Gayrimenkul satın almayı düşündüğünüzde, muhtemelen akla ilk gelen şey evinizdir. Fakat fiziksel mülkiyet, özellikle hisse senedi piyasasına karşı bir hedge olarak, bir portföyde rol oynayabilir. Bununla birlikte, gayrimenkul son 50 yılda popüler bir yatırım aracı haline gelirken, tuğla ve harç satın almak ve kullanmak, hisse senedi ve tahvil yatırımlarından çok daha karmaşıktır. Bu yazıda, bireysel yatırımcıların öncü seçeneklerini, gayrimenkul yatırımlarının geneline ve yatırım nedenlerine göre sıralayacağız.

Temel Kiralama Mülkleri

Bu, mülkiyet hakkı uygulaması kadar eski bir yatırımtır. Bir kişi bir mülk satın alıp kiracıya kiralayacaktır. İpoteği, vergileri ve mülkün bakımını ödemek ev sahibinin, ev sahibinin sorumluluğundadır.

İdeal olarak, ev sahibi yukarıda sözü edilen tüm masrafları karşılamak için yeterli miktarda kira talep etmektedir. Bir ev sahibi aylık kazanç elde etmek için daha fazla ücret talep edebilir, ancak en yaygın strateji sabırlı olmak ve ipotek ödeninceye kadar, harcamaların çoğunun kâr haline geldiği zamana kadar masrafları karşılamak için yeterli kira ücretlendirmektir. Dahası, mülk, ipotek süresince değer kazanabilir ve ev sahibini daha değerli bir varlık ile terk edebilir. ABD Sayım Bürosu'na göre, bu ülkedeki gayrimenkul tutarlı bir şekilde 1940'dan 2006 yılına değin arttı. 2008'den 2010'a kadar olan subprime mortgage erimesinde bir dalma olsa da, şimdi toparlandı ve genel olarak artmaktadır.

Yatırımcı mülkünü aradığı pazarı bilmeli veya yardımcı bir uzman kiralamalıdır. Kiralık mülklerden bir gelir akışı isteyen yatırımcılar için, düşünülmesi gereken en önemli husus mülkiyet yeri ve pazar kira oranlarıdır. Konumu gelince, birçok başarılı kira büyük okulların yakınında bulunmaktadır. Örneğin, bir devlet üniversitesinin yanında bir mülk satın alırsanız, öğrenciler her yıl kiralamak isteyeceklerdir. Karlı bir kira mülkünün diğer birçok özelliği vardır ve bazıları öğrenmek için zaman ayırır. Daha fazla bilgi için, bkz. Karlı Bir Kiralama Mülkünün En Üst 10 Özellikleri.

Elbette ideal bir yatırıma benzeyen şeylerin karşısında lekeler var. Sonunda mülkünüze zarar veren kötü bir kiracınız olabilir veya daha da kötüsü, hiç kiracınız olmayacaktır. Bu, aylık nakit akışınızı olumsuz etkilemektedir; bu, ipotek ödemelerini karşılamak için zorlayabileceğiniz anlamına gelir. Doğru mülk bulma meselesi de var. Boş oranın düşük olduğu bir alan seçmek ve insanların kiralamak isteyeceği bir yer seçmek isteyeceksiniz.

Belki de bir kiralık mülk ile diğer yatırımlar arasındaki en büyük fark, onun bakımına adamak zorunda olduğunuz zaman ve çalışma miktarı.İstemek istemiyorsan, profesyonel bir mülk yöneticisi kiralayabilirsiniz. Ancak maaşı, yatırımınızın kârlılığının etkisiyle oluşan bir masraf haline gelir.

Flip Side: Gayrimenkul Ticareti

Bu, gayrimenkul yatırımının vahşi tarafı. Alım-satım yatırımcısından uzak lig gün tüccarları gibi, emlakçıları satın alma-kiralama ev sahipleri arasında tamamen farklı bir ırktır. Gayrimenkul tüccarları, kısa vadede, genellikle üç ila dört aydan fazla tutmak amacıyla mülk satın alırlar; bunun üzerine onları kar olarak satmayı umarlar. Bu tekniğe ayrıca, saygısızluk denir ve önemli ölçüde düşük değerli veya çok sıcak bir alana sahip olan mülkleri satın almaya dayalıdır.

Saf mülkiyet flipperleri iyileştirmeler yapmak için bir mala para koymayacaktır; yatırım, karı değiştirmeden içsel değere sahip olmak zorundadır ya da bunu dikkate almayacaktır. Bu şekilde takla atmak kısa vadeli bir nakit yatırımdır.

Bir mülk amiri, mülkünü boşaltamayacağı bir durumda yakalanırsa, yıkıcı olabilir, çünkü bu yatırımcılar, ipotek üzerinde uzun vadede ipotek ödemek için genellikle hazır nakit tutmazlar. Bu, kötü bir pazarda malın boşaltılmasını sağlayamayan bir gayrimenkul ticareti için devam eden kayıplara yol açabilir.

İkinci sınıf mülk amirliği de vardır. Bu yatırımcılar, ucuza veya makul fiyatlı mallar alarak ve onları yenileyerek değer katarak paralarını kazanıyorlar. hey daha sonra daha yüksek bir fiyat için yenileme sonrasında mülk satmak. Bu iyileştirmenin kapsamına bağlı olarak uzun vadeli bir yatırım olabilir. Bu yatırımın kısıtlayıcı özelliği, zaman harcaması yoğunluğudur ve genellikle yatırımcıların tek seferde bir mülk almalarını sağlar.

Gayrimenkul Yatırım Gurupları

Gayrimenkul yatırım grupları, kiralık emlak için küçük yatırım fonu gibidir. Bir kiralık mülk sahibi olmak istiyorsanız, ancak bir ev sahibi olma zorluğunu istemiyorsanız, sizin için bir gayrimenkul yatırım grubu olabilir.

Bir şirket, genellikle bir apartman dairesi satın alacak veya inşa edecek ve yatırımcıların şirket aracılığıyla satın almasını sağlayarak gruba katılır. Tek bir yatırımcı kendine yeten bir yaşam alanının bir veya birden fazla birimine sahip olabilir; ancak yatırım grubunu işleten şirket, bakımı, boş birimleri reklamı ve kiracılarla röportaj yaparak bütün birimleri yönetir. Bu yönetim karşılığında, şirket aylık kira yüzdesini alır.

Yatırım gruplarının çeşitli versiyonları var, ancak standart versiyonda kira yatırımcının adına ve tüm birimler, zaman zaman boş olan alanlara karşı koruma sağlamak için kira oranının bir kısmını birleştiriyor; ünite boş olsa bile ipotek. Bir yatırım grubunun kalitesi tamamen onu sunan şirkete bağlıdır. Teorik olarak, gayrimenkul yatırımına girmek için güvenli bir yoldur, ancak gruplar yatırım fonu endüstrisinin uğrak yeri olan aynı ücretlere karşı savunmasızdır.Bir kez daha, araştırma anahtardır.

Gayrimenkul Limited Ortaklıkları

Bir gayrimenkul ortaklığı (RELP) bir gayrimenkul yatırım grubuna benzer: Bir mülk portföyünü veya bazen sadece bir mülkünü satın almak ve tutmak için kurulmuş bir şirkettir - sadece son yıllarda varlığını sürdürmektedir. Deneyimli bir mülk yöneticisi veya gayrimenkul geliştirme şirketi genel ortak olarak görev yapmaktadır. Bundan sonra, dış yatırımcılar, sınırlı ortak olarak mülkiyetin payı karşılığında, gayrimenkul projesi için finansman sağlamaya çalışılıyor. RELP'nin mülkleri tarafından üretilen gelirden periyodik olarak dağıtımlar alabilirler, ancak gerçek kazanç, umut verici derecede kârlı bir şekilde satıldığında gelir ve RELP de yolda çözülür.

BİRLİKTEN yatırımcıların, doğrudan yönetimde bulunmaya veya gayrimenkul tecrübesine ihtiyaç duymadan binaların yapımını veya yenilenmesini finanse etmelerini sağlar. Bununla birlikte, yatırımcılar yalnızca RELP çözülene kadar belli aralıklarla ya da çoğu kez nakit çıkışı yapabildikleri için likit olmayan yatırımlar eğilimindedir.

GYO

Mağara mülkümüz ataları mağaralarımızı yabancılardan takip etmeye başladığından beri gayrimenkul var, bu nedenle Wall Street'in menkul kıymetleştirmek için bir yol bulduğunu, gayrimenkulün halka açık bir enstrüman haline geldiğini şaşırtıcı bulmuyorum .

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), bir şirketin (veya güvenin) gelir elde eden mülkleri satın almak, işletmek ve satmak için yatırımcıların parasını kullanması için oluşturulduğunda oluşturulur. GYO'lar, diğer borsalarda olduğu gibi büyük borsalarda da satın alınır ve satılır. Bu kurum, bir GYO statüsünü korumak için, vergilendirilebilir kazançlarının% 90'ını temettü şeklinde ödemek zorundadır. Bunu yaparak, GYO'lar kurumlar vergisi ödemekten kaçınırken, normal bir şirket karından vergilendirilir, böylece hissedarlarına dağıtılacak getirilere yedirilir.

Düzenli temettü ödeyen hisse senetleri gibi, GYO'lar düzenli kazanç isteyen borsa yatırımcıları için de uygundur, ancak takdir etme fırsatı da sunmaktadır. GYO'lar yatırımcıları alışveriş merkezleri gibi konut olmayan mülklere (tüm GYO'nun dörtte biri bu alanlarda uzmanlaşmış), sağlık tesisleri, ipotek veya ofis binalarına sokmalarına izin verir. Yukarıda sözü edilen gayrimenkul yatırım türlerine kıyasla, GYO'lar da son derecede likiditeye sahiptir. Daha fazla ayrıntı için bkz. REIT Way .

Gayrimenkul Yatırım Fonu

Gayrimenkul yatırım fonları öncelikli olarak GYO'lara ve gayrimenkul işletme şirketlerine yatırım yapmaktadır. Nispeten az miktarda sermayeyle gayrimenkulde çeşitlilik kazanma olanağı sağlarlar. Strateji ve çeşitlendirme hedeflerine bağlı olarak, yatırımcılara, daha az işlem maliyeti ve komisyon olasılığı ile birlikte, bireysel GYO hisse senedi satın alırken elde edebileceğinden daha geniş bir varlık seçimi sunar.

GYO'larda olduğu gibi, bu fonlar oldukça likid. Perakende yatırımcılar için bir başka önemli avantaj, fonun edinmiş olduğu varlık ve yönetimin spesifik gayrimenkul yatırımlarının uygulanabilirliği ve performansı üzerine bir analitik ve araştırma bilgisi olması ve bir varlık sınıfı olmasıdır.Daha spekülatif yatırımcılar, gayrimenkul yatırım fonu ailesine taktiksel olarak getiri maksimize etmek için bazı mülk tiplerini veya bölgeleri aşılamak için yatırım yapabilir.

Neden Emlak'ya Yatırım Yapıyorsunuz?

Gayrimenkul, bir yatırımcının portföyünün risk ve getiri profilini artırabilir ve rekabetçi riske göre düzeltilmiş getiri önerir. Subprime mortgage krizini faktörleştirmekle birlikte, özel piyasa ticari gayrimenkulleri, 2000 yılından 2010 yılına kadar 10 yıllık dönemde, Ulusal Gayrimenkul Yatırım Fonu Mütavelliler Konseyi (NCREIF) verilerine dayanarak ortalama% 8,4 geri döndü. Genellikle gayrimenkul piyasası, hisse senedi ve tahvillerle karşılaştırıldığında düşük oynaklıklardan biridir.

Gayrimenkul daha geleneksel gelir getiri kaynakları ile karşılaştırıldığında caziptir. Bu varlık sınıfı, genelde ABD Hazine tahvilleri priminde işlem yapar ve hazine oranlarının düşük olduğu bir ortamda özellikle caziptir.

Çeşitlendirme ve Koruma

Gayrimenkul yatırımında bir diğer avantaj da çeşitlendirme potansiyelidir. Gayrimenkul, diğer büyük varlık sınıflarıyla düşük ve bazı durumlarda negatif korelasyona sahiptir - yani, hisse senedi düştüğünde, gayrimenkul sık sık yükselir (bkz. Ötesinde Çeşitlendirme Hisse Senetleri ). Aslında, Yale Üniversitesi'nden Case Shiller Home-Price Index'in ortak yaratıcısı Robert Shiller'in verilerine göre, 1956'ya geri dönen 15 ayı pazarının 14'ünde konut gayrimenkul fiyatları yükseldi. Elbette istisnalar var: Gayrimenkul, Büyük Durgunluk döneminde hisse senetleriyle birlikte toparlandı (bu bir anomali olsa da, Schiller, subprime ipotekların krizi başlatmaktaki rolünü yansıtıyor diye savunuyor).

Bu, bir portföye gayrimenkul eklenmesinin, volatilitesini düşürebilir ve birim birim başına daha yüksek bir getiri sağlayabileceği anlamına gelir. Gayri menkul yatırımlarının yönü ne kadar doğruysa, o kadar iyi korunur: GYO'lar gibi daha dolaylı, halka açık ticaret araçları, açık bir şekilde borsanın performansını yansıtacaktır (bazı analistler, GYO'nun hisse senetleri S & P 500'de temsil edilmektedir). İlginçtir, yine de geç değişiyor. Ulusal Emlak Yatırım Ortaklıkları Derneği (NAREIT) tarafından yapılan araştırmaya göre, listelenen GYO'lar ve geniş borsa arasındaki korelasyon, 2015 yılında 12 yılın en düşük seviyesine geldi "diyor ve GYO'nun GYO'nun olmayan bölümünü piyasa mutlaka GYO pazarını etkilemek için dökülmeyecektir, "Reit üzerine bir makale. com, dernek web sitesi, sonuçlandırdı.

Tuğla ve harçla desteklendiğinden, gayrimenkul aynı zamanda daha az ana-aracı çatışması ya da yatırımcının ilgisinin yöneticilerin ve borçluların bütünlüğüne ve yeterliliğine bağımlı olma derecesini taşır. Yatırımların daha dolaysız biçimleri bile bazı korumaları taşır: Örneğin GYO'lar, karların asgari bir yüzdesinin temettü olarak ödenmesi zorunluluğunu getirir.

Enflasyon Riskinden Korunma

Gayrimenkulün enflasyona karşı korunma kabiliyeti, GSYİH büyümesi ile gayrimenkul talebi arasındaki olumlu ilişkiden kaynaklanmaktadır.Ekonomiler büyüdükçe gayrimenkul talebi daha yüksek kira getiriyor ve bu da daha yüksek sermaye değerlerine dönüşüyor. Bu nedenle, gayrimenkul, sermayenin satın alma gücünü muhafaza etme eğilimi gösterir, enflasyonist baskılardan bir kısmını kiracılara aktararak ve enflasyonist baskıdan bazılarını sermaye değer biçimi şeklinde dahil ederek sağlar.

Kaldıraç Gücü

GYOlar haricinde, gayrimenkul yatırımları yatırımcıya borsa yatırımcıları için mevcut olmayan bir araç verir: kaldıraç. Bir hisse senedi satın almak isterseniz, satın alma siparişini verdiğiniz anda hisse senedinin tam değerini ödersiniz - marjı satın almadıysanız. Ve o zaman bile, ödünç alabileceğiniz yüzdelik, bu büyülü finansman yöntemi ipotek sayesinde hala gayrimenkulden çok daha az.

Çoğu konvansiyonel ipotek için% 20 peşinat gerekmektedir. Bununla birlikte, yaşadığınız yere bağlı olarak,% 5 gibi az bir miktarı gerektiren bir ipotek bulabilirsiniz. Bu, mülkiyetin ve mülkiyetin tamamını, toplam değerin sadece bir kısmını ödeyerek kontrol edebileceğiniz anlamına gelir. Elbette, ipotekinizin boyutu, mülkte sahip olduğunuz sahiplik miktarını etkiler; ancak kağıtların imzalandığı andaki süreyi siz kontrol edersiniz.

Bu, emlakçıların ve ev sahiplerinin hepsini cesaretlendiren şeydir. Evlerinde ikinci bir ipotek çıkarabilir ve ödemeleri iki veya üç diğer mülk üzerinde kaldırabilirler. Kiracıların ipotek ödeyecekleri ya da kâr için bir satış fırsatı bekledikleri için bunları kiralayıp kiralamışlarsa olsunlar, toplam değerin sadece küçük bir bölümünü ödemelerine rağmen bu varlıkları kontrol ediyorlar.

Gayrimenkul Yatırımının Dezavantajı: İlgisizlik

Gayrimenkul yatırımlarının en büyük dezavantajı gayri likidite ya da bir varlığın nakit ve nakit olarak bir varlığa dönüştürülmesindeki göreli zorluktur. Saniye içinde tamamlanabilen bir hisse senedi veya tahvil işleminin aksine, bir emlak işleminin kapatılması aylar sürebilir. Bir komisyoncunun yardımıyla bile, sadece doğru karşı tarafı bulmak birkaç hafta iş olabilir. GYO'lar ve gayrimenkul yatırım fonları, daha iyi likidite ve pazar fiyatlandırması sunmakla birlikte, doğrudan gayrimenkul yatırımlarından çok borsa piyasasıyla çok daha yüksek bir korelasyona sahip olduklarından, daha yüksek oynaklık ve daha düşük çeşitlendirme avantajlarından faydalanmaktadırlar.

Bottom Line

Portföy yatırımları bağlamında, gayrimenkul geleneksel olarak "alternatif" bir yatırım sınıfında değerlendirilmektedir. Bu, hisse senedi, tahvil ve diğer menkul kıymetlerin birincil portföyünü oluşturmak için kullanılan ek bir yatırım olduğu anlamına gelir. Ancak, diğer enstrümanlarla önemli bir denge oluşturabilir, bunun yanında bir gelir kaynağı ve nihayetinde değer biçilebilir.