Finansman temininde sıkıntı yaşayan bir ev satın alıcısı mısınız? Satmak isteyen, ancak alıcı bulmada sorun yaşayan bir ev sahibi misiniz?

Bir alıcı olarak, maddi durumunuz düzgün küçük kutulara sığmazsa - maaş çekleri ve W-2 formlarıyla öngörülebilir bir maaş, kesintisiz istikrarlı bir istihdam geçmişi ve Parlayan bir kredi puanı. Ve bir satıcı olarak, borçlu krediler için onay almakta zorlanıyorsa, evinizde bir anlaşma yapmak zor olabilir. Orta adamı alıp, işlemi tamamlamak için başka bir yol bulursan harika olmaz mı?

Bu yazıda, ev satın almanıza veya satmanıza yardımcı olabilecek az bilinen bir seçenek (satıcı finansmanı) üzerinde duracağız.

Eğitim: İpotek Hakkında Temel Bilgiler

Satıcı Finansmanı Nasıl Çalışır?

Satıcı finansmanı şu ki öyle geliyor: Satın alanın bankadan bir kredi alması yerine ev satan kişi alıcının parasını alımı için borç olarak ödünç verir.

Alıcı ve satıcı, bir faiz oranı, geri ödeme planı ve temerrüde sonuç getiren bir teminat notu uygular. Alıcı, aylık ipotek ödemelerini, krediyle faiz kazanacağı satıcıya, belki de başka bir yere girebileceğinden daha yüksek bir oranda gönderir. Satıcı, krediyi satmayı seçerse (daha fazla bilgi için) aylık ipotek ödemelerini, krediyi satın alan yatırımcıya gönderir. (Bu konuyla ilgili daha fazla bilgi için bkz. Vaat Notları: Ortalama IOU değil.)

Satıcı finansmanı düzenlemeleri çoğu zaman beş ay gibi kısa bir süre içindir ve sonunda balon ödemeleri yapılır. Fikir alıcı önce o zaman yeniden finanse edebilecektir olmasıdır. Tabii ki, böyle düzenlemeler dikkatli değilseniz ciddi geri tepebilir.

Satıcı finansmanı ipotek oranlarının düşük olduğu piyasalarda daha fazla görülme eğilimindedir. Bunun iki nedeni vardır:

• İpotek almak kolaydıysa, ancak ilgilenen alıcı bir tane alamazsa, satıcı, alıcının ödeme yapma kabiliyetinden büyük ölçüde şüphelenir. Dolayısıyla, kredilerin elde edilmesi genellikle zor olduğunda, geleneksel finansman sağlamada sıkıntı yaşayan nitelikli alıcıların olması muhtemel.
• Kredi sıkışık olduğunda, satış zorlaşır, bu nedenle ev satıcıları alternatif seçenekleri düşünmeye daha yatkındır.

Satıcı Finansmanı Nadiren Neden Bulundu?

Eğer bir satıcıysanız, bu düzenlemeye ilk itirazınız "Ama bir alıcıya ödünç para kazanmam!" Olabilir. İkinci itirazınız "Borç veren olmak istemiyorum, çok riskli" olabilir. Satıcı finansmanının bu kadar yaygın olmadığının bir başka nedeni, çoğu satıcının evini satın almak için ev satışlarından sağlanan gelirlerin tamamına ihtiyaç duymasıdır.

Ancak, Central Florida'daki emlak yatırımcısı ve ev sahibi Robin Daniels'e göre, "Birçok satıcı, sahibi finansmanı ile satmaktan korkuyor ancak sahip oldukları notun başkasına satılabilecek bir şey olduğunu bilmiyorum. kapanışla aynı gün gerçekleşir, bu nedenle satıcı hemen nakit alır. " Başka bir deyişle, satıcıların nakit paraya ihtiyacı olmadığı gibi, borç verenler olmalılar.

Satıcının finansmanı nadiren görülen diğer bir sebep de, insanların bu konuyla aşina olmamasıdır.

Emlak Çözümleri 3D LLC'nin gayrimenkul yatırımcısı Don Tepper, "Aslında onlarca yolu satın almanın başka yolları var: kira opsiyonu, kira alımları, arazi sözleşmesi, tapu sözleşmesi, hisse paylaşımı, ipotek ipotekleri - ve liste gider Çoğu alıcı ve emlak acentesi, bunların herhangi birinin nasıl çalıştığını bilmiyor "dedi. (Kiralama opsiyonları, kira alımları ve diğer opsiyonlar hakkında daha fazla bilgi için, Kiralamaya, Kiralık Ev ve Tuzaklarla dolu <1099> Gayrimenkul okuyun.) > Neden Satıcı Finansman Sunuyor?

Bir ev satıcısı, birçok nedenden ötürü finansman sağlamaya istekli olabilir:

mükemmel alıcı bulmayı ve hızlı bir şekilde anlaşma sağlamayı beklerken taşıma masraflarını en aza indirgeyip

• özelliği diğer listelerden ayırır ve
• evin tam soran fiyatını toplamak için
• başka bir malı satın almak için bir peşinat almak için
• , özellikle de bir aşağı pazarda daha hızlı sattı.
• Aylık masrafı gidermek için
• borcunu ödemek. Başka bir deyişle, satıcı finansmanı sadece geleneksel finansman için uygun olmayan (veya istemeyen) alıcılara fayda sağlamaz. Aynı zamanda satıcılara, özellikle de evlerini satma konusunda motive olanlara faydalı olur.

Alıcılar için Avantajlar

Satıcı finansmanı alıcılar için birçok avantaja sahiptir:

1.

Kapanış işlemi daha hızlı olabilir. İhtiyatlı alıcılar ve borç verenler, durum tespiti yapmak için her zaman kapanış süresini kullanacaktır. Fakat satıcı finansmanı ile kapanış süreci daha hızlı olabilir. İsmini taşıyan Harlem merkezli gayrimenkul komisyonculuğunun ana aracıcısı ve sahibi olan Willie Kathryn Suggs, satıcı finansmanı ile "Bankanın kredi yetkilisi, sigortacı ve hukuk departmanının beklemenin beklenmemesi nedeniyle anlaşma daha hızlı kapatılıyor" dedi. Bu dosya New York'ta sıradan bir ev için iki ya da üç aya kadar ve bir işbirliği için daha uzun süre uzanan bir süreçtir. "

2.

Kapanış maliyetleri daha düşüktür. Suggs ayrıca, "Alıcılar, [satıcı finansmanı] seviyor çünkü eve daha az para yatırıyorlar, banka ücretlerini ve değerlendirme maliyetlerini ödemek zorunda değiller."

3.

Peşinat tutarı son derece esnek olabilir. Peşinat tutarı, banka veya devlet tarafından zorunlu asgari şartları yerine getirmek zorunda kalmak yerine satıcının ve alıcının kabul ettiği her şey olabilir. Bu, mutlaka, satıcının başka bir yere ödemek zorunda olduğu alıcının fiyatından daha düşük bir peşinatı kabul ettiği anlamına gelmez, ancak her zaman bir olasılıktır. (

Geleneksel Bir İpotek için Alternatifler 'ı kontrol etmek isteyebilirsiniz.) Alıcılar için dezavantajlar

Satıcı finansmanını kullanma seçeneği araştırılırken göz önüne alınması gereken birkaç olası sorun vardır:

1.

Alıcılar bir bankaya yapacaklarından daha yüksek bir faiz oranı ödemeyi düşünmelidirler. Alıcılar, satıcının başka yerlere para yatırmak üzerine onlara para ödünç vermek isteyen bir faiz ödemesi gerekecek.

2.

Alıcılar layık borçluların olduklarını ispatlamak zorunda kalacaklar. Bir alıcı ve satıcı sadece denklemden bankayı kaldırmak isterse bir şeydir. Bununla birlikte, bir alıcı geleneksel bir ipotek hakkına sahip değilse, bunun için iyi bir neden olabilir ve bir satıcı o kişinin borç veren olmak istemeyebilir.

3.

Alıcılar, satıcının evin serbestçe ve net bir şekilde sahibi olduğundan veya satıcının borç verenin satıcının finansman işlemini kabul ettiğinden emin olmalıdır ( ). Emlakçılar - Engle & Hambright, Weichert, Engle & Hambright ile komisyoncu / satış müdürü ve gayrimenkul komisyoncusu Jason Burkholder'e göre, "çoğu ipotekin satıcının rehinle karşılaması" maddesine dayanarak satıcının ipotek ödemeden ev satması yasaktır. Dolayısıyla, bir satıcı malik finanse ediyorsa ve ipotek şirketi bunu öğrenirse, evin 'satılması' kabul edilecek ve borcun derhal ödenmesini talep edecek ve borç veren kişinin foreclose yapmasına izin verecektir. "

4.

Orijinal satıcı, taahhütnameyi satabilir. Bunun olması halinde önemli bir şey değil, ancak alıcı, alıcının ödemelerini değiştirebileceğini düşünüyor olduğu anlamına geliyor. Aynı şey, geleneksel ipoteklerle daima yaşanıyor.

Gerçekleşmek

Eğer satıcı finansmanı bir ev satıcısı veya alıcı olarak hitap ediyorsa, bunu nasıl gerçekleştirebilirsiniz?

Listeye Ekle

• Bir satıcı olarak, girişinizde satıcı finansmanı sunabilirsiniz. Girişinize üç kelime ekleyerek "satıcı finansmanı var" - potansiyel alıcıları ve temsilcilerini benzersiz seçenek hakkında uyaracaktır.

  Bilginin Kullanılabilmesi

• Potansiyel alıcılar evinizi görüntülediğinde, sunduğunuz satıcının finansman koşullarını ayrıntılı olarak açıklayan bir bilgi belgesini dışarıda bırakabilirsiniz. Birçok alıcıya yabancı kalacağı için satıcı finansmanının ne olduğunu açıklamak iyi bir fikir olabilir.

  Satıcıdan teklif etmesini İsteyin

• Satıcı finansmanı arayan alıcılar bunu isteyebilirler. Bir ipotek komisyoncusu ve Denver merkezli Huettner Capital'in başkanı Todd Huettner, "Sahibinin finansmanını yapma sırrı doğru bir şekilde sunmaktır, alıcıların finansman seçeneği olup olmadığını sormak yerine alıcılar belirli bir seçenek sunmalıdır." Örneğin, 'Teklifim% 20 indirimli tam fiyat,% 350 pazarlama kredisi,% 6 fiyatla satıcı finansmanı, beş yıllık balonla 30 yılda amortismana tabi tutuluyor .. İki üç yıl içinde yeniden finanse etmiyorsam, Dördüncü ve beşinci yılda% 7'ye yükseleceğiz. ""

  Rahat Bir Durum Yaratın

• Huettner, alıcıların satıcının finansmanı sunmaktan hoşnut etmesini sağlamak için bir resim çizdiğini daha da ileri sürüyor.Satıcı, bir müşterinin neden başka yerde ipotek hakkına sahip olamayacağını bilmek isteyecektir, ancak yine de krediye layıktır. Örneğin, Huettner, potansiyel bir müşterinin iyi bir krediye ve iyi bir peşinonuna sahip olabileceğini, ancak yeni bir iş başlatmış olabileceğini ve iki yıl boyunca bir kredi alamaz durumda olabileceğini söyledi. Aynı şekilde, satıcılar düzenlemeyi alıcıyı rahat ettirmek için bir resim boyayacaklardır. Satıcının finansmanının ne olduğunu, nasıl çalıştığını ve neden alıcıyı düşünmesi gerektiğini alıcıya iyice açıklamak gerekir.

  Satıcı finansmanı nadirdir, alıcı ve satıcı, her biri, böyle bir işleme girmeden önce nasıl çalıştığını anlayan finansal ve hukuk uzmanlarına başvurmak konusunda akıllıca olacaktır. Bu uzmanlar, müşterilerinin çıkarları doğrultusunda dikkat etmeli ve süreci yönlendirmelidir.

The Bottom Line

Bir ev satın almak ya da satmak için birden fazla yol var. Mali durumunuz geleneksel borç verenlerden biraz daha karmaşık olduğu için satın alamadığınız anlamına gelmez. Ve bankaların borçluları kolayca onaylamaması, evinizi hızlı bir şekilde satamayacağınız anlamına gelmez - ve değerli olanı. Satıcı finansmanı, yalnızca aradığınız çözüm olabilir. (Bir mülk satın alıp satmayacağınıza dair hâlâ duruyorsanız,

Mali Konular Kirala veya Satın Alın.