Plaj evi satın almak, mükemmel bir yatırım getirisi (ROI) sunabilir, size güvenilir bir gelir akışı sağlayabilir ve sahilde istediğiniz zaman ücretsiz tatil yapabilmenizi sağlayabilir.

Birçok beach house yatırımcısının izlediği yöntem, evi satın almak ve en yoğun turizm zamanlarında kiralamaktır. Örneğin, Florida'daki bir sahil evi sahibi, Ekim-Mart aylarında, Midwestern ve New England eyaletlerinin ikametgahları soğuktan kaçmak için Güneş Işığı Devletine iniş yaparken, evinin kiralık olarak temin edilmesini sağlayacaktır.

Kiralama talebinin yüksek olduğu bir bölgede bir kumsal evi bulan ve yoğun bir mevsim boyunca işgal etmeye devam eden bir çok gayrimenkul yatırımcısı, bu aylar boyunca tüm yıl boyunca giderleri karşılayacak kadar para kazanmayı iddia eder ses geçirmez mevsiminde evde özgürce yaşama imkânı tanıyorlardı. Kavramı son derece çekici bir Sahilde bir tatil ev sahibi olmak, birçok Amerikalıların istediği bir şey, ücretsiz olarak böyle bir ev sahibi olmak daha da iyi.

Ancak dalma yapmadan önce, bir sahil evine sahip olmanın ekonomisini ve kendi saflarına katılmak için karşılaştığınız zorlukları anlayın. Pahalı gayrimenkul, yüksek borçlanma maliyetleri, fahiş sigorta oranları, faturalar ve mülkiyet yönetiminin içerikleri ve eksileri, bir plaj evi sahibi olarak yüzleşmeyi bekleyebileceğiniz bazı zorlukları temsil eder.

Emlak Maliyetleri

Hiçbir şey, sahil şeridi gibi bir ev fiyatına prim eklememektedir. Plaja sadece yürüme mesafesinde yer alan bir ev bile, karşılaştırılabilir bir evden 10 mil daha pahalıdır.

Örneğin, Palm Beach County'de popüler bir plaj kasabası olan Florida'daki Delray Beach'de Zillow'a göre 2017'deki medyan konut fiyatı 254.000 $ oldu. Bununla birlikte, sahildeki evler 1 milyon doların altındadır.

Sahile yakın gayrimenkulün tipik olarak çok pahalı olduğu gerçeği çığır açan bir bilgi değildir; ancak, bir plaj evi satın almaya karar verdiğinizde ne kadar büyük bir yatırım yaptığınızı aşırı vurgulamazsınız. Bu, yatırımın ekonomisini, özellikle karşılaşmanız muhtemel maliyetleri anlamanın daha hayati bir önem taşıyor.

Borçlanma Maliyetleri

Bir yatırım veya tatil mülkünün ipotek faiz oranı, neredeyse her zaman, bir mülk sahibinden daha yüksektir. Plaj evleri, yüksek fiyatlarından dolayı, ipotekinizin uyumlu bir krediden daha maliyetli olma eğiliminde olan bir jumbo kredisi olması muhtemel olduğundan özellikle zorlayıcıdır.

1 milyon dolarlık bir kredi tutarında faiz oranınıza tek bir puan eklendiğinde, aylık ödemeniz önemli ölçüde artabilir. 1 milyon dolarlık ipotek üzerindeki anapara ve faiz ödemeleri,% 4 oranında ve 30 yıllık bir dönem için 4, 774 $ 'dır.Aynı ipotek ancak% 5 faiz maliyeti ile anapara ve faiz aylık 5, 368 dolar. Aylık 600 dolarlık bir fark, özellikle milyonlarca yatırım meblağı ile uğraşırken çok fazla gelmiyor olabilir, ancak bütçe beyanında siyahtan iniş ile kırmızı arasındaki fark olabilir.

Sigorta Oranları

Evinizdeki ev sahibi sigortası, birincil evinizden birkaç kat daha pahalı olacaktır. Neredeyse tüm kıyı devletleri, sahil ev sahiplerinin taşkın sigortası satın almasını ister. Özellikle Doğu Sahili'nde, bu kapsama alanındaki primler bölgeyi vuran ve yaygın ve masraflı hasara neden olan birkaç kasırga yüzünden 21. Yüzyıl boyunca fırladı.

Sel felaketi sigortası için yılda 10, 000 dolar veya daha fazla prim, bir Florida plaj evinde nadir değildir. Kuzey Carolina gibi Doğu Sahili üzerindeki diğer eyaletler daha makul, ancak 12 ay boyunca sıcak havalarda bulunmadan kira gelirinde bu kadar çok kazanç sağlayacağınız konusunda şüpheler var. Kaliforniya'daki sigorta masrafları genelde Doğu Sahili'ndeki sigortaların maliyetinden daha düşük ancak eyalet, fahiş emlak fiyatlarının karşılığını fazlasıyla karşılıyor.

Bono

Bir plaj evi için yapılan aylık fatura, ipotek, elektrik hattı ve kablo faturalarınızın ötesine geçer. Birincisi, vergi mükellefinizin plaj evinizin değeri nedeniyle ağır olması muhtemeldir. Ayrıca, plaj eviniz bir gelir mülkü ise, pazarlama, reklamcılık, mülkünüzü göstermek için insanlar kiralama, kira ödemelerini işleme ve şanssızsınız ise kiracı uyuşmazlıklarından kaynaklanan yasal maliyetler gibi şeyleri ödemek zorundasınız demektir. Bu para toplanıyor. İpotek, vergi ve sigortayı içermeyen işletme maliyetleri, plaj evinizden elde edilen gelirin yarısını kolayca yiyebilir.

Gayrimenkul Yönetimi

Gayrimenkul yönetimi, kira sözleşmeleri imzalamaktan ve kira kontrolu yapmaktan fazlasını içerir. Bir HVAC birimi veya buzdolabı gibi evde bir şeyler kesildiğinde, bunu düzeltmek mülk sahibi olarak sizin sorumluluğunuzdadır. Zemin koruma, boya, çatı bakımı ve zararlı kontrolü, sorumlu bir plaj evi sahibi olarak üstünüzde kalmanız gereken diğer birkaç şeyi temsil etmektedir.

Başka bir işi olmayan tam zamanlı bir gayrimenkul yatırımcısı değilseniz, bu sorumlulukları kendi başınıza savuşturma vaktiniz veya istekiniz olduğundan kuşkuludur. Tam zamanlı gayrimenkul yatırımcıları bile, takip etmek için çok fazla şeyi olduğundan, genellikle kendi mülklerini yönetmezler.

Bu, muhtemelen peyzaj, bakım ve onarım gibi işleri koordine etmek için bir emlak müdürü kiralamak istediğiniz anlamına gelir. Buna ek olarak, iyi bir mülk yöneticisi, turizm sezonu boyunca plaj evinizi pazarlayabilir, kira sözleşmeleri yürütür, tahliye ve geç ödemeleri ele alabilir, mülkünüz hakkında ilgilenen kiracılara gösterebilir ve kira ödemelerini idare edebilir. Güvenebileceğiniz bir mülk yöneticisine sahip olmak çok değerlidir, özellikle plaj evinize sürüş mesafesinde bulunmuyorsanız.

Dedi, iyi mülk yöneticileri ucuz değil.Hizmetlerin kapsamına bağlı olarak, emlak yöneticilerinin çoğu, toplanan kira oranının% 6 ila 12'sini karşılamaktadır. Bu, marjınıza çabucak yiyebilir.