Hepimiz hayatta risk taşıyoruz. Gerçekte, büyük şeyler sıklıkla riskler alarak başarılır; Bu nedenle, hayatınızdaki riskleri başarılı bir şekilde yönetebilme, bu risklerin alınmasının ödüllendirici olma şansını büyük ölçüde artıracaktır. Bu yazıda, ipotekinizi çevreleyen risk ve kazançlarla nasıl çalışacağınızı göstereceğiz. (Risk hakkında okumaya devam etmek için bkz. Riski ve Risk Piramitini Belirleme .

Kaldıraç ve Refinansman
Bir ev satın alınması ve finansmanı, çoğu insanın maruz kaldığı bir risktir. Tarihsel olarak çok ödüllendirici olmuştur. Son yıllarda, bir evin değerini bir nakit-yeniden finanse ya da ev kredisi aracılığıyla güçlendirerek, ev sahibi olma durumunu kuşatan ek risk almak moda oldu. Nakit çıkışlı refinanslar ve ev kredisi, tüketicilerin evlerinin değerine karşı borç vermesine izin verir. Bu finansal kaldıraçtır - ev sahiplerine ek bir risk katmanı ekler. (Bir ev satın alınması veya gayrimenkul edinme hakkında daha fazla bilgi için bkz. İpotek Alışverişi , Gayrimenkul Yatırımları ve Gayrimenkul Yatırımlarını Araştırma .) >

Nakit çıkışlı yeniden finansman ve konut kredisi neredeyse her amaç için kullanılabilir. Bu tartışma, bir evin değerini ek gelir elde etmek için varlıkları kullanarak bu varlıkları satın almak için kullanmanın risklerine odaklanmaktadır. (Ev Kredisi Kredileri hakkında daha fazla makale okumak için bkz.

Konut Sermayesi Kredileri: Maliyetler , Ev Sermaye Kredisi: Nedir ve Nasıl Çalışır ve Tersine İpotek: Bir Emekli Alet .

Varlık-Yükümlülük Yönetimine Kurumsal Olarak Yaklaşım

Ek yatırım yapmak için öz sermaye çıkarmak, aktif-pasif yönetiminin kapsamlı bir şekilde anlaşılmasını gerektirir. Aktif-pasif yönetimi, borçlanma ve para yatırma ile ilişkili riskleri yönetmeyi içerir. Mali kurumlar varlık-borç yönetimi için çok fazla zaman, çaba ve kaynak tahsis eder.
Finansal kuruluşlar kaldıraç yoluyla kâr sağlıyor; Bununla birlikte, olumsuz olası risk ve ilişkili dışsallıklar nedeniyle, finansal kuruluşlar, kullanabilecekleri kaldıraç miktarında ve alabilecekleri risklerde yüksek düzeyde düzenlenir. Birçoğu, belli bir oranda ve vadede vadesi dolan borcu ödeyerek ve bu parayı benzer vadelere, düşük risk profillerine ve beklenen getiri oranlarına sahip finansal araçlara, ilk kez para ödediği orandan daha fazla yatırım yaparak kazanç sağlarlar.

Diğerleri, borçlanma sürelerini kendi finansal borçlarının vadesinden daha uzun vadeli, makul yüksek risk profilleri ve daha yüksek beklenen getiriler ile finansal araçlara yatırarak daha fazla risk almakta ve daha fazla kazanç elde etmeye çalışmaktadırlar. Farklılıklar, finansal kuruluşların finansal borçların özellikleriyle ne kadar yüksek olursa, finansal kaldıraçla ne kadar çok risk alırlarsa.(Daha fazla bilgi için bkz.

Hem yüksek işletme kaldıracı hem de yüksek finansal kaldıracı olma riski nedir? Aktif Pasif Yönetimi İyi Uygulamaları Pek çok finansal kurum tahvil yatırımında kaldıraç kullanmaktadır veya diğer sabit getirili varlıklar. Genellikle hisse senetlerine yatırım yapmazlar (daha sonra bunun üzerine). Aktif-pasif yönetiminde iki temel araç kullanırlar: kredi riski yönetimi ve faiz oranı risk yönetimi.

Kredi riski yönetimi, bir bono ihraçcısının kredi itibarını değerlendirmek ve temerrüde düşme riskini yönetmektir. Genel kural olarak, tahvil ihraçcısının kredi derecelendirmesi ne kadar düşük olursa, beklenen getiri veya tahvil getirisi o kadar yüksek olur.
Kurumsal Kredi Derecelendirme Nedir?

Faiz oranı riski yönetimi, faiz oranlarının değişmesiyle birlikte bir tahvilin fiyatındaki değişimle ilişkili riskin yönetilmesini içerir. (Tahvil fiyatları ile faiz oranları arasında ters bir ilişki vardır, faiz oranları yükseldiğinde tahvil fiyatları düşer, faiz oranları düştükçe tahvil fiyatları yükselir.) Tahvilin faiz oranı riskinin en yaygın ölçüsü süre olarak adlandırılır. Bir tahvilin süresi, faiz oranlarında bir değişikliğin sonucu olarak (genellikle 100 baz puan) bir tahvilin fiyattaki yüzde değişiminin bir ölçüsüdür. Süre, bir bononun ağırlıklı nakit akışlarının bir fonksiyonudur. Benzer vadelerdeki ve kupon ödemeli (tahvilin nakit akışlarını oluşturan) bonoların süreleri benzerdir. Genel olarak, bir tahvilin vadesi uzadıkça, süresi de o kadar uzun olur ve faiz oranlarındaki bir değişiklikle birlikte fiyat da değişecektir. (Bu kavram hakkında daha ayrıntılı bilgi edinmek için bkz.

Advanced Bond Concepts

. Finansal bir kaldıraç riski, bir finansal kurumun borçlanma süresi yatırımların süresiyle eşleştiğinde en aza indirgenir. Örneğin, iyi bir süre maçı, iki yıllık bir kredi yoluyla para ödünç vermek ve gelirleri iki yıllık bir tahvil yatırmak olacak - kredi ve tahvil benzer nakit akışlarına ve benzeri sürelere sahip. Süre uyumsuzluğu, yıllarca para ödünç vermek ve gelirleri 10 yıllık bir tahvil yatırmak olacak - 10 yıllık tahvilin alımını finanse etmek için kredinin her iki yılda bir yenilenmesi gerekecekti. İki yıllık sürenin sonunda satılsın. Kredinin, iki yıllık dönemlerin her birinin sonunda orijinal faiz oranında yenilenebileceğinin kesin olmadığı gibi, tahvilin ilk yıldan sonra orijinal fiyata satılabileceğine dair bir güvence de bulunmamaktadır. Gerçekte, çoğu finansal kurum bazı hesaplanan kredi ve süreler için risk alıyor - aksi halde kar elde etmek zor olacaktır. Bununla birlikte, daha önce belirtildiği gibi, bu riskleri yönetmek için çok fazla zaman, çaba ve para harcıyorlar.

Bir Evin Katma Değer Vermeye Katma Değer Vermek

Ek yatırım yapmak için eşitlik çıkarmak, etkin bir varlık-borç yönetimi gerektirir. Bir ev sahibinin varlık-borç yönetimi konusundaki yaklaşımı, bir finansal kurumun yaklaşımından çok farklı olmamalıdır.

Finansal kurumlarda olduğu gibi, bu sadece tahvil ve diğer sabit gelirli yatırımlar için yatırım yapılması gerektiği anlamına gelir. Hisse senedi yatırım yapmak için ev eşyalarını kullanmak, ortalama bir kişi için iyi bir varlık-borç yönetimi değildir. Borsada yatırım yapmak için bir evin değerini kullanmanın aşırı derecede tehlikesi vardır. Hisse senedi fiyatları çok değişken. Hisse senedi piyasasının uzun vadeli beklenen getirisinin tahvilin getirisinin üstünde olması beklenirken ipoteğin geri ödeme koşulları hisse senedi fiyatlarının iniş çıkışları ile uyuşması pek olası değildir. Bir ipoteğin geri ödenmesi anında borsa ertelenebilir. Yatırımcının, ipotek üzerinde ödeme yapmak için satması gereken büyük bir dezavantaj olduğu budur. Bir piyasa durgunluğu süresince satış yapılması, piyasadaki yükseliş eğiliminden gelecek yatırım getirilerini sınırlar ve bu da yatırımın toplam getirisinin ipotek üzerinde ödenen faizden daha fazla olacağı olasılığını azaltır.
Öte yandan, bir tahvil alınıp vade sonuna kadar tutulduğunda kazanılan kazanç, tahvil satın alındığı sırada belli olabilir. (Genellikle bir tahvilin getirisi kupon ödemelerinin ve fiyatının bir fonksiyonu olan getirisi ile ölçülür Bir tahvilin vade başına getirisi, tahvilin vadelere kadar tutulacağını varsayılayan bir getiri ölçümüdür. beş yıllık gayri kabili rıhtım% 9'dur ve sabit faizli ipotek faiz oranı% 6,5 iken,% 5 faiz oranına sahip bir faiz oranı beş yıl boyunca kesinlik kazandırabilir. Örneğin, ev eşitliğinde 200.000 $ 'lık bir nakit yeniden finanse edilerek% 6.5'lik 30 yıllık sabit oranlı ipotek elde edildiğini varsayalım. 200 bin dolar, beş yıl vadeli tahvil ile vade başına% 9 oranında yatırım yapabilir. Beş yıllık dönemde, yıllık% 2. 5 veya $ 5,000 faiz oranı elde edilebiliyordu. Beş yıllık sürenin sonunda, tahvil olgunlaşacak ve 200.000 $ ipotek ödenecektir.

Sorunlar Hâlâ Var

Ancak, bu basitleştirilmiş senaryoda bile sorunlar var. Bono ödemeleri genellikle altı ayda bir yapılırken, mortgage ödemeleri aylık olarak yapılmalıdır. Buna ek olarak, ipotek oranının% 6,5 gibi düşük bir olasılığı düşük, ancak yüksek dereceli tahvil% 9'u sağlayacak. % 9'luk bir tahvil büyük olasılıkla büyük miktarda kredi riski taşır. Bu senaryo, işlem maliyetleri ve vergi avantajları / sonuçları da yok sayar. Mevcut bir ipotek finansmanının getirilerini ve maliyetlerini içeren bir analiz yapılmalıdır.

Sonuç
Kârlı finansal kurumlar sağlam varlık-borç yönetimi uygulamaktadır. Ek yatırımlar yapmak için evlerinden eşitlik çıkarmayı düşünen ev sahipleri, varlık yükümlülüğü yönetimini ve bir evin değerini kullanmaya yönelik riskleri iyi anlamış olmalıdır.

Finansal kurumlar hisse senedi yatırım yapmak için kaldıraç kullanmazlar; ne ev sahipleri olmamalıdır. Hisse senedi getirileri çok değişken ve bir ipoteğin nakit akışlarıyla uyuşmuyor.Vadeye kadar elde tutulan tahvillerin fiyat oynaklığı riskini ortadan kaldırması, ancak yine de nakit akışı problemleri yaşatması.
Buna ek olarak, ipotek üzerinde ödenen faiz oranından önemli ölçüde daha yüksek bir kredi derecesine sahip bir tahvil bulmak zor olacaktır. Bir ipotek üzerindeki faiz oranından daha yüksek bir getiri olan bir tahvil yatırımında dahil olma riski olacaktır. Çoğu insan için, bir ev en büyük varlıklarını temsil eder ve barınma - kredi riskiyle yatırım yapmak için öz sermaye çıkartması, herkes için mükemmel bir fikir olmayabilir. Ev eşitliğine dokunmak genellikle evlerinden önemli varlıkları olan (evin genel bir portföyün parçası olduğu) insanlar tarafından gerçekleştirilmelidir. Bu durumda, ek yatırımlar yapmak için bir ev değerinden yararlanmanız ve daha sonra tahvillere veya sabit getirili yatırımlara yatırım yapmanız önerilebilir.