatırım yaparken, geleneksel olarak dört çeşit yatırım stratejisi vardır:

• Çekirdek en muhafazakâr stratejidir ve yalnızca daha düşük fiyatlı gayrimenkuller içerebilir -risk ve potansiyel geri dönüşleri azaltır çünkü bunlar iyi nüfuslu veya iyi yolculuk edilmiş bölgelerdendir. Bu strateji, çok az yeniden geliştirme veya bakım gerektiren yüksek kaliteli, yüksek değerli yatırımlara da yoğun şekilde odaklanıyor olabilir. Bu özellikler, öngörülebilir nakit akışları sunar ve genellikle kiralanmış çok kiracı yapılardan oluşur.
• Core-plus biraz daha fazla risk gerektirir ancak çekirdek stratejiden daha yüksek getiri sunabilir. Bu özellikler, yere az miktarda katma değerli etkinlik veya iyileştirme gerektirir.
• Katma değer , mülk geliştirme ve pazar zamanlamasına odaklanan orta-yüksek-getiri, ılımlı bir risk stratejisidir. Bu stratejide, portföy yöneticileri mülk satın alabilir, bazı yeniden geliştirme seviyesine girer ve piyasada performans gösterdiğinde satarlar. Katma değerli özellikler genellikle yönetim, fiziksel iyileştirme veya sermaye kısıtlamalarını belirleme değişiklikleri gerektirir.Bu adımlar, yenileme çalışmaları yapmak ve iyileşen piyasalarda kira oranlarını artırmak için yollar aramaktır. Katma değerli stratejiler, başarısız olan işletme şirketlerinin geri dönüşünü veya temel malların kontrolü için borcu üstlenmeyi de içerir.
• Opportunistic , en yüksek geri dönüş seviyesini sağlar, ancak en fazla riski üstlenir. Bu strateji ile yöneticiler, gelişmemiş arazileri veya daha düşük performans gösteren veya hafifçe trafiğe kapılan pazarları içeren mülkleri satın alırlar.

Riskleri Kabul Etme ve Uzun Vadeli Görünüm

Özel sermaye gayrimenkulündeki yatırımcılar, bir fona yatırdıklarında, sermayelerinin, uzun yıllar sürebilecek belirli bir süre boyunca bağlanabileceğini kabul etmeye istekli olmaları gerektiğini anlamalıdır .

Buna ek olarak, gayrimenkul piyasasında birden fazla risk mevcut ve bireyin nakit akışının düşük olduğu bir zamanda sermaye aramaları sırasında büyük miktarda yatırım yapılması gerekebilir. Birçok GP, fonlarını on yıl süren yatırımlar ya da daha uzun bir sürede yapılandırır ve yatırımcıların paralarını geri çekme ya da para çekme imkanı az ya da hiç yoktur. Özel sermaye fonlarının likid olmaması, yatırımcıların paralarını uzun süre bağlı tutma risklerini anlamasını gerektirir.

Özel özsermaye fon yapısının doğası, bir fonun finansal performansını veya sahip olduğu mülkleri değerlendirmeyi çok zorlaştırmaktadır. Özel sermaye yatırım fonlarının sınırlı düzenlemeleri olduğundan, genel ortakların potansiyel yatırımlar, portföy değerlemeleri veya yatırımlarla ilgili diğer ek bilgiler konusunda yatırımcılara herhangi bir güncelleme sunması gerekmez. Özel sermaye gayrimenkullerine yatırım yapmak, sınırlı ortakların önemli miktarda sermaye taahhüt etmesini ve fon yöneticisinin gerekli herhangi bir şeffaflık düzeyi olmaksızın kendi yatırım hedeflerini karşılayacağına tam olarak güvenmesini gerektirir. Bununla birlikte, fon yöneticileri genellikle yatırımcılarına güncelleme gönderirler ve mevcut veya gelecekteki herhangi bir fonda güven duygusu yaratmak için performans hakkında şeffaf olmayı seçebilirler.

Bottom Line

Özel sermaye mallarına yatırım yapmadan önce, bireyler sürece katılma konusunda nitelikli olup olmadıklarını belirlemelidir. Nitelikli olanlar emlak piyasalarındaki kişisel yatırım hedeflerini, likidite gereksinimlerini ve risk toleransını keşfetmek isteyecektir. Bir finansal danışmanla konuştuktan sonra, yatırımcılar, genel ortakların yönetim stratejilerini ve diğer mülk fonlarının geçmişteki performanslarını daha iyi anlamak için çeşitli fonları incelemelidir.