Pek çok insan için evleri en büyük varlıklarıdır - bir gün satış yapmayı planladığı, ülkenin başka bir yerine taşınması, daha büyük bir eve yükseltilmesi veya emekliliğin finansmanında yardımcı olması. Son birkaç yıldır bir ev satmazsanız, vergi kodundaki değişikliklerin satıştan sonra ne kadar kaldıracağınızı etkileyebileceğini fark etmeyebilirsiniz. Taşımaya karar verirseniz, en yeni vergi yasalarının sizi nasıl etkileyeceğini öğrenin.

Eski Kurallar
Geçmişte, satıcılar, aşağıdaki iki şartı yerine getirdikleri sürece, ne kadar büyük olursa olsun, geçmiş kârlar üzerinden sermaye kazançları vergilerini erteleyebilirler:

• satılan ev için alınan miktardan daha fazla maliyetle değiştirilen ev.
• Değiştirmeyi, satış tarihinden önceki iki yıl içinde satın almışlardır.

Örneğin, 200 bin dolarlık bir ev satın aldığınızı ve beş yıl içinde 300 bin dolara sattığınızı varsayın. En az 300.000 dolar için iki yıl içinde bir tane daha satın alırsanız, $ 100, 000 kârda sermaye kazançları vergisinden kaçınabilirsiniz. Dahası, bu işlemi her yıl sınırsız miktarda vergi ertelenmiş kazançlar oluşturarak devam ettirdiniz. Sonra öldüğünüzde, kazançlarınızın temel hükmünün artırılması nedeniyle kazanç silinmiş olabilir.

Buna ek olarak, 55 yaşına giren bir satıcı, başka bir ev satın almadan kârda 125.000 dolara kadar kalıcı olarak hariç tutabilir.

Yeni Düzenlemeler
6 Mayıs 1997'de, 1997 Yılı Vergi Memuru Yardım Kanunu yürürlüğe girdi. Kar, sürekli olarak sınırsız kere ertelemeyle ortadan kalktı ve bunun yerine sınırlı hariç tutulmalarla değiştirildi.

Tek mükellefler artık evlerinin satışından elde edilen kârları 250 bin dolara kadar çıkarabilirler. Birlikte dosyalanan evli çiftler vergilendirilebilir gelirlerinden 500.000 $ 'ı hariç tutabilir. Yaş faktör değildir ve yedek ev satın almak zorunda değilsiniz. Dışarıda bıraktıktan sonra, daha ucuz bir ev satın alabilir veya hatta kiralayabilirsiniz. Daha da iyisi, IRS birincil ikametgahınızı her sattığınızda hariç tutmayı kullanmanıza izin vereceğim.

İki kural vardır:

• Evinizi, birincil konutunuz olarak, önceki beş yılın en az ikisinde kullanmış olmalısınız.
• Önceki iki yıl boyunca dışlamayı kullanamazsınız.

Örneğin, evli bir çiftin sekiz yıl önce evini 200 bin dolar karşılığında satın aldığını ve o dönemde yaşadığını varsayalım. Artık 450 bin dolar karşılığında satmaya hazırlar ve genişleyen ailelerini karşılamak için ülkenin daha pahalı bir bölgesinde 400 bin dolarlık daha büyük bir eve taşınmaya hazır olurlar. Dışlanma yüzünden, 250 bin dolar kar üzerinde sermaye kazançları vergisi ödemek zorunda kalmazlar.

Geleceğimizde çiftimiz emekli olmak için kınamak için 20 yıla bakalım. Büyük evlerini 1 milyon dolara satıyorlar ve 750.000 $ 'a bir kınamak satın alıyorlar.Ev satışlarında $ 600,000 sermaye kazanımı ($ 1 milyon - $ 400, 000) olacak. Bununla birlikte, 500 bin dolar dışlama yüzünden yalnızca 100 bin dolar kâr vergisi ödemeleri gerekecek. Kondomunu istedikleri şekilde satın aldıktan sonra kalan 250 bin dolarlık parayı nakit olarak kullanabilirler.

Ek Puanlar
Satış tarihinde biten beş yıllık dönemde gerekli olan iki yıllık mülkiyet ve kullanımın sürekli olması gerekmez. Bu nedenle, evinizi birinci, üçüncü ve beşinci mülkiyet yıllarında kiraladıysanız, ancak ikinci ve dördüncü yıllar boyunca evde kaldıysanız, hâlâ hariç tutabilirsiniz.

Ayrıca, iki yıllık doluluk kuralı için istisnalar vardır. Bunlar arasında engellilik, kınama ve boşanma sayılabilir.

Dışarıda bıraktığınız tüm kazanç silindiyse, satış beyannamesinde satışı bildirmeniz gerekmez. Aksi halde, İşlemi Çizelge D'de dosyalamalısınız. Her iki durumda da, tüm kayıtları en az üç yıl boyunca sakladığınızdan emin olun.

Tek bir ailenin, geleneksel evin sahibi olduğunuzda bu hariç tutmayı kullanabileceğinizi düşünmeyin.

• Ev banyosu
• Kınamak veya konut binası
• Kooperatif daire
• Mobil ev

Vergi azaltma biçimi
Her ne kadar kaçınmak 250,000 $ (500,000 ABD doları tutarındaki ortak vergi beyannameleri) karı önemli ise, bazı satıcıların kazançlarını tamamen telafi etmek için yeterli olmayabilir. Maliyet tabanınızı artırmak ve vergi yükümlülüğünüzü azaltmak için yapabileceğiniz birkaç şey var.

Aşağıdakiler de dahil olmak üzere izin verilen diğer harcamalarınızın olup olmadığını öğrenmek için kayıtlarınıza geri dönün:

• Ev satın alırken yapılan uzlaşma ücretleri veya kapanış masrafları
• Satıcının ödediği fakat siz ödediğiniz ve ödediyseniz emlak vergileri
• iade edilmemiştir Yeni bir çatı veya oda eklemesi gibi ev geliştirmeleri

The Bottom Line
Son olarak, diğer yatırımlarınızı inceleyin. Kendileri için ödediğiniz miktardan daha azına sahip hisse senedi, tahvil veya diğer gayrimenkullerin var mı? Onları satabilir ve ev satışında kazancınızı dengelemek için kayıpları kullanabilirsiniz.