Ev sahipleri için çok çeşitli ipotek seçenekleri mevcuttur. Geleneksel 30 yıllık sabit faizli ipotek artık bir tüketici için tek finansman seçeneğidir. Aylık olarak ayarlanabilen değişken oranlı ipotekler, sabit dönemli ayarlanabilir faizli ipotekler (ARM'ler), 3-2-1 satın almalar ve ödeme seçenekli ARM'ler var. (Ipotek hakkında daha fazla bilgi için bkz. Bir İpotek için Alışveriş , İpotek Ödeme Yapısını Anlama ve Gayrimenkul Yatırımları .)

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Bu yazıda, size kendi risk odaklı ipotek kararınızı verme süreci boyunca devam edeceğiz.

İpotek Bilgisi Örneğin, ayarlanabilir ipotek, cari faiz oranlarına dayanarak düşük ilk aylık ödemeler sunabilir ancak aylık ödemeler, faiz oranları yükselirse gelecekte önemli artışlar yapma potansiyeline sahiptir. Bir ödeme seçeneği ipotek, ipotek ana dengesine ertelenmiş faiz eklendiğinde çok düşük ilk aylık ödemeler sunabilir, ancak aylık ödemelerin aniden yükselmesine neden olan tetikleyiciler var. İpotekli ana para bakiyesinin artmasıyla ev fiyatları düşerse, bir ev sahibi büyük olasılıkla ciddi mali güçlüklerle karşılaşacaktır. Bir ipotek seçimi ile ilgili sağlam bir mali karar vermenin anahtarı, hem ipotek ile ilgili riskleri tanımlamak ve ölçmek ve daha sonra, 'Bu ödüllendirmeye değer riskler var mı?' Sorularını sormaktır. ve "Kötü bir sonuçla ilişkili riskler tolere edilebilir mi?"

İkraz Kredisinin İki Temel Önemi

Tespit ve ölçülmesi gereken bir ipotek seçimi ile ilgili iki ana risk vardır: ödeme şoku riski ve ipotekin ev eşitliğine etkisi.

Ödeme Şoku

Ödeme şoku, önemli miktarda aylık ödeme artışlarının potansiyelini tanımlamak için kullanılan terimdir. Ödeme şoku genellikle ayarlanabilir faizli ipotek ile ilişkilidir. Bu, geçici başlangıç ​​oranının veya sabit faizli dönemin sona ermesinin, tamamen endekslenmiş faiz oranının artmasının, faiz ödemeli bir ödemenin sona ermesinin veya bir ödeme opsiyonunun asgari ödeme tutarının yeniden düzenlenmesinin sonucudur.

Tüm ayarlanabilir ipotekler bazı ödeme şoku riski taşır. Birçoğunun yukarıda bahsedilen özellikleri vardır, bu da bu riski artırmaktadır. Örneğin, 3-2-1 veya 2-1 satın alımlar, başlangıçtaki geçici başlangıç ​​oranları için bir zaman çizelgesi sunar; Başlangıç ​​oranları dolduğunda, aylık ödemeler artar. Sabit dönem ARM'lerin belirli bir süre için sabit bir faiz oranı vardır, genellikle üç, beş veya yedi yıldır. Sabit faizli dönem sona erdiğinde, aylık ödemelerin artması muhtemeldir.

Faizli ipotek ödemeleri daha düşük başlangıç ​​ödemeleri sunabilir, çünkü aylık ödeme sadece faizden ibarettir; faiz süresi dolduğunda, aylık ödeme artar.Ödeme opsiyonlu ARM'ler gibi bazı ipotek, ilk aylık ödemelerin çok düşük olmasına rağmen, ödemenin önemli ölçüde artmasına neden olabilecek tetikleyicilere de sahiptir. (ARM'lar hakkında okumaya devam etmek için,

Amerikan Hayalleri veya İpotek Kabusu?,

ARMED AND Dangerous

ve İpotekler: Sabit Fiyat ve Ayarlanabilir Fiyat na bakın.) Ev Sermayesi Ev eşitliği, bir evin ev sahibine olan net değerinin bir ölçüsüdür. Ev eşitliğinin yaratılması zenginlik katar ve ilave finansal fayda ve finansman seçenekleri açar. Bununla birlikte, konut sermayesinin tahrip edilmesi gelecekteki finansman seçeneklerini ciddi ölçüde sınırlayabilir. Planlanan bir zaman diliminde bir ipotekin ev eşitliğine olası etkisinin anlaşılması, gelecekteki finansal konular için önemlidir. Kredi verenler tarafından kullanılan birincil risk ölçütü, mülkün değerine göre ipotek boyutudur. Bu, borç-değer oranı olarak bilinir. Konut öz sermayesi yok edilirse, borç-değer oranı artar. Bu, mevcut bir krediden yeniden finanse edilmesini zorlaştırabilir, daha yüksek bir faiz oranından yeni finansman yapılmasını ister, özel ipotek sigortasının ödenmesini ister ya da farklı bir ipotek türünün kullanılmasını gerektirebilir. En kötü senaryoda, bir ev değeri, ipoteğin kalan ana para bakiyesinin altına düşerse, tüm finansman seçenekleri etkin bir şekilde ortadan kaldırılır. (Bu konuda okumaya devam etmek için

İpotek: Ne Kadar Ödeyebilirim?

,

İpoteğinizin Ödenmesi ve Kişisel Borçların Arındırılması .) > Geleneksel kredilendirmede, her ayın ipotek ödemesinin bir kısmı, itfa tablosuna göre ipotek ana para birimine uygulanır. Bununla birlikte, son yıllarda popüler hale gelen birçok yeni ipotek sadece faiz ödemeleri veya faiz ödemelerden daha düşük ödemeler gibi özellikleri sunuyor. Faiz ödemeleri yapıldığında ipotekin kalan ana para bakiyesi sabit kalır. Sadece faiz ödemeden daha düşük bir ödeme yapıldığında, ertelenmiş faiz yaratılır. Ertelenmiş faiz, ipotek ana para bakiyesine eklenir. Bu, negatif amortisman olarak bilinir. İpotekin asıl bakiyesi aslında artar! Bir ipotek ana para bakiyesi sabit kaldığı veya arttığı zaman, konut fiyatındaki değerlenme oranına bağlı olarak ev eşitliği sabit kalabilir veya yok edilebilir. Konut eşitliği, gelecekteki finansman hususlarında önemli bir rol oynadığından, konut finansmanı kararının önemli bir kısmı ev eşitliğinin yaratılması oranı olmalıdır. Çoğu borçlu, bu kredileri belli bir zaman diliminde yeniden finanse etme niyetiyle seçtiği için, faizle ve negatif amortisman ipotekleri için özellikle geçerlidir. Tahmin yapma Ödeme şoku ve ev eşitliğindeki risklerin doğru bir şekilde ölçülmesi, gelecekteki faiz oranlarının ve konut fiyatının değerlenmesine ilişkin tahminlerin yapılmasını gerektirir. Bu tahminler muhtemel veya muhtemel sonuçlara dayanmalıdır.Bunlar yalnızca en iyi veya en kötü durum senaryolarına dayanmamalıdır. Bu hesaplamalar ipotek ödemeleri ve ev eşitliğinde yapılabilir. Ev Sermayesinin Hesaplanması

Ev eşitliğinin iki şeyin bir işlevi vardır: bir evin pazar fiyatının değer kazanması ya da değer kaybetmesi ve kalan ipotek bakiyesi. (Konut eşiğinin değeri, konutun değerinden ipotek anapara bakiyesi eksi ile aynıdır). Evlerin takdir veya değer kaybetme oranı eyaletten eyalete, kasabadan şehre ve hatta aynı şehirde mahalleden mahalleye değişir. Gelecekteki konut fiyatının değerlenmesine ilişkin tahmin yapmanın tek ve inanılmaz bir yolu yoktur. Bununla birlikte, yakın geçmiş performansı ve takdir oranlarının uzun vadeli ortalamalarına dönme eğilimi bazı yönergeler sağlıyor. Örneğin, bir ev önceki yıl% 10 oranında değer kazansaydı ancak uzun vadeli ortalama% 5 ise,% 7 önümüzdeki yıl için iyi bir tahmin olabilir (% 6'sı bundan sonraki yıl için iyi bir tahmin olabilir ve % 5 kalan yıllar için iyi bir tahmindir).

Gelecekteki ev değerlerini, fiyat takdir tahminlerine dayanılarak hesaplanmanın en basit yolu, her aya ait ev değerinin önceki aydaki ev değerine eşit olduğu bir elektronik tablo kullanmaktır x (1 + (tahmini yıllık değerleme oranı / 12)). Not: Bu yöntem, yıllık oranın aylık bileşiklendirilmesini kullanır; bu, hesaplanan yıllık değerin basit bir yıllık hesaplamadan biraz daha büyük olacağı anlamına gelir. (Bileşik oluşturma hakkında daha fazla bilgi için, bkz.

Bileşiklerin Karanlık Yüzlerini Aşmak

ve

Paranın Zaman Değeri'ni anlama

.) Gelecekteki Aylık Ödemeleri Hesaplama Gelecek aylık ödemelerin hesaplanması bazı ipotekleri, ilk, periyodik ve ömür boyu faiz oranı kapakları gibi ipotekin gömülü faiz oranı yapısına uygulanması gereken gelecek faiz oranlarının tahminlerini de içerdiği için oldukça zor olabilir, bunun yanında negatif itfa limitleri ve geçici satın alım- çıkışlar. Web'de yardımcı olması için birçok araç bulunmaktadır. Anahtar, yukarıda belirtildiği gibi, gelecekteki faiz oranlarının makul ve muhtemel tahminlerini kullanmaktır. Tarih, gelecekteki faiz oranlarını tahmin etmenin herhangi bir yöntemi tamamen doğru olmakla birlikte, gelecekteki faiz oranlarının en iyi tahmininin piyasa görüşünün uzlaşması olduğunu kanıtladı. Piyasanın görüşleri en iyi getiri eğrisi biçiminde yansıtılır. Dolayısıyla, gelecekteki ipotek değerlerini hesaplamak için web tabanlı bir hesap makinesi kullanırken, gelecekteki faiz oranlarının seyrinin getiri eğrisinin şekli ile belirlenmesi önerilmektedir. Örneğin, bir ARM'in bağlı olduğu endeks şu anda% 6, üç ayda bir T-fatura getirisi% 5 iken, iki yıllık Hazine bonosu getirisi% 6'dır; ipotek oranının% 1 artacağı (önümüzdeki iki yıl içinde üç aylık T-fatura ve iki yıl vadeli Hazine notları arasındaki fark) artacağı öngörülmektedir. Değerlerin Ölçülmesi ve Risklerin Belirlenmesi

Gelecekteki faiz oranlarının makul bir tahmini yapılması ve iyi web tabanlı bir ipotek hesaplayıcı kullanılması, ödeme şoku riskinin tanımlanması, ölçülmesi ve zamanlaması yapılmasına izin verir.Web tabanlı hesap makinesini kullanırken, hesaplanan ipotek değerlerinin bir elektronik tabloya kopyalanması önerilir. İlk değerler, yukarıda açıklanan şekilde gelecekteki faiz oranlarının muhtemel bir tahmini kullanılarak hesaplandıktan ve bir elektronik tabloya kopyalanır hale getirildikten sonra, gelecekteki faiz tahminlerinin çeşitliliğine dayalı olarak ve hesap tablosuna kopyalanarak ek hesaplamalar yapılabilir. En olası sonuçların değerleri, gelecekteki faiz oranlarının değişken tahminlerine dayanan değerlerle karşılaştırılabilir ve ölçülebilir.

Evde iştirak hesaplamaları aynı şekilde yapılabilir. Web tabanlı ipotek hesaplayıcısı kullanılarak hesaplanan kalan ana para bakiye değerleri, Ev Özkaynak Hesabı bölümünde yukarıda açıklandığı gibi yapılan gelecekteki ev değer tahminlerinden çıkarılabilir. Gelecekteki konut fiyatının değerlemesine ilişkin değişen tahminler en olası çıktıya göre yapılabilir ve ölçülebilir.

Risk Tabanlı Bir Karar Alma

Değişik aylık ödeme senaryolarına karşı muhtemel en olası aylık ödeme senaryosunun bir çizelgesini gösteren ve karşılaştıran bir elektronik tablo ve ev öz sermaye senaryolarının benzer bir analizi ile etkili bir riske dayalı ipotek kararı, yapılabilir.

Aşağıdaki önemli sorulara, eğitimli, risk temelli bir şekilde sorulabilir ve cevaplanabilir.

Aylık Ödeme Senaryosu

"En olası aylık ödeme senaryosunun bir tahmindir, ancak aylık ödeme senaryolarını buna göre ölçebilme yeteneğine sahip olduğunun anlaşılması, ödüle layık ipotek" x "seçme riski taşımaktadır ve bunun olması halinde kötü sonuçlara rastlanma riski var mı? " Başka bir deyişle, "İlk düşük aylık ödemeyi seviyorum, ancak şimdi bunun gelecekte önemli ölçüde artabileceği riski taşıyor ve eğer artarsa, maddi durumumu vurgulamadan ödemeyi karşılayabilir miyim? "

Ev Eşitliği Senaryosu

" En olası ev eşik senaryosunun bir tahmindir, ancak buna karşı çeşitli ev öz sermaye senaryolarını ölçebilme yeteneğine sahip olduğunun anlaşılması, ödüle layık ipotek "x" seçme riski ve kötü bir sonuç riski tolere edilebilir mi? " Başka bir deyişle, "İlk düşük aylık ödemeler nedeniyle mortgage" x "i seviyorum ve en iyi tahminime göre konut fiyatında önemli bir değerlenme çağrısı yapıldı, bu yüzden ipotomumun ana dengesini ödemekle pek ilgilenmiyorum, ancak eğer ev fiyatının değerlenmesine ilişkin tahminlerimin yanlış olduğunu kanıtlıyor, ev eşitliğim durumu neye benzeyecek, gelecekteki finansman seçeneklerimi nasıl etkileyecektir ve bu karşılayabileceğim bir risk mi? "

Subprime İpoteği Özelliklerini

kontrol edin.)