Paylaş Video // www. Investopedia. com / Terimler / r / reversemortgage. asp

'Geri İpotek' nedir

Tersine olan ipotek, bir ev sahibinin evinin değerine karşı borç ödeyebileceği, aylık sabit bir ödemeyle veya bir kredi hattı şeklinde para alan ipotek türüdür. Borçlu ölünceye kadar ipotek borcunun (anapara veya faizsiz) geri ödenmesi gerekmez, kalıcı olarak taşınır veya ev satılır. İşlem, kredi miktarı kredinin ömrü boyunca evin değerini aşmayacak şekilde yapılandırılmıştır.

Tersine çevrilen ipotek 1960'lardan bu yana bir biçimde ya da başka bir biçimde var olmuştu, ancak modern versiyon yakın zamanda ev sahipleri için uygulanabilir bir borçlanma aracı olarak halkın bilincine girdi. Her ne kadar bu tür kredi imkânları hem mali planlama topluluğu hem de medya tarafından güvence altına alınmış olsa da, talep "ev zengini ve nakit zayıf" insanlar için hızlı bir çözüm sağlayabileceği için artmaktadır, özellikle ek ödemeye ihtiyacı olan yaşlılar emeklilik geliri ya da uzun süreli bakım için ödeme yapmakla yükümlüdürler Ancak, atlamadan önce ters ipoteklerin nasıl işlediği, nasıl elde edildiği ve masraflar dahil olmak üzere temel bilgileri anlamak önemlidir.

'Tersine İpotek'

Ters İpotek Nasıl Çalışır?

Çoğu kişi düzenli bir ipoteği olan bir ev satın alır: Bir borç verenden borç alır, bakiyeyi ödemek için aylık ödemeler yapar, ve evde istikrarlı bir şekilde öz sermaye inşa edin.Var azaldıkça borç azalır ve ev eşitliğiniz artar ve ipotek tam olarak ödedikten sonra tamamen ev sahibi olursunuz.

Tersine bir ipotek farklı işler - aslında, isim olarak bunun tersi yollarla çalıştığını ima eder. bir borç verene ödeme yaparsanız, bir borç verenin, evinizdeki değerin bir yüzdesine dayalı olarak ödemeler yapar. Nakitin tek bir meblağı, düzenli bir aylık nakit avans (evde ya da belirli bir süre yaşadığı sürece), bir kredi limiti (ne zaman ve ne kadar ödünç almak için) veya bu seçeneklerin bir kombinasyonu.

Ters ipotek ömrü süresince, krediniz için teminat görevi gören evinizin unvanı altındasınız. Sadece aldığınız haklardan faiz tahsil edilirsiniz ve sabit ve değişken faiz oranları mevcuttur. Birçok ters mortgage, 1 yıllık Hazine Bonosu veya Londra Interbank Offered Rate (LIBOR) gibi kısa vadeli endekslerle bağlantılı değişken faizli kredilerin yanı sıra ekstra bir ila üç puan eklemek için bir marj. Geri ödeme yapılıncaya kadar ters ipotek ömrü boyunca faiz bileşiklerinin oluşması.

Kredi arttıkça ev eşitliğiniz azalırken borçlarınız artar.Hareket ettiğinizde, evinizi sattığınızda veya ölecekseniz, borç verene ödenen parayı geri kazanmak için ev satar. Borç verme ücretleri ödedikten sonra, evde bırakılan herhangi bir özsermaye size veya mirasçınıza gider (bazı durumlarda mirasçılar ev satmadan ipotek borcunu ödeyebilirler). Federal Ticaret Komisyonuna göre (eğer evden çıkarsanız) evinizin değerinde olanlardan daha fazla ödeme alırsanız, evin değerinden asla daha fazla borçlanmazsınız.

İpotek yükümlülüğünü yerine getirmeyi başaramazsanız, ters ipotek tahsilatı gerçekleşebilir; örneğin, vergilerinizi ve / veya sigortanızı ödemediğinizde veya mülk terkedilmiş halde ise. Mülk vergilerini ödemekten, ev sahiplerine sigortadan ve evinizi korumaktan siz sorumlusunuz. Fakat değeriniz, konut piyasasındaki bir düşüş gibi, başka nedenlerle ödünç aldığınız miktardan daha düşük bir seviyeye düşürürse, üzerine vazgeçilemezsiniz.

Tersine Konu İpotek Türleri

Tersine olan ipotek türlerinde birkaç farklı tür vardır. Bunlar arasında aşağıdakiler bulunmaktadır:

• Hükümet ve belediye devlet kurumları ve kâr amacı gütmeyen kuruluşlar tarafından sunulan tek amaçlı ters mortgage

• HECM (Ev Hisse Dönüşümü İpoteği) olarak bilinen federal sigortalı ters ipotek,

• Tescilli ters ipotek , ihraç eden bir şirketin desteklediği özel kredilerdir

Tek amaçlı ters ipotek genellikle düşük ve orta gelirli ev sahipleri içindir. Borç veren, ters türden ipotek türlerinin (örneğin emlak vergilerini ödemek veya evin onarımını yapmak için) nasıl kullanılabileceğini belirler.

Ev Hisse Değişimi İpoteği (HECM) en yaygın olanıdır. HECM kredileri özel bankalar tarafından verilir ve Federal Konut İdaresi tarafından sigortalanır (ABD hükümeti tarafından garanti edilen tek ters mortgage ürünüdür). Bu kredilerin gelir sınırlamaları veya tıbbi gereklilikleri yoktur ve paranın nasıl harcanabileceği konusunda herhangi bir kısıtlama yoktur. Bu tür ters ipotek için birincil dezavantaj, azami kredi miktarının sınırlı olmasıdır (şu an konutun ekspertiz değerinin veya HECM FHA ipotek limitinin $ 625, 500'den az olmasıdır).

Aynı zamanda çeşitli kredi kuruluşlarından edinilebilen tescilli ters ipotek kredileri, HECM kredilerinden daha yüksek tutarlarda teklifler sunmaktadır; Bununla birlikte, potansiyel yararlar bir maliyetle gelir. Non-HECM ipotekleri federal sigortalı değildir ve oldukça pahalı olabilir. Daha değerli evleri olan ev sahipleri (altı rakamda, diyelim ki) bu türden en çok fayda sağlayabilir.

Tersine İpotek Alma Şekli

Tersine çevrilen ipoteklerin büyük çoğunluğu HEKM kredileri olduğundan onlara odaklanacağız. Hak kazanmak için şunları yapmalısınız:

• En az 62 yaşında ol

• Evde dürüst ol (veya düşük mortgage dengesine sahip)

• Ev hakkını elinde tut ve ana ikamet olarak yaşla

• Değil herhangi bir federal borcun (gelir vergileri, Küçük İşletme İdaresi kredisi veya federal öğrenci kredileri) geciktirilmesi

• Devam eden mülk ücretleri için zamanında ve tam ödemeler yapabilme yeteneğine sahip olma (ör. emlak vergileri, sigorta, HOA ücretleri, vb.))

• ABD Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı (HUD) tarafından onaylanan HECM danışmanı tarafından sunulan bir tüketici bilgilendirme toplantısına katılın (bu oturumlar ücretsizdir)

Genellikle, borç verenlere karşı başka bir ipotek bulunmamasını istenecektir Ev (eğer varsa, ters ipotek gelirleri ile ödemesi gerekir).

Buna ek olarak, eviniz:

• Tek bir aile evi veya iki ila dört birlik ev (ve en az bir birimden birini işgal ediyorsunuz)

• HUD onaylı bir mülk proje veya belediye binası < FHA gerekliliklerini (1976 Haziran ayından sonra inşa edilen) üretilen bir ev

• Bir kiralık ev, tatil evi veya ana ikametgahınız olan ama boş kalan bir evde ters ipotek alamazsınız (örneğin bir huzurevi içinde yaşıyordunuz çünkü) bir yıl boyunca. Bununla birlikte, ters ipotek bulunduğunda, kredinin vadesinin dolması öncesinde en fazla 12 ay boyunca başka bir yerde yaşayabilirsiniz.

Ne Kadar Ödünç Alabilirsiniz?

Bir ters ipotek üzerinde ödeme yapmadığınız halde ödeme almakta olduğunuz için, bir kazanın hak kazanabilmesi için mutlaka kazanılmış bir kazancınızın olması gerekmez. Bununla birlikte, borç verenler şimdi borçluların mülkiyet vergileri ve sigorta gibi zorunlu mali yükümlülüklerini yerine getirebilmelerini sağlamak için finansal değerlendirmeler yürütüyorlar. Gelir, varlıklarınız, aylık hayat giderleriniz ve kredi geçmişiniz, kredi işlemi sırasında doğrulanacaktır (kredi puanınız önemli bir faktör değilse de). Yeterli geliriniz veya likit varlıklarınız yoksa, borç veren ters ipotek gelirlerinin bir kısmını vergileri ve sigortayı kapsamaya koyabilir.

Aldığınız paranın miktarı, en genç borç alanın yaşı (çiftler sadece bireyler değil ödünç alabilirler), cari faiz oranı, evin değeri ve - HECM kredisi - borç limiti. Genel olarak, yaşlandıkça, evinizde daha değerli olur ve sahip olduğunuz daha çok eşitlik, bir ters ipotek için daha fazla para kazanırsınız.

Aynı bölgedeki iki ev için 300 $, 000 $ değerinde nasıl çalışabileceğine ilişkin bir örnek: John 1 Ocak 1942'de doğdu ve 174 $, 900 (daha önce) ev kredisi alabiliyor olabilir. ücretler, sigorta ve kapanış masrafları). 1 Ocak 1952'de doğan John'un komşusu Jim, muhtemelen daha genç yaşından dolayı yalnızca 154, 200 dolar ödeyebilir.

Ters İpotek Masrafları

Tersine çevrilen ipotek birtakım masrafları içerir. Ücretler ve ücretler şunları içerir:

İpotek Sigorta Primi (MIP).

• İpotek sigortası, hesabınızı yöneten şirket (kredi görevlisi) iş bittiğinde kredi avansınızı alacağınızı garanti eder. Evin değer biçilmiş değerinin% 0,5'i (veya mevcut fonların% 60'ından fazlasına sahipseniz% 2,5) ile bir başlangıç ​​MIP ücreti ödeyeceksiniz. Ayrıca, yıllık olarak MIP tahsil edileceksiniz, ödenmemiş kredi bakiyesinin% 1.25'ine eşit. Bu miktar zamanla tahakkuk eder ve borç ödendiğinde ödenir. Üçüncü kişi suçlamaları.

• Değer biçme, tapu arama ve sigorta, teftiş, kredi kontrolleri, anketler, kayıt ücretleri ve ipotek vergileri gibi öğelerin kapanış masraflarını içerir. Kredi verme ücreti.

• Eviniz 125.000 ABD Doları'nın altında değerlenirse, borç veren kuruluşunuz bir başlangıç ​​ücreti 2, 500 dolara kadar değiştirebilir. Eviniz bu tutardan daha fazla değerlendiyse, borç verenin ilk para biriminin% 2'sini karşılayabileceğini Evinizin değerinin 200 bin doları, ayrıca 200 TL'nin üstünde herhangi bir tutarın% 1'i. HECM kredilerinin başlangıç ​​ücretleri 6000 TL sınırı ile sınırlandırılmıştır. Hizmet ücretleri.

• Kredi, yıllık olarak ayarlanan bir faiz oranına sahipse, aylık servis ücreti 30 ABD Doları veya faiz oranı aylık olarak ayarlandığı takdirde 35 ABD Doları tutarında bir ücret talep edebilir. Ücret, çeklerinizi ve hesap tablolarınızı ve diğer müşteri hizmetlerini göndermek gibi şeyleri kapsar. Onları ön ve cebinden çıkarmayı istemiyorsanız (veya karşılayamayacağınız takdirde) bunları krediye aktarabilirsiniz. Bunu yaparsanız, toplam bakiyenin bir parçası olarak faiz tahakkuk edecektir.

Danışma Gerekliliği

Tersine bir ipotek edinmeden önce, federal hükümet tarafından ipotek danışmanlığı yapılması gereklidir.

Tersine ipotek danışmanları, hükümet tarafından onaylanmış bağımsız konut danışmanlık büroları için çalışıyor ve görevleri, bir HECM'nin çıkarılmasının maliyetlerini ve sonuçlarını ve gelirleri alabilmenin çeşitli yollarını açıklamaktır. Ayrıca, yiyecek, araç gereç ve ilaçlarınız için ödeme yapmak için kamu yardımı almak gibi uçları karşılamak için diğer seçenekleri keşfetmenize yardımcı olacaklardır. Federal Ticaret Komisyonu ipotek danışmanlığı için yaklaşık 125 dolar ödemeyi bekleyebileceğinizi söylüyor. Ödeyecekseniz, bu ters ipotek elde edemediğiniz anlamına gelmez, ancak ücretten feragat eden bir ters ipotek danışmanı bulmanız gerekecektir.

İpotek danışmanlığı, mali açıdan anlayışlı olmayan kişilerin korunması için tasarlanmıştır ve nelerin içine girdiğini anlamada ekstra yardıma ihtiyaç duymaktadır. Tersine ipoteklerin nasıl işlediğini tam olarak kavrarsanız, bu adım muhtemelen zaman ve para kaybı gibi hisseder; en ucuz, en uygun seçeneği bulun - telefonla istişareler çoğu eyaletlerde kullanılabilir - ve bununla başa çıkın. Geri ödeme ipotekleri karmaşık ve pahalıdır, ayrıntılarla bir kez daha geçin ya da son dakikada bir soru sormak hiç bir zaman acıyor.

Genç Eş Sorunu

Tersine mortgage borçluları en az 62 yaşında olmalıydı, geçmişte bazı evli çiftler ters konut kredisi sözleşmesinde yalnızca bir eşini resmi borçlu yaptılar. Amaç, eski borçluların daha fazla para kazanmaları nedeniyle ters ipotek gelirlerini arttırmaktı. Bu kararın istenmeyen sonuçları vardı: Borç sahibi eş ilk önce öldü, ters ipotek geldi ve geriye dönük ipotek ödeyemez sürece hayatta olan eş ev kaybedersiniz. (HUD şu anda sık sık bu sorundan kaçınılabilecek bir prosedüre sahiptir.)

Bugün bir ters ipotek alırsanız, borç veren sizden biri de sizinle 62 yaşında olmasa bile, hem siz hem de eşinizi sözleşmeye dahil etmeniz gerekir , 2014 HUD kuralları sayesinde 2013 yılındaki bir mahkeme kararı sonrasında.Bir eş henüz 62 değilse, o hala borçlu olmayacaktır. Bununla birlikte, bu yeni kurallar, bir dul ya da dulun ev kaybetmesini önleyen erteleme süresini belirledi. Maalesef, yeni kurallar, kredi gelirlerinin şimdi daha küçük yaştaki eşin yaşına dayalı olması gerektiği anlamına geliyor.

Ağustos 2014'te, Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı, borçlu eşin geçip gitmesinden sonra kalan ipotek yardımlarının hayatta kalan borçlanmayan bir kişiye aktarılmasına izin verecek politikalarını daha da revize etti.

Daha Sonra Neler Oluyor

Kalan borçlu ve eşin ölümü veya taşınmasından sonra, mirasçıların mülkte ne kadar hakkaniyet olduğuna bağlı olarak birkaç seçenek var.

Mirasçılar, borcun ödenmesini gerektiren

mülkünü ya da evin mevcut değer biçilmiş değerinin en az% 95'ini kendi fonlarından veya mevcut ipotekle yeniden finanse ederek koruyabilirler. Mirasçılar mal satabilirler

ve ters ipotek ödemesi yapıldıktan sonra satıştan elde edilen gelirleri muhafaza edebileceklerdir. Mal varlığı az veya eşitse ipotek su altındaysa mirasçıları terk edebilir, borçlu denge evin değerinden daha büyüktür, varisler anahtarları kredi verene verebilir. Aslında, şunları yapmak zorunda kalabilirler: Birçok ters kredi belgesi, ev sahibinin evinde evinin ölümünden veya kesilmesinden sonra, evin değerinden daha büyük ipotek bakiyeleri olan evlerin elden çıkarılmasını şart koşar. Çoğu ters ipotekte, kredinin vadesi geldiğinde siz veya emlakınızın ev değerinden daha fazla borçlanmasını engelleyen bir "işlem yapmayan" madde vardır; ancak bu durumda, mirasçılar için dengeyi nakit olarak üreten tek seçenek olabilir.

Ev Alış İçin İpotek Geri Alımı HECM Satın Alma adı verilen özel bir FHA-sigortalı ters ipotek yaşlıların bir ev satın almak için ters ipotek kullanmalarını sağlar. Bu seçenek, mevcut eviniz ihtiyaçlarınızı karşılamıyorsa (çok büyük, çok fazla merdiven vb.) Çalışabilir, ipotek ödemesini diğer masraflarınızın üstünde desteklemek için önemli emeklilik varlıkları veya aylık nakit akışınız yeterli değilse ,

ve

uzun vadeli planınız, sahip olduğunuz bir evde yaşlanmaktır. Genel olarak, bu HECM için koşullar, maliyetler ve diğer nitelikler, düzenli HEKM'nin koşullarına paraleldir. Düzenli bir HECM'de olduğu gibi, Satınalma için bir HECM, ya evinizi tamamen kendi elinde tutmanızı ya da önemli miktarda eşitliği olmasını gerektirir. Kapanışta satın alma fiyatının% 50'si ile% 100'ü arasında bir yerde ödeme yapmanız gerekecek. Yaşlandıkça, gerekli peşinatınız o kadar az olur ve ödünç almanız o kadar çok olur, diğerleri eşit olur. Henüz inşa edilmemiş bir ev satın almak için satın alım için bir ters kullanamazsınız. Ancak bittiğinde ve bir doluluk belgesi düzenlendiği sürece bunu yepyeni bir ev satın almak için kullanabilirsiniz. Tersine İpotek Artıları ve Eksileri

Evlerinde kalmayı planlayan insanlar için ters ipotek, ihtiyaç duyulan nakit akışının iyi hazır bir kaynağı olabilir.Bir ters ipotek için normal, ileri ipotek hak etmekten daha kolaydır. Kredi skorunuz

faktörü değildir ve yalnızca ev sahipleri sigortası, emlak vergileri ve ev bakımı için ödeme yapmak için yeterli gelir veya varlıklara ihtiyacınız vardır.

Yaşlılar, aldıkları paralarla ters ipotekten vergi ödememek zorunda değildir: Bunlar gelir sayılmaz ve bu nedenle vergiden muaf değildir. Kapak tarafında, kredinin ürettiği faiz dönem boyunca vergiden düşülebilir değildir; Borçlu, gerçekte faiz ödemeleri yapmadığı sürece (ki bu ilk etapta bir ters ipotek almak için gerekçelerden biraz nazikçe) borcun tamamen ödenmesi halinde düşülebilir.Bu kredilerin başlangıçta göründüklerinden daha pahalı olabileceğinin farkında olmak da önemlidir. Faiz karşılığında, ters ipotek ipotek sigortası da dahil olmak üzere birçok ücret ve ekstra maliyetle birlikte gelir. Bunlar genel olarak federal destekli ipotek kredileri ile uyumlu değilken, yine de ipotek ekleyebilir ve ipotek ücretlerinden daha fazla tutarlarda olurlar. HECM kredileri, özellikle ilk yılda ne kadar ödünç alabileceğiniz konusunda sınırlamalar getiriyor. Gereksiz harcamalardan kaçınmak ve evinizdeki eşitlikten daha fazla yararlanmak için bazı uzmanlar, ters fiyatlı ipotekleri toplu ödeme yerine bir kredi hattı şeklinde ele almayı önerir. Bu şekilde, aslında geri çektiğiniz miktara faiz ve yıllık sigorta primi ödersiniz.

Her şeyden önemlisi, anlamak önemlidir; çünkü evinizde eşitlik uyguladıkları için, ters ipotek size ve mirasçılarına daha az varlık bırakacaktır. Vergilendirilebilir bir mülkün boyutunu küçültmek isterseniz bu durum arzu edilebilir, ancak bu, ipoteri geri ödemeden ömrünüz boyunca bir çocuğa evinizi veremez veya satamaz demektir.

Herhangi bir kredi ile olduğu gibi, her zaman oranlar ve şartlar için alışveriş yapmayı öder. Ve iyi kredili belirli bir yaştaki konut sahipleri, ters ipotekleri düşünüyor; ev-özkaynak kredisi veya konut kredisi kredisi gibi diğer ev güvenli finansman seçeneklerini dikkatlice analiz etmelidir.