İpotekinizi yeniden finanse ettiğinizde, her şey değerlemeye bağlı. Evinizin değeri sualtı olduğunuz kadar düşükse, yeniden para kazanamazsınız. Değerleme değeriniz ev eşitliğinizi% 20'den düşük tutarsa, özel ipotek sigortası (PMI) için ödeme yapmaya veya nakit olarak yeniden finanse etmek için masaya nakit sıkıştıracaksınız. Dahası, borç verenler daha az özkaynağa sahip borçluları daha riskli olarak gördüklerinden, en düşük faiz oranını elde edemezsiniz. Yeniden finansman konusunda düşünüyorsanız değerlendirme sürecinin önemli rolünü anlamalısınız.

Ev Değerleme Nedir?

Değerleme, ruhsatlı veya sertifikalı bir profesyonelin ilgisiz üçüncü bir tarafın sağladığı bir ev değeridir. Değerleme uzmanı, evinize değer verme hizmeti sunmak için para alır, ancak geldiği değerin bir sonucu olarak size yeniden finansman yapabilmenize gelince oyunda hiçbir cilt yoktur. Bir yeniden finansman işleminde, değerlendirme, borcu mülkün değerinden daha fazla para borçlanmamasını sağlayarak bankayı korur. Mülkiyet daha sonra herhangi bir nedenden dolayı icraya girerse, borç veren mülkün satılmasını ve parasını geri alabilmek istiyor.

Değerleme uzmanı, boyutlarını ölçmek, aktivitelerini incelemek ve dış, garaj ve her iç mekan fotoğraflarını çekerken genel ve içteki durumunu değerlendirmek için evinizi 30 ila 45 dakika arasında ziyaret eder. oda. Ardından, sizinkine benzer malların kayıtlarını inceler - en yakın zamanda satılan mahallenizdeki mülkler. Ev sahibi ziyareti ve bu kayıtlara dayanarak, değerleme uzmanı, mülkünüzün piyasaya sürüldüğünde ne kadarının satılacağı konusunda profesyonel bir görüşe varmaktadır. Banka, bu değeri - geliriniz, varlıklarınız ve kredi geçmişinizle birlikte - ne kadar ödünç alacağınızı belirlemek için kullanır.

Ev Değerleme Çalışmaları Bugünkü Pazar

'da Nasıl Çalışır? Üç çeşit yeniden finansman işlemi bir değerlendirme gerektirmez. Ne Federal Konut İdaresi reformları kolaylaştırıyor, Gaziler İdaresi'nin Faiz İndirimi Refinance Loan'ı da gerektirmiyor. Bazı durumlarda, Ev Ekonomik Refinans Programı bir de görev yapmaz. Diğer tüm yeniden finansman türleri, bir değerlendirme gerektirir.

Federal yönetmelikler borç verenin ve değerlemeçların değerlendirme sürecinde nasıl davrandıklarını belirtir. Konut krizinden sonra hükümet, şişirilmiş ev değerlerine dayalı borç verme olasılığını önlemek için ekspertizcinin bağımsızlığını artırmak istedi. Ödünç Veren Kanunlardaki Dodd-Frank ve Gerçek, şimdi, "bağımsız olarak yürütülmekte ve uygunsuz etki ve zorlama olmaksızın değerlendirme yapılmasını gerektirmektedir."

Federal denetçi bağımsızlığı gereklilikleri, değerleme kuruluşu ile kredi görevlileri arasında kabul edilebilir etkileşimlerin dar bir kapsamını tanımladığından, borç verenler, değerleme kuruluşlarıyla herhangi bir temas kurmanın, değerleme tamamlanmadan önce değerlendiricinin görüşünü etkilemeye çalışarak yasayı ihlal ettiği şeklinde yorumlanabileceğinden korkmaktadırlar . Borç verenler, ağır disiplin eylemi olasılığını önlemek için dikkatli olunmazlar. Kredi görevlileri ve aracılar değerlendirme görevlisini seçemez, borçlu da olamaz. Borçlular, aynı zamanda, "başka bir değerlendirmenin var olduğunu bankaya bildirebilir ve banka, değerlendirme raporunu doğrudan diğer kurumdan talep edebilir" de olsa, farklı bir borç verene gerçekleştirilen bir değerlendirme sunamaz. "

Borç vergisi sıklıkla değerleme yönetim şirketi (AMC) adı verilen üncü şahıs vasıtasıyla değerleme emrini verecek." Bir AMC kullanmak şart değil ama bu değerleme kuruluşunun bağımsızlığına ortak yaklaşım "diyor Joe Parsons, kıdemli kredi PFS Funding of Dublin, Calif., bölgesel bir bankacı ve ipotek komisyoncusu görevlisidir.

Birçok borç verene, özellikle de küçük yerel kuruluşlara küçük bir değerlendirme ekibi ile doğrudan sevk ilişkileri vardır ve bir AMC kullanmazlar. Veya borç veren şirkette bağımsız bir değerlendirme departmanı bulunabilir. Değerleme uzmanının alan hakkında yerel bilgiye sahip olması (pazar yeterliliği denir) olmalıdır. Değerlendiriciler, profesyonel bir Değerlendirme Kuruluşu tarafından yayınlanan Birim Standard Profesyonel Profesyonel Değerlendirme Standartlarını takip etmeleri beklenir, ancak bu standartlar kanun değildir.

Ev Değerleme Ücretleri

Değerlendirme ücretleri eyalete göre değişir, ancak değerlendiriciler bu alan için alışılmış ve makul ücret talep etmelidir. Standart tek ailenin bir evinin değerlendirilmesi için 300-500 ABD doları ödemeyi düşünün.

"Daha teferruatlı inceleme daha uzun sürdüğü için daha karmaşık özellikler daha pahalı" diyor Ellicott City, Md. 999'daki bir değerlendirme yönetim şirketi Decorum Valuation Services'ın başkan yardımcısı Erin Benton: Ücreti önden ödemelisiniz Değerlendirme zamanında, kapanışta değil; Kredinizin kapanmasına bakılmaksızın, değerleme uzmanı işi yine de yaptı. Ücret, istediğiniz yeniden finansman şartlarını elde etmenizi sağlarsa, değerli görünebilir; ancak düşük bir değerlendirme, yeniden finanse edemeyeceğiniz anlamına gelirse, para kaybı gibi görünebilir.

Borç verenler, bir evin değerini veya tahmini "hedef değeri" atama sırasında bir değerleme makinesiyle görüşemediğinden, ev sahipleri, evlerinin muhtemelen kendilerinden önce yeniden finanse edebilecek kadar yüksek değerlendirmeye tabi tutup değerlendirmediklerini değerlendiren bir hesap uzmanı tahmini elde edemezler Yeni düzenlemelerden önce hizmet için ödeme yapın. En iyi ihtimalle Zillow ve Redfin gibi web sitelerindeki son karşılaştırılabilir satışları arayabilirsiniz, ancak kayıtları eksik olabilir.

Başka bir seçenek de emlak acentesinden mukayese piyasa analizi yapmasını istemek ve size RE / MAX Greater Atlanta'da bir acentelik olan Bruce Ailion'a göre, Birden Fazla İlan Servisi'ndeki yeni karşılaştırılabilir satışların çıktılarını sunmaktır. İyi bir istekte bulunun, çünkü bir ev satışının aksine, size bir iyilik yapacaklarından, acenteniz yeniden finansmanınızdan herhangi bir ücret almayacaktır.

Yüksek Değerleme Şansınızı İyileştirme

Değerlendiricinin evinize verdiği değer, karşılaştırılabilir mülklerin son satış fiyatlarına bağlıdır, ancak evinize gelmek için hiçbir şey yapamayacağınızı düşünüyorsanız yanılıyorsunuz demektir potansiyel değerleme değerinin üst ucunda.

Evinizi değerlendirmek, ilk buluşmaya benzer, Ailion'a göre. Eşinizin sizi ne şekilde beğendiğini veya değerlendireceğini bilmiyorsanız, bakımlı olmak cazip sayılma şansınızı önemli ölçüde artırır. "Öyleyse değerlendirme ile," diyor.

"Mülkünüz temiz, düzenli, düzenli olmalı ve incelenmelidir. Herhangi bir ev hayvanının içerilmesi ve kokularının maskelenmesi gerekir. Denetleyicinin dışarı çıkmak için koşturulmasını istemezsiniz "diyor Ailion.

Değerlendiricilerin işlerini nasıl anlattıklarını şöyle açıklıyor:

Vaccari & Associates'in onaylı konut değerleme uzmanı Ralph J. Vaccari, "Çiminizin biçilmesine veya evinizin karışıklığa karışmamasının genel anlamda bir önemi yok" diyor.

Marblehead, Mass. "Kirli veya dağınık olmayan bir evin aşınma ve yıpranma görünümünü normalin ötesine taşıyabileceğini ve bu durumun aslında değeri etkileyebileceğini bilmek önemlidir. "

Değerleme uzmanı Vaccari'ye şunları söylüyor: iç mekan tasarımı ve düzenini de içeren

dış ve iç koşul

• toplam oda sayısı
• işlevselliği ve işlevsel eskime
• mutfaklar ve banyolar için geliştirmeler , pencereleri, çatıyı ve ev sistemlerini (ısıtma, elektrik ve sıhhi tesisat), evin bugünkü standartlara göre daha güncel, işlevsel ve yaşanabilir hale getiren, 15 yıl içinde
• durumu ve ev sisteminin yaşı > garajlar, güvertelikler ve sundurmalar gibi dış olanaklar,
• konum
• mahalle geri kalanı ile tutarsız olan dış görünüm gibi çekici olmayan özellikler,
• Hemen olmayabilecek özelliklere dikkat çekmek iyi bir fikirdir Parsons, potansiyel olarak değerleme uzmanının görüşünü ekleyebileceğini açıkça belirtti.
• Değerleme Uzmanı Gelmeden

Evinizi bir değerleme uzmanının ziyareti için hazırlamak, potansiyel bir alıcı için hazırlamaktan farklıdır.

"Potansiyel bir alıcıya evinizi açtığınızda, duygusal tepkiler tetiklemek istersiniz," dedi Parsons. "Bir satıcı olarak, alıcıyı, orada ne kadar mutlu ve rahat olabileceğini hayal edebilmeyi istiyorsun. Değerlendirme için böyle öznel düşünceler uygulanmaz, "diyor.

Vaccari, bir ev sahibi bir ahşap zemin ortaya çıkarmak için eski halıyı parçalamak, bir değerlendirme yapmak için bir satıcı yapmak için mümkün olduğu kadar bir değişiklik yapmayacağını ekliyor. Ancak, bodrum dahil olmak üzere evin tüm alanlarının tam olarak erişilmesini ve izlenmesini sağlamak için dağınıklığı gidermek için evin boyasını hem içeride hem de dışarıda tazelemek yardımcı olabilir.

Son olarak, "Vergi kayıtları yanlışsa, işaret edin," diyor Ailion.

Aksi takdirde, Vaccari'nin söylediği gibi, sorunları tespit etmek ve sorunun nerede olması gerektiğini saptamak değerlendirmenin sorumluluğundadır.

İyi Değerleme Alınırsanız

Tebrikler! İpotekinizi yeniden finanse etmek için büyük bir adım attınız. Şimdi kredi memurunuzla bir sonraki adımları atmanın tam zamanı. Olumlu bir değerlendirme yaptıysanız, değerinizin bir ev için yeniden finanse edilen ipotek üzerindeki faiz oranlarını araştırmak için Investopedia'nın mortgage calculator gibi bir araç kullanın. Bu figürlerle silahlanmış olmak, borç vereninizle görüşürsem size pazarlık gücü ile yardımcı olabilir.

Düşük Değerleme Üzerine İkinci Görüş Almak

Bazen değerlemeçın değeri, yalnızca evinizin değerinde olduğunu düşündüğünüzden daha düşük olmakla kalmaz, aynı derecede düşüktür.

"Değerlendirme, yalnızca bir kişinin görüşüne dayanıyor" diyor Ailion. "Bu eğitimli ve eğitimli bir görüş olsa da, tüm mesleklerde olduğu gibi, iyi ve kötü uygulayıcılar var. "

Süreci düzenleyen sıkı federal düzenlemeler göz önüne alındığında, düşük bir değerlendirme hakkında yapabileceğiniz bir şey var mı?

"Ev sahibi değerlendirme değerini beğenmezse, borç veren veya AMC'ye bir itiraz mektubu yazabilirler, ancak ev sahibi ezici kanıtlar olmadıkça, görüşünü değiştiren bir değerlemeç şansı çok düşüktür değeri kapalı "diyor Benton.

Temyizin yalnızca, değerlendiricinin, kare görüntüleri veya oda sayılarını yanlış listelemek gibi önemli bir hata yaptığını gösterdikten sonra başarılı olacaktır; bir havuz veya spa gibi önemli bir güzelliğin göz ardı edilmesi; ya da daha düşük bir değere işaret eden daha uygun olmayan bir karşılaştırmayı "kiraz toplama" sırasında daha yüksek bir değeri destekleyebilecek bir karşılaştırılabilir satışın göz ardı edilmemesi gerektiğini söylüyor.

Ayrıca, kullanılan kompozisyonların yüzme havuzları ve tenis kortları ile bir HOA'sı olmayan bir alt sınıf veya bir alt bölümde olduğunu, tüm karşılaştırılabilir ürünlerin sıkıntılı olduğunu veya REO satışları yaptığını belirterek bir dava da yapabilirsiniz, Ailion, yoğun bir cadde üzerinde olmak gibi değeri etkileyen diğer olumsuz dışsallıkların bulunduğunu belirtiyor. "Neden farklı olduklarını ve sizinkine eşit olmadığını açıklayın. Seçilen karşılaştırılabilirlerle bir şeylerin hata olduğunu kanıtlamanız gerekir. "

Değerleme Düşükken

Düşük dereceli bir değerlendirmeye başarıyla meydan okuyamıyorsanız, yeniden finansmanın devam etmesini nasıl sağlıyorsunuz? Değerleme sizi% 80'den daha az bir orana düşürürse - borç verenin özel ipotek sigortası için ödeme yapmanız gerekeceği anlamındaysa - bir nakit para karşılığında yeniden finansman yapabilir ve bu sihirli% 80'e varan krediden yararlanmak için birkaç bin dolar getirebilirsiniz Değer oranını ve PMI'yı önlemek. Şimdilik PMI ödemeyi de seçebilirsiniz. Ev fiyatları artmaya devam ederse, ipotek hizmeti görevlisine benzer satışlar sağlayabilir ve müdürünüzün çoğunu henüz ödememiş olsanız bile PMI'yi kaldırmasını isteyebilirsiniz. Değerleme sualtında olduğunuzu gösteriyorsa, yapabileceğiniz tek şey, HARP gibi bir hükümet yardım programına uygun olmadığınız sürece pazarın iyileşmesini beklemektir.

Alt satır

Değerleme sürecinin nasıl yürüdüğünü anlamak, mülkünüze mümkün olan en yüksek değere sahip olmanız için bir değerlendirme yapmanız için en iyi şansı verecektir.Değerlendirme, borç alanların umut verdiği değerlere her zaman uymuyor ve öznellik ve hatalar için bir odağı olan insani bir süreç. Düşük bir değerlendirmeye itiraz edebilirsiniz, ancak yalnızca sizi desteklemek için güçlü verilerle başarılı olursunuz.