2015 baharında McDonald's Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp.170. 07 + 0 84% Highstock 4. 2. 6 ile oluşturuldu) bir perakende şirketleri dizisinde en son, üçüncü bir tarafın sahip olduğu bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (REIT) aracılığıyla mülklerini dağıtmayı düşünmelidir. Diğer GYO spinoff'larının çoğunda olduğu gibi, bu fikir bir aktivist yatırımcı tarafından, hissedar değerinin kilidini açmanın ve köklü temelleri olan bir şirketin hisse senedi fiyatını artırmanın bir yolu olarak ortaya atıldı.

Şirketin yönetim kurulu fikri reddetti ve şirketin kendi arzusundaki kapsamlı menzili ile kursa devam etmeyi tercih etti. GYO'yu Kasım ayında terk etme kararı sonrasında, McDonald's hisseleri, dönüş planının meyve verebileceğinin bir göstergesi olarak% 10'dan fazla arttı.

GYO Fikirinin Yaklaşık

Geleceği 2015'e giren McDonald's, satışları daraltan birkaç çeyrek yaşıyordu. Burger King, Wendy's ve sıradan restoranları popüler kampanyalarla daha fazla pazar payı kazanmaya başlamıştı, fast food savaşlarında da kayba uğradı. Mayıs ayında şirket, 4 bine yakın mağazanın bayiye dönüştürülmesini içeren büyük bir kurumsal yapılanmayı ilan etti. Aynı zamanda maliyet azaltma önlemleri ve bütün gün kahvaltı teklifi de dahil olmak üzere menü değişiklikleri getirdi. McDonald'ın hisse senetleri, neredeyse iki yıldır duruyordu, 90 ile 100 dolar arasında işlem görüyor ve önümüzdeki aylarda artan satış izi yoktu.

Glenview Capital Management'ın hedge fon yöneticisi Larry Robbins, McDonald's'da büyük bir paya sahipti. Robbins, 2015'te hisse fiyatını 170 dolara yükseltebileceğini belirten bir REIT spinoff önerdi. Robbins, şirketin gayrimenkul varlıklarının 20 milyar dolar değerinde olduğunu tahmin etti, ancak değerlerinin şirketin değerlemesine tam olarak yansımadığını söyledi. Mülkleri bir GYO'ya devrederek, şirket anlık değerini anında fark eder ve bu da hisse senedi fiyatını artıracaktır.

GYO Nedir?

GYO gayrimenkul portföyüne yatırım yapan bir fondur. Borsada halka arz edilir. GYO'ların, kira nakit akışı ve sermaye kazancı dahil olmak üzere gelirlerinin en az% 90'ını kendi hissedarlarına dağıtmaları gerekmektedir; ancak gelirlerinde vergiden muaftırlar. Bu, GYO'ların hissedarlarına daha yüksek temettü ödemesi yapılmasını mümkün kılmaktadır.

Son yıllarda, GYO'lar yatırımlarında hızlı kazanç isteyen aktivist yatırımcılar için tercih edilen araç haline geldi. Bir şirket gayrimenkul varlıklarını GYO'ya sattığında, borcunu ödemek için kullanabileceği çok miktarda nakit sağlayabilir. Mülkleri GYO'ya devretme görevini değiştirebilir. Bazı durumlarda, şirketler faaliyet alanlarının bir parçası olmadığında gayrimenkul varlıklarında daha yüksek kazanç elde edebilirler.

McDonald's GYO'nun Olgusu

McDonald's, restoran binalarının yaklaşık% 70'ine ve altındaki arazinin yaklaşık% 45'ine sahip. Bazı tahminler binaların, mülklerin ve ekipmanların toplam değerini 40 milyar dolara yerleştirir. Düşünmek gerekir ki, McDonald, mülkiyetlerini bir GYO'ya devrederse, bu değerin önemli bir yüzdesinin kilidini açacak ve hisse senedi fiyatını, daha yüksek piyasa değerini yansıtacak şekilde artıracaktır. GYO, aynı zamanda, hissedarların değerini daha da artırabilecek olan gayrimenkul varlıklarında daha yüksek getiri elde edecektir.

McDonald's GYO'na Karşı Davanın

McDonald's'ın 2.9 milyon hissesine sahip olan Robbins gibi yatırımcılar, GYO ürününden derhal ve yakından yararlanacaklar. Bununla birlikte, şirketin yönetimi, bir şirketin kısa vadeli faydalarının uzun vadeli riskleri ve maliyetleri aşmamasını kararlaştırdı. Birçok analist, böyle bir yeniden yapılanmanın olağanüstü maliyetini ve komplikasyonlarını bir kenara koyarak GYO'nun şirkete uzun vadede daha fazla maliyete neden olabileceğini kabul ediyor.

Kira Pozitif Nakit Akışından Bir Şirket Yükümlülüğüne Gidiyor

McDonald'ın gelirinin yaklaşık dörtte biri franchise alanlarından toplanan kira kaynaklıdır. 2009 ve 2014 yılları arasında her franchise alanındaki satışların bir yüzdesine dayanan kira ödemeleri, yıllık bazda% 26 oranında artarak 6 milyar dolardan fazla olmuştur. Bu gelir bileşeni şirkete hayati bir finansal istikrar kaynağı sağlar. GYO devrinden sonra, McDonald's, ABD'de sahip olduğu 1, 500 lokanta üzerinde kira ödemek zorunda olan bir kiracı olacaktı. Bir kira yükümlülüğü, şirketlerin satış dönüşünü sürdürürken göze alamayacağı kitaplar üzerinde uzun vadeli bir yükümlülük haline gelir.

Para Sadece Değil

Mevcut yapıda, McDonald's, gayrimenkulünü kontrol ediyor ve restoranlarında ve altındaki taşınmazlar için en iyi olanı temel alan kurumsal kararlar alıyor. Bir GYO mülkiyeti devraldığında, site seçimi ve hangi gayrimenkullerin satılacağı üzerine stratejik kararlar içerebilen emlak yönetiminin her yönünü kontrol eder. McDonald's, alan seçimi ve imtiyaz performansı üzerindeki kontrollerini kaybedecek ve şirket ile franchise operatörleri arasındaki ilişkiyi sonsuza kadar değiştirecekti.

GYO, Temel Sorunu Çözemez

GYO'dan gelen nakit akışı, daha sistemik bir probleme maruz kalmış olan şirket finansalları üzerinde geçici bir etki oluşturacaktır. McDonald's, sadece Burger King ve Wendy's gibi doğrudan rakipleri ile değil, Shake Shack ve Habit Grill gibi hamburger zincirleri ile trafik ve satış açıklarını da çözmek zorundadır. Geçtiğimiz Mayıs ayında yeniden yapılanmasını takiben, yönetim, menü makyajları, yemek hazırlama yükseltmeleri ve ambalaj yeniden tasarımlarıyla ikonik markayı canlandırmaya odaklandı. Çabaları şimdiden telafi edilebilir; şirket, iki yıldan uzun süredir ilk kez artış gösterdiği ikinci mağazasını daha yüksek satışlarla gösterdiğini bildirdi.

McDonald's Hâlâ Pay Sahiplerinin Değerini Artırıyor

Son satış sonuçları ve markaya yönelik tüketici tutumunun iyileşmesi McDonald'ın hisselerini yeni seviyelere yükseltti.16 Şubat 2015 itibarıyla hisse senedi 119 dolara işlem gördü, bu da tüm zamanların en çok 124 doları seviyesindeydi. Buna ek olarak, geçtiğimiz günlerde% 5 payla 89 cent'e çıktı. 2016 yılının sonuna gelindiğinde, üç yıllık bir süre zarfında hissedarlarına 30 milyar dolar nakit geri ödeme yapmış olacak.

McDonald's yeniden yapılandırma ve genişletme ihtiyacı duyduğu sermayeyi artırmak için borç yoluna girmeyi seçti. Yönetim için mevcut borç maliyeti o kadar ucuz ki, malların kontrolünü kaybetme maliyetiyle hemen hemen aynı finansal riski sunmuyor. Mağaza satışlarının artan eğilimi devam ederse, bu akıllı bir karar olabilir.