Federal Reserve'nin politika toplantıları kadar az ekonomik olay yaşanıyor. Herkes, Fed'in nihai olarak faiz oranlarını yükseltip yükseltmeyeceğini ve ne zamana dek - sıfır bağlı rejimden sonra - ve potansiyel çöküşün ne olabileceğini bilmek istiyor. Konut piyasası özellikle ilginçtir çünkü kısmen ev satışları faiz seviyelerine çok bağımlıdır ve kısmen bu son Büyük Durgunluğu canlandıran konut piyasasının çöküşünden kaynaklanmaktadır.

Doğrudan veya dolaylı olarak, bir faiz zammı, bir konut ipoteği olan herhangi bir kişiyi etkiliyor. Bu, aylık faiz ödemelerinin derhal artacağı için ayarlanabilir ipotekli (ARM'li) kişilere en açık olanı oluşturuyor.

Federal fonu oranı 2008'den beri ABD'de rekor düşük mortgage faiz oranlarına çevirerek 0'a yakın ya da yakın bir seviyededir. 2014 yılının ortalarından 2015 yılının ortalarına kadar, ortalama 30 yıllık sabit krediler% 4'ten daha az bir orana yerleşti. Ev alıcılar, bugüne kadar bu kadar ucuz krediyi hiç görmemiş ve birçok yeni ev sahibi çekici yeni oranları yeniden finanse edebilmiştir.

Artan faiz oranları, alıcılar ve satıcıları etkileyen düşük faizli ipotek piyasasından ödün vereceği gibi, farklı şekillerde de olsa. Genel bir kural olarak, aylık faiz ödemeleri azaldığından, alıcılar faiz oranları düşük olduğunda daha pahalı bir ev aralığında alım yapabilirler. Oranlar arttıkça, alıcılar en azından başlangıçta pahalı piyasalardan arındırılıyor; Birçok alıcı, bir pazara mal olursa, fiyatların düşmesi olasılığını sorun.

Faiz Oranları Nasıl Artmaktadır?

Federal Rezerv dahil olmak üzere modern merkez bankaları, ekonomide dolaşan para miktarını değiştirerek faiz oranlarını etkiliyor. Bu, normalde Sermaye Piyasalarındaki temel oranı oluşturan ABD Treasurys'lerinin alım satımı yoluyla gerçekleşir.

Fed'in ekonomide faiz oranlarını yükseltmek istediğini varsayalım. Hazine Departmanı yardımıyla Federal Reserve piyasada Hazineleri satmaktadır. Yatırımcılar (çoğunlukla bankalar, hükümetler ve diğer büyük kuruluşlar) bu Hazineleri nakit olarak satın alırlar ve nakit sadece Fed'in bilançosunda yer alır.

Fed bilançosundaki nakit artık ekonomide dolaşımda değil, böylece para arzını etkili bir şekilde azaltıyor. Daha fazla Hazine, satıcılar için rekabet halindeyken piyasada bulunuyor ve bu Hazine'nin fiyatını artırmak için dolaşan daha az para var. Her iki faktör Hazine fiyatlarını baskı altına alıyor ve bu da getiri oranlarını arttırıyor. (Hazine tahvilleri ve diğer tahvillerin daha düşük fiyatlarla daha yüksek getiri elde ettiğini unutmayın, çünkü satın alma fiyatı ile geri ödeme fiyatı arasındaki fark daha fazladır.)

Hazine bonosu piyasada bir getiri elde etmek için en güvenli yolu temsil eder, bu nedenle diğer tüm ürünler - ipotek de dahil olmak üzere - yatırımcıları ve borç verenleri Treasurys'ten uzaklaştıracak ekstra bir dönüş yapmak zorundayız.Hazineleri artırdığında, ekonomideki diğer oranlar da artar.

Artan Faiz Oranları ve Borçlanma Maliyetleri

Faiz zammı, borcunu ödeyerek daha pahalı hale getirmekte ve konut sahipleri neredeyse tüm ev alımlarında ipotek kredileri kullanmaktadır. İpoteeklerin çok yönlü bir bakış açısına sahip olma eğilimi var, bu nedenle borç verenin Fed'den önce yükselmeye başlaması olasıdır; Sonuçta, borç verenler sonunda faiz oranının yükseldiğini biliyorlar.

Yüzde yarısı bile zaman içinde büyük fark yaratır. Bir alıcı,% 3.92'de (Eylül 2015'teki kabaca ortalama piyasa oranı) 30 yılda 250.000 dolarlık bir kredi kullandığını varsayalım; aylık ödemesinin yaklaşık 1 $, 182 dolara çıkması ve ipotekinin toplam maliyetinin yaklaşık 425.000 $ olması bekleniyor.

Faiz oranını% 4.42'ye değiştirin ve aylık ödeme tutarı 1 $, 255 $. Bu çok gibi görünmeyebilir, ancak ipotek toplam maliyeti şimdi $ 451, 000 aşıyor - $ 26, 000 artış.

Artan Faiz Oranları ve Ev Fiyatları

Fed fiyat artışının finansmanı daha pahalı hale getireceği açıktır ancak bu etkinin konut fiyatları üzerinde daha az netlik kazanacağı açıktır.

Ev fiyatları ile faiz zamları arasında sıkı bir tarihsel ilişki yoktur. Ev fiyatları ile gayri safi yurtiçi hasıla (GSYİH) büyümesi arasında çok daha iyi bir korelasyon var; ekonomi mırıldandığında yeni evlere olan talep artmaya eğilim göstermektedir.

Artan bir faiz oranı her iki yoldan da kopabilir. Pek çok prognostik uzmanı yükselen bir faiz oranının, ev alımlarına olan talebi bastırması gereken kararsız bir ekonomiyi sarsacağından endişe ediyor. Bunu daha zor finansman koşullarıyla birleştirin ve ev fiyatlarını düşürmesi tahmin etmek kolaydır.

Bununla birlikte, en azından 1980'lerin ortalarından beri yükselen bir faiz oranı normalde daha sağlıklı bir ekonomiyle çakıştı. Bu piyasada daha fazla alıcı, daha fazla ev inşa edilmiş ve daha yüksek fiyatlar anlamına gelir.

Aspiring olan alıcılar, Fed politikasıyla ilgili düşüncelere kapılmamalıdır. Oranlar ılımlı bir şekilde artsalar bile en çok 2015 yılının sonlarında veya 2016 yılının başında dörtte bir oranında bir artış beklemek - borçlanma maliyetleri tarihi en düşük seviyelere yakın olacak. Tabii ki, bir başka alıcının geliri veya evin iyi bir mahallede olup olmadığı gibi önemli hususlar vardır. Sonunda, küçük bir oran artışı, satın alma kararlarında sınırlı bir etkiye sahip olmalıdır.

Sonuç

Freddie Mac, Ağustos 2015'teki ortalama 30 yıllık sabit faizli ipotek oranının% 3.91 olduğunu belirtti. Bu, geç 2012'de% 3.35'lik rekor seviyelerin altındadır, ancak hala tarihi seviyelerin çok altında. Ortalama oranın 2010 yılında% 4.69, 2005 yılında% 5.87, 2000 yılında% 8.5 ve 1980 yılında% 13.74 olduğu düşünülür.

Bir alıcı, pahalı, patlayan bir emlak piyasasına bakıyorsa San Diego, Denver, Dallas veya San Francisco gibi Fed'in daha yüksek bir faiz oranı hedeflemesi öncesinde daha düşük bir oranda kilitleme eğilimi olabilir.

Uzun vadede artan oranlar (25 ve 30 yıl) daha büyük farklar yaratıyor ancak ayda sadece ılımlı bir etkisi var. Emekli bir alıcı uzun süre evde kalma ihtimali düşükse, faiz oranları çok daha az önem kazanmaktadır.

Artan faiz oranları, 2007'de olduğu gibi başka bir konut kabarcıklarının patlama ihtimalini azaltmaktadır. Konut sahipleri için uzun vadede istikrarlı ve yükselen faiz ortamına sahip olmak daha güvenlidir. Bir Fed fiyat artışının ekonomik etkisini tahmin etmek zordur, ancak tarih, oranlar düşükken varlık baloncuklarının oluştuğunu gösteriyor, tersi değil.