Bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (REIT), çoğu durumda gelir elde eden gayrimenkul ve / veya gayrimenkul ile ilgili varlığa sahip olan bir şirket, kurum veya birliktir. Yatırım fonlarından modellenen GYO, sayısız yatırımcının sermayesini birleştirir. Bu, bireysel yatırımcıların, mülkleri veya varlıkları satın almayı veya finanse etmeyi gerektirmeden, ticari gayrimenkul sahipliği yoluyla üretilen gelirden bir pay almalarını sağlar. Morningstar Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO'su Joe Mansueto, "GYO'lar yatırımcılara ve mülk sahiplerine önemli avantajlar sağlıyor" dedi. "Yatırımcıların gayrimenkul yatırımlarına kolayca erişmelerine ve günlük likidite, çeşitlendirme ve geniş seçimle bunu yapmalarına izin veriyorlar. “

2013 yılının ilk yarısında, özkaynak GYO getirileri% 17.6 arttı. Bununla birlikte, 22 Mayıs'ta, GYO'lar önümüzdeki beş hafta içinde% 13 düşüşle - Federal Reserve Başkanı Ben Bernanke'nin Fed'in aylık 85 milyar ABD doları tutarındaki tahvil alım programı yakında hafifletilmesini öngördüğü - büyük bir darbe aldı.

Bernanke'nin açıklamasından bu yana, genel ekonomide iyileşmeye devam etmesine rağmen, yatırımcılar çoğunlukla GYO'lar konusunda düşüş eğilimi gösterdi. GYO'lar 2014'te bir takım zorluklarla karşı karşıya kalırken, yatırımcıların odağı yükselen faiz oranları olacak.

GYO Temelleri

GYO olarak nitelendirilebilmek için, şirketlerin varlıklarının ve gelirlerinin çoğunun gayrimenkul yatırımlarına bağlı olması ve her yıl vergilendirilebilir gelirinin en az% 90'ını hissedarlara dağıtması gerekir temettüler yoluyla. Bu özellikler REIT'leri yatırımcılara cazip hale getirmekte, çünkü gayrimenkul yatırımında son derecede likit bir yöntem sunmakta ve genellikle sağlıklı temettüler sunmaktadır. GYO'lar genellikle diğer gelir alternatiflerinden daha iyi getiriler sunmaktadır - örneğin 2013 sonunda GYO'lara getiri ortalama% 3.8 iken, 10 yıllık Hazine notları için% 2.6'ya kıyasla daha düşüktür.

GYO'nun üç temel türü vardır:

1. Hisse Senedi GYO'ları - gelir üreten gayrimenkul (bina ve arazi) sahibi ve işletir. Gelirler öncelikle kiralar yoluyla üretilir (satma özellikleri değil). GYO'ların yüzde doksanı, özkaynaklı GYO'dur.
2. İpotek GYO'ları - gayrimenkul sahiplerine ve operatörlerine direkt olarak ipotek ve krediler yoluyla veya dolaylı olarak satın alma veya ipotek destekli menkul kıymetler (MBS) aracılığıyla borcunuzu ödünç verin. Gelirler öncelikle ipotek kredileri ile elde edilen faizle oluşturulur.
3. Hibrit GYO'lar - Öz sermaye ve ipotek GYO'larının yatırım stratejilerini kullanın.

GYO'ya ait mal varlığı, daire, otel, sanayi tesisleri, tatil köyleri, kendi kendine tahsis olanakları, alışveriş merkezleri, kereste üreten arazi, depolar ve ipotek veya krediler içerebilir. Mortgage, mortgage ya da kredilere yatırım yapan GYO'lar ile ilgili olarak "Mülk sahiplerine kaynak sağlamak, gayrimenkulü daha sıvı ve şeffaf hale getirmek ve ekonomimizde daha önemli bir rol oynamasına imkân vermek için başka bir yol sağlamak" olarak belirtti."

ABD'deki pek çok GYO, Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu'na (SEC) kayıtlıdır ve bir borsada (New York Borsası'nda ABD ticaretindeki çoğu GYO) işlem görmektedir. Bu halka açık GYO'lar çok miktarda likit varlık olarak kabul edilir, çünkü önemli hacimlerde ticarette bulunurlar ve yatırımcılar, ticaret seansı boyunca bunları hisse senedi gibi alıp satabilirler.

Ayrıca, SEC'de kayıtlı olmayan ve kamuya açık olmayan GYO'ların yanı sıra SEC'ye kayıtlı olmayan ya da halka açık olmayan GYO'lar da vardır. Bununla birlikte, döviz ticareti olmayan GYO'ların genellikle likit olmayan (belirli durumlarda aşırı derecede), değerlemenin karmaşık olduğu, erken itfa sıklıkla kısıtlayıcı olduğu ve ücretlerin döviz ticareti yapan fonlardan önemli ölçüde daha fazla olabileceği belirtilmelidir. Buna ek olarak, SEC'e kayıtlı olmayan GYO'lar aynı açıklama gerekliliklerine tabi değildir, bu da yatırımcıların yatırımla ilgili bilinçli kararlar vermeleri potansiyel olarak zorlanmaktadır.

GYO'lar ve Faiz Oranları

GYO'lar vergilendirilebilir kazançlarının en az% 90'ını hissedarlar için temettü olarak ödemek zorunda oldukları için nispeten yüksek getirili araçlar oluşturmaktadır. GYO getirileri, temettüler ve fiyat artışı üzerine kurulu olup tipik küçük-kapaklı hisse senetlerine benzer şekilde davranmaktadır. Bununla birlikte, bu stokların aksine, GYO'nun beklenen getirisinin büyük kısmı, fiyat artışından ziyade temettülerden kaynaklanmaktadır. Nispeten yüksek getirili bir yatırım olarak, GYO'ların değişen faiz oranlarına duyarlı olması normaldir.

Faiz oranları, birkaç nedenle GYO'yu etkiler. Birincisi, borç, inşaatçılar, geliştiriciler ve ev sahipleri için hayatın bir gerçeğidir, bu nedenle borçlanma maliyetlerinde meydana gelecek her türlü değişikliğe karşı oldukça duyarlıdırlar. İkinci olarak, bir çok yatırımcı, 10 yıllık Hazine notları gibi diğer menkul kıymetlerle paralellik arz ediyorsa, GYO'ları cazip görme olasılıkları daha düşüktür. Ticari gayrimenkul bilgi şirketi CoStar'ın araştırmacı stratejistlerinden John Affleck "GYO fiyat hareketlerinin niceliksel analizi, faiz oranlarının GYO yatırımcıları için önemli olduğunu gösteriyor" dedi.

Cantor Fitzgerald'daki REIT analisti David Toti, GYO'ların faiz değişimlerine duyarlı olduğunu kabul ediyor. Toti, "Geçtiğimiz beş yılda, pek çok yatırımcı, yer değiştirme nedeni ile GYO'ya geçti, çünkü dünya sıfır oranlı bir ortamda verim için umutsuzdu" dedi. "Oranlar artmaya başlayınca, bu gerçekleşirse ve olursa, bu menkul kıymetleri verim açısından daha çekici hale getiriyor. "

Asılsız Sorular mı?

Bazı endüstri uzmanları, Fed'in endişeli duyurularını takiben GYO yatırımcıları hakkında bir görüş birliği yaparken, faiz oranlarını ve GYO'ları çevreleyen tüm dikkatin asılsız olduğunu söylüyor. Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (NAREIT) Araştırma Başkan Yardımcısı Brad Case, "22 Mayıs'tan beri GYO getirilerinin faiz oranlarındaki rolü hakkında bir tartışma var - ve bu çok garip bir tartışma" dedi. CoStar News ile röportaj yapıyor. "Gerçek şu ki, faiz oranları yükseldiğinde, genellikle ekonominin güçlendiği anlamına geliyor.GYO'lar için iyi bir haber ve getirilerin güçlü olacağı anlamına geliyor. "Bu cümleyi destekleyen Case, GYO'ların 1995 yılından bu yana 16 faiz oranındaki artışların 12 döneminde iyi performans gösterdiğini belirtti.

GYO öncüsü Sam Zell, San Francisco'da düzenlenen REITWorld konferansında ilginç bir nokta sundu. Kasım. Zen, "Düşük faiz oranları, her türlü kötü yatırım için ucuz para ödemek ve fazla ödemeyi mümkün kılmak" dedi. "Taklit ve uzanma döneminden beş altı yıl sonra halen çözülmeyen bir çok mülk yok. Hareketsiz kalmanın bir sonucu olursa, yatırımcılar ve operatörler çok daha iyi olurduk. Faiz oranları% 3 veya% 2 veya% 1 olduğunda aciliyet duymazsınız. "

2014 Yılında Bekleyecekleriniz

Faiz oranlarının GYO'ları nasıl etkilediği konusunda tartışmalar sürerken Affleck, yatırımcıların faiz oranları değiştiğinde GYO'nun ne şekilde yerine getirildiğinden daha fazla dikkate alması gerektiğini belirtti. Affleck, "İlgili tedbir, GYO'ların faiz artırımlarında iyi sonuç alıp verip vermediğidir, ancak daha geniş bir pazara göre nasıl performans gösterdiklerini" belirledi. "Bu sayıya göre, veriler kesin - geniş pazara göre GYO performansı, faiz hareketleri ile ters orantılı. "Affleck, faiz oranlarının Mart 2011'de% 3.5 iken Nisan 2013'te% 1.5'e düştüğü GYO'ların geniş pazardan daha iyi performans gösterdiğini -% 27 kazanarak S & P 500 için% 20 kazanç elde ettiğini belirtti.

faiz oranlarının GYO'lara etkisi, GYO'ların tek boyutlu bir yatırım olmadığını ve bu yatırım stratejilerinin GYO alanı boyunca geniş ölçüde farklılık göstermesi önemlidir. Örneğin, GYO'lar 2014 yılında büyüme için iyi konumlandırılmış olabilirler. Bloomberg Industries'in kıdemli REIT analisti Jeffrey Langbaum, "Ekonomi görüşüne bağlı olarak, eksik istihdam zaman içinde gelişmelidir" dedi. "Anne ve babamla yaşayan yirmi yaşın tümü oraya gitmek ve kiralamak daha eğilimli olacak. Langbaum, "Çok aile kiralama birimlerindeki başlangıç ​​ve izinlerde bir düşüş yaşanması nedeniyle, Langbaum, arzın uzun vadede talebin üzerine çıkması ihtimalinin az olduğunu açıkladı ve bu, ev sahiplerine kirayı artırmak için daha fazla yer açacak.

Gilman Hiss Varlık Yönetimini yürüten bir gelir yatırım uzmanı Jenny Van Leeuwen Harrington, huzurevleri ve kıdemli konut işletmecileri gibi sağlık hizmetleri sektörü GYO'larının ABD'de yaşlanan nüfusun desteğiyle güçlü bir 2014 için hazır olduğunu belirtti. Benzin istasyonları ve bağımsız büyük kutu mağazaları gibi kendi özelliklerine sahip olan üçlü net lease GYO'lar, Van Leeuwen Harrington'un beğenisini kazanan bir diğer alan. "Üçlü net kiralama GYO'ları, özellikle istikrarlı bir şekilde büyüyen, ancak göreceli olarak yüksek istikrarlı nakit akışlarıyla sınırlı bir büyüme eğilimi göstermektedir. "

Bottom Line

" GYO'lar hem küçük hem de büyük yatırımcılar için oldukça düşük kaldıraçlı çeşitlendirilmiş bir portföyde likidite ve şeffaflık ile ticari gayrimenkullerin birçok alanına maruz kalma fırsatı sunuyor "dedi Chris Mayer , Columbia Business School'daki Eş Müdür, Richman İş Dünyası, Hukuk ve Kamu Politikaları Merkezi."Bazı yatırımcılar kamu piyasalarının oynaklığı konusunda endişe ederken, uzun vadeli GYO yatırımları, özel yatırım stratejilerine veya bireysel menajer performansına maruz kalmayı sınırlarken özel piyasa gayrimenkul mukabillerine göre oldukça iyi performans gösterdi. "

2014 yılında GYO'lara bakıldığında, GYO sektörü hakkında bir takım varsayımlarda bulunmak yerine bireysel yatırımları düşünmek önemlidir. Van Leeuwen Harrington'un belirttiği gibi, "GYO'lar, diğer herhangi bir endüstriden neredeyse daha fazla olduğuna inanıyorum, geniş bir fırça ile boyanmamalı. Çok sayıda alt-endüstri var, bunların her biri tamamen benzersiz özelliklere sahip, bu kapsamlı ifadeler işlevsel olarak kapsamayacak. “