Mülkün satın alınması ve sahip olması nadiren kolay veya basittir. Söz konusu mülkiyet uzak bir yerde olduğunda, zorluklar çarpılacaktır. Gayrimenkulün pahalı olduğu bir bölgede yaşıyorsanız, devlet mülklerine yatırım yapmak çekici görünebilir. Zaten yaşadığınız mülk sahipseniz ve holdinglerinizi çeşitlendirmek istiyorsanız çekici görünebilir. Ya da sadece bir tatil evine sahip olmak isteyebilirsiniz. Fakat teklif vermeden önce bu konuları dikkatlice düşünün.

Satın Alma Nedenleri

İnsanları evden uzakta mülk satın almayı düşünmeye iten bir faktör, mülkün başka bir devrede daha uygun fiyatlı olabilmesidir. Belki de, mülk maliyetleri yüksek olan San Francisco veya New York City'de yaşıyorsunuzdur. Yaşadığınız bir mekanı satın almaya gücü yetmiyorsanız ya da öyle yaparsanız, paranızın büyük bir kısmını emlak alanına yatırmanız gerekecek ve yatırımlarınızı çeşitlendirmeyi tercih ederseniz, piyasa temellerinin bulunduğu diğer şehirlere bakmak isteyebilirsiniz Ses, ancak mülk maliyetleri önemli ölçüde düşüktür.

Depresyona maruz kalan bölgelerde yaşayan, ancak iş ve kişisel nedenlerle taşınmak istemeyen insanlar, memleketlerinde kiralamak ve ekonominin daha güçlü olduğu gayrimenkullere yatırım yapmaktan daha iyi olabilir. Örneğin konut büstündeki en yüksek haciz oranına sahip olan Las Vegas'ta yaşadıysanız, orta satış fiyatlarının Charlotte, Kuzey Carolina gibi nispeten istikrarlı kaldığı bir piyasada mülk satın almak isteyebilirsiniz.

Belki de insanlar devlet dışına yatırım yapmaya karar vermesinin başlıca nedeni, yatırım getirisinin (YG) evde olduğundan daha iyi olabileceğidir. Satın alma fiyatları, takdir oranları, ipotek giderleri (varsa), vergiler, konut düzenlemeleri, kiralama piyasa koşulları ve daha fazlası, başka bir devrede daha olumlu olabilecek ve bir mülkün potansiyel yatırım getirisine katkıda bulunacak faktörlerdir.

Dikkat Çekilmesi Gereken Hususlar

Devletten yatırım yaparken, şehir dışı emlak piyasasına ve yerel ekonomik koşullara, hem şehir düzeyinde hem de mahalle düzeyinde aşina olmamanız gerekir. Yaşadığınız pazarda sahip olduğunuz uzaktaki bir pazara dair aynı samimi, günlük bilgiye sahip olamazsınız. En iyi semtleri - ya da en kötüleri - konusunda derinlemesine bir anlayışa sahip değilsiniz. Ağızdan ağıza, araştırmaya, içgüdüler içgüdülerine ve işe aldığınız profesyonellerin görüşlerine güvenmeniz gerekecek.

Yaşamadığınız bir yerde mülk sahipliği ve mülk vergileri ile ilgili tüm kanun ve yönetmeliklerin anlaşılması başka büyük bir zorluk. Yerel kodların ve kuralların her satırını okumuş olsanız bile, kağıtta ne yazdığını ve gerçekte ne olacağını her zaman eşleşmeyiz. Yerel yönetmeliklerle ilgili gerçek bir anlayış elde etmek için bölgedeki mülk sahipleriyle konuşmak çok önemlidir.

Yatırım planınızı başarılı bir hale getirmek için bölgedeki iyi kişilere ihtiyacınız olacak, ancak uzak bir şehir ile uğraşırken emlakçılar, emlak yöneticileri ve kullananlar gibi nitelikli meslek sahipleri bulma konusunda sıfırdan başlayarak başlamış olabilirsiniz. Başarınızın veya başarısızlığınızın anahtarı olacak insanlar.

Dışarıdan Satın Alma

Birçok devlet dışı yatırımcının başarısının sırrı mükemmel bir emlak yönetim şirketi bulmak ve kiralamaktır. Boş yerleri doldurmanıza, kirayı toplamanıza, onarım yapmanıza ve acil durumları çözmenize yardımcı olması için onlara ihtiyacınız olacak. Bölgede yaşadıysanız, mülkünüzü kendiniz yönetmeyi seçebilirsiniz, ancak uzakta yaşıyorsanız, profesyonel mülk yönetimi, yatırımınızı korumak için yapmanız gereken ek bir masraftır. Deneyimli inşaatçı ve mülk yöneticisi Rusty Meador "Gayrimenkul bulmak ne kadar iyi olursa olsun, bu sadece iyi idare edilme yeteneği kadar iyi" diyor.

Bir emlak şirketinde bile Bordrounuzda, yöneticilere ve kiracıların gerçeği eşleştirdiklerini söylemek için mülkünüze ara sıra ziyaret yapmanız gerekir. Bu, dikkate alınması gereken ilave bir zaman ve para maliyetidir.

Ayrıca, bir kiralık mülk satın alırken, özellikle de kiralık mülkleri devlet dışına çıkarsanız, borç verenler sizi bir sahibinden daha riskli bir borçlayıcı olarak görürler, çünkü yüksek ev sahipleri sigorta oranları, daha yüksek ipotek faiz oranları ve daha yüksek peşinat ödeme koşullarıyla karşılaşabilirler. -occupant. Ayrıca, birden fazla ülkede kiralık mülk sahibi ve gelir elde ederek vergi durumunuzu karmaşık hale getireceksiniz. Vergi makamlarının iyi nimetlerinize erişebilmeniz için bir gelir vergisi uzmanı tutmanız gerekebilir.

Bu faktörlerin hepsini düşündüğünüzde, ev sahibi olmanızın ya da evde yatırım amaçlı gayrimenkul satın alma işleminin, devlet dışındaki satın alımlarınızdan çok daha basit ve daha ucuz bir öneri olduğunu göreceksiniz.

Devlet Dışından Satın Almadan Önce

Devlet dışına çıkmaya niyetli iseniz, bu ilave uyarılara dikkat ettiğinizden emin olun.

Görünürde bir şey satın almayın - mülkünüz sizin düşündüğünüz gibi olmayabilir. Bir mülk hakkında çevrimiçi bilgi güncel olabilir ve size en iyi çıkarları için bakmayan bir yerel emlakçı veya mülk sahibi bir satış kapanması için yalan söyleyebilir. Farkında olmadan sağlık ve / veya güvenlik yasalarını ihlal eden rahatsız edici bir malın sahibiyseniz, sayısız kod ihlalinin zaman alıcı ve düzeltilmesi pahalı olacak şekilde kendinizi zorla bulursunuz. Bir mülk yeterince uzun süre boşaltılmışsa, kent böyle bir yıkıma neden olan bakım sorunlarını geliştirebilir ve bu da kentin bir güvenlik tehlikesi olarak görür ve buldozerler. Yıkım faturası için kancaya bile basabilirsin.

Bazı mülk yatırımcıları yatak böcekleri, termitler, roaches, fare veya diğer zararlıları çökertilip buldular. Şahsen bir mülk ziyareti yapmadan ve bu konularda kontrol için profesyonel bir denetim yapmadan yaşanamayan bir mülk sahibi olabilirsiniz.Kiralık Koruma Ajansı'ndan Scott Paxton, yatakta böcek şikayetlerinin gittikçe yaygınlaştığını ve bu sorundan kurtulmanın çok pahalı olabileceğini bildirmektedir.

Kiracı bulma, devamsız ev sahipleri için çok önemlidir. Kiracılarınızın davranışlarını veya mülklerini nasıl tedavi ettiklerini yakından takip etmek için orada bulunmazsınız, ne de kiranızın vadesi dolarsa ödeme yapmak için onlara baskı yapmak için orada bulunmazsınız. Birinci sınıf bir emlak yönetim şirketi işe ek olarak, size veya yönetim şirketinize herhangi bir baş ağrısına neden olmayacak kiracıların olmasını istersiniz.

Buna ek olarak, şahsen yer ziyaretinde bulunmak, avukatınız, emlakçı ve borç veren gibi ev satın alma sürecinde size yardımcı olacak profesyonellerle daha iyi tanışmanıza olanak tanır. Ziyaret ederken, çeşitli borç verenler ile görüşmek için zaman ayırın ve çeşitli ipotek türlerini ve faiz oranlarını yerel olarak araştırın. Bir ipotek için ön onay almak da faydalıdır, çünkü sonunda evinizdeki hayallerinizi keşfederseniz anlaşmayı kapatabilmeniz için gereken süre kısalacaktır.

Son olarak, hiç mülk sahibi değilseniz, yumruk mülkünüzü devletten satın almak aşırı risklidir. Kaç tane kitap olursa olsun, mülk sahipliği hakkında okuduğunuz kitap, gerçek hayat tecrübesinin yerine geçemez. Mülk sahipliğinde herhangi bir deneyime sahip olmaksızın ve mülkiyet günlerinde ve gün boyunca yaşamanın birinci elden bilgisi olmadan, devlet dışı malınız üzerinde önemli mülk bakım hususlarını kaçırabilirsiniz.

Devlet dışı alternatifler

Herhangi bir nedenle yaşadığınız mülk satın almak istemediğinizi düşünüyorsanız, emlak piyasasına girmenin devletten yatırım yapmaktan daha basit olan başka yollar vardır . Bir seçenek, gayrimenkul yatırım ortaklığıdır (GYO). GYO veya GYO'ya yatırım yapmak, hisse senetlerine yatırım yapmakla benzer; aradığınıza uyan bir risk / getiri profili ile bir GYO seçebilirsiniz. Tıpkı bir hisse sahibi olduğunuzda ve bir GYO'nun hisselerine sahip olduğunuzda o şirketi işletmeyle ilgili kararlar almaktan sorumlu değilseniz, gerçekte mülk sahibi olma ile ilgili baş ağrılarından hiçbiriniz olmayacaktır.

İçinde yaşamak istemeseniz dahi, yaşadığınız yerdeki mülkleri satın almaya tekrar bakabilirsiniz. San Francisco'da kiraladınız belki, çünkü satın alabileceğiniz tek yerde yaşamak ilginizi çekmiyor - 250 metrekarelik bir kınamak. Fakat bu mülke kiralık mülk olarak sahip olmak ister misiniz? Evinizin yakınında bir yer satın almak ve satın almak daha kolay olacaktır. Daha pahalı veya daha az karlı olabilir, ancak ekstra maliyet veya daha düşük yatırım getirisi azaltma karmaşasına değer bulabilirsiniz.

Nasıl Çalışırlar?

Eyalet dışına çıkacaksanız, aşina olduğunuz bir alanda, belki de koleje nereye gittiğinizde ya da nerede büyüdüğünüzü satın alın. Alan hakkında biraz bilgi sahibi olmaktan çok daha iyidir. Bir bonus olarak, normalde herzaman ziyaret ettiğiniz bir bölgede alışveriş yaparsanız, boş seyahatiniz malınız üzerinde kontrol etmek için bu gezilere bir iş bileşeni ekleyeceğinizden en azından kısmen vergiden düşülebilir hale gelebilir.

İklim, demografi veya mülkiyet yaşı gibi yaşadığınız bölgeyle benzerlikler taşıyan bir bölgede alışveriş yapın; böylece, uğraştıklarınız hakkında fikir sahibi olabilirsiniz. Yaşamınızın tamamı boyunca California'nın 1960'lı bir banliyösünde yaşadıysanız, Boston'da 120 yıllık bir mülk satın almayın.

Yüksek riskli bir mülk satın almayın. Yatırım ev satış şirketlerinden Investor Nation'ın kurucu ortağı Ryan L. Hinricher, daha ekonomik bir risk altında olan kiracıları cezbetmek için öncelikle sahibi tarafından işgal edilen bir mahallede satın alıyor. Yüksek kaliteli bir mülk "genellikle daha az bakım ve bakıma sahip olacak" Bu konuyla ilgili olarak, modern mizanpajları ve yatak odaları ile banyolar için yeterli sayıda olması nedeniyle bu mülkler daha hızlı kiralanıyor "diye belirtiyor.

Son olarak, daha önce de belirtildiği gibi, size yardım etmek ve zaman zaman mülkünüzü kendiniz ziyaret etmek için mükemmel bir profesyonel ağı kurmak çok önemlidir.

Bottom Line

Mülkiyete devlet dışına yatırım yapmak, yüksek riskli bir öneri ve büyük bir taahhüttür. Bunu yapmadan önce, neyi içine aldığınızı gerçekten anladığınızdan ve tüm ilgili zorlukların üstesinden gelmeye hazır olduğunuzdan emin olun.