Gayrimenkul listesini arayan ve emlakçılarla çalışmak için kullanılan geleneksel kanallar bir mülk edinmenin tek yolu değildir. Deneyimli emlak yatırımcıları genellikle açık artırmalarda mülk satın alırlar. Ancak açık artırmalar profesyonellerle sınırlı değildir - acemiler de ihalelerde evlerini satın almışlardır.

Bu makale konut emlak müzayedesi temellerini açıklayacak, böylece mülkte yaşamak isteyip istemediğinize ya da sadece mülkiyete yatırım yapmak istiyorsanız, bu seçeneğin sizin için işe yarayıp yaramayacağına karar verebilirsiniz. (Forecovered evler mali açıdan çekici olabilir, ancak satın almadan önce düşünmek için birçok engel var, bkz. Yüksek Konut Fiyatlarına Kayıfl .

RESİMLERDE: Başarılı Emlak Yatırımcılarının 10 Alışkanlığı

Emlak Müzayede Sona Ermesi Nasıl Var?

İki temel mülkiyet ihalesi haciz ihaleleri ve vergi kaçırma ihaleleri. Bir mülk açık artırmaya ulaşmadan önce birkaç şey olmalı.

İlk olarak, ev sahibi ipotekini birkaç ay ödemiyor. Ardından, banka, ilçe kayıt cihazıyla varsayılan bir uyarı dosyasını dosyalar. Ev sahibi borç bakiyesini ödemezse veya krediyi borç verenle tekrar müzakere ederse, ev açık arttırmaya çıkarılabilir. Ev sahibi ipotek ödemeyi durdurduğundan ev açık artırmada sona erene kadar geçen süre miktarı değişir, ancak birkaç aydan bir yıla veya daha fazlasına kadar herhangi bir yerde olabilir.

Bir evin müzayede sırasında ortaya çıkan diğer ana yol, mülk sahibinin mülk vergisi ödemediğinde veya devlet veya yerel gelir vergileri üzerinde ciddi bir şekilde suçlu bulunmasıdır. Bu durumlarda, mülkünü ele geçiren ödenmemiş vergi makamıdır (banka değil).

Emlak Müzayede Nasıl Çalışır? Müzayede, yerel yönetim adliye binalarında ve otel konferans salonları gibi açık arttırma şirketleri tarafından seçilen diğer yerlerde yapılır. Evler de çevrimiçi olarak açık artırma yapıyor. Mahkum ihaleleri, banka görevlisi mütevellileri tarafından yapılır. Vergi emanet ihaleleri yerel şeriflerce yapılır.

İki özellik ihalesi türü vardır. Borç verenin onay açık artırmasına tabi olarak, borç veren, siz en yüksek teklif veren olsanız bile teklifinizi kabul etmek zorunda değildir. Mutlak bir açık artırmada, kazanan teklif malı alır.

Açık artırmanın başlangıç ​​fiyatı, ipotekte kalan bakiye olabilir veya teklifi teşvik etmek için daha düşük bir miktar olabilir. Bir haciz açık artırması durumunda, borç veren kişinin açık artırmadan kazanmasına izin verilmez. Genellikle bu mülkler bir kayıpla satılır, ancak bir kar varsa, ipotek sonra ev sahibi gitmek gerekiyor ve diğer tüm ipotek ödenir.

Teklif verebilmek için potansiyel teklif sahipleri açık artırma özelliklerini öğrenebilirler mi? Bazı açık artırma şirketlerinin açık evleri var, bu nedenle potansiyel teklif sahipleri vaktinden önce mülkleri dolaşabilir.Müzayede edilecek özellikleri açıklayan listeler de mevcuttur. Bunlar, insanlara teklif vermek istedikleri mülkleri ve ödemek istedikleri maksimum fiyatı önceden belirlemelerine olanak tanır. Bazen yalnız araba kullanmak ve dışarıda görmek mümkündür. Açık artırmalarda bulunacak malları keşfetmek için, potansiyel alıcılar ilçe kaydedici web sitelerini ve haciz listeleme servislerini kontrol edebilir.

Ödemeye ilişkin olarak, istekliler açık arttırmada, açık arttırma sahibinin talep ettiği para miktarını bir kasiyer çekine getirmelidir. Kazanan teklif sahipleri açık artırma ücretlerini ve / veya teklif ücretlerini ödeyecek ve açık artırma sitesinden ayrılmadan önce satın aldıkları mülkte ciddi cüzdan depozitosu yatıracaklardır. Kazananlar, daha sonra diğer satın alımlarda olduğu gibi emanet ve kapanışa girerler. Mülk ihalelerine katılan istekliler genellikle nakit ödeyebilecekleri gayrimenkul yatırımcılarıdır, ancak finansmana izin veren ihaleler için vaktinden önce nitelikli hale getirmek en iyisidir. Bazı açık artırma evleri, bağlı kredi verenleriyle çalışmayı tercih eder ve bu borç verenler açık artırmada yerinde olur. Bununla birlikte, araştırmalarınızı rakip borç verenlerin faiz oranlarını belirlemek için bir ipotek hesaplayıcı gibi bir araç kullanarak önceden yapın. Bu, bir teklif verenin borç verenleriyle çalışırken size biraz yardımcı olabilir.

Faydalar

Neden açık artırmada bir mülk satın almak isteyen var mı? Müzayede, bazı özellikleri yakalamak için ilk şans verir; bu nedenle teorik olarak, en iyi özelliklerin bazıları açık artırmalarda satın alınır. Ayrıca, fazladan risk nedeniyle ve daha az insan mülkle geleneksel kanallardan elde edilenden daha fazla ilgi gösterebileceğinden, fiyatlar daha düşük olabilir. Açık artırma mülkleri her zaman büyük fırsatlar değildir, ancak çok şey elde etme potansiyeli, birçok insanın açık artırma mülkünü satın almanın çeşitli olası dezavantajlarını telafi ettiği kadar büyük bir çizimdir.

Dezavantajları

Müzayededen özellikler mutlaka gizli mücevherler değildir. Müzayedede bir mülk gelirse, sahibin maddi sıkıntıya kapıldığı anlamına gelir, bu nedenle evin ertelenmiş bakım sorunları olabilir. Hatta tamamen çöpe atılmış olabilir. Ayrıca, önceki sahibinin maddi durumu nedeniyle vergi ipoteği, yüklenici ipotek veya ikinci bir ipotek gibi eve karşı başka bir avukat bulunabilir. İstekliler, mülkün açık başlıklara sahip olmasını sağlamak için bir açık artırma eviyle çalışarak bu sorundan kaçabilirler.

Açık artırmada bir emlak satın almak sıklıkla çok para gerektirir. Her açık artırma şirketinin / ilçe hükümetinin ödeme için kendi şartları vardır. Teklifinizi güvence altına almak için ne yaparsanız yapın, nakit paraya ihtiyacınız olacaktır. Örneğin, ilgilendiğiniz mülkün minimum teklif tutarını bir kasiyer kontrolüne ihtiyacınız olabilir. Peşinat tutarı ve satın alma yöntemleri çoğunlukla mülk ve müzayede evine bağlıdır. Bir açık artırmada değil, geleneksel olarak bankaya ait bir mülk satın alarak daha fazla veya daha iyi finansman seçenekleri elde edilebilir.

Açık artırmayı kazansanız dahi, bazı durumlarda mülk satın almanıza izin verilmeyecektir.Banka, borç veren onay onayı emlak meşguliyete tabi olarak kazanan teklifi kabul etmek zorunda değildir. Benzer şekilde açık artırmada, kabul edilebilir minimum asgari fiyat limitini belirleyen gizli rezerv bir fiyat olabilir. Tatsız sürprizlerden kaçınmak için açık artırma şartlarını önceden öğrenin.

Açık artırma özellikleri bazen evde incelemeye izin vermez veya açık artırmadan önce içerinin manzarasını sunmaz. Kötü bir mülk satın alma riskini göze alamazsanız, ihale öncesi mülkünüzü incelemenize izin veren ihalelere sadık kalsın. Bu bilgi olmadan, neye girdiğinizi, bir mülkün onarım masraflarının ne olacağını veya yeni mülk sahibi olana kadar malın gerçek değerini bilmek zor olabilir.

Ayrıca, bazı durumlarda (eski) mal sahibi veya bir gecekondu mülkiyeti istifa ediyordur, yani onları tahliye etmek zorunda kalacaksınız - en iyi ihtimalle hoş olmayan bir süreç ve en kötü ihtimalle uzun ve pahalıdır. (Yavaş bir emlak piyasasının sizi sürüklemesine izin vermeyin - bu tuzaklardan uzak durun -

5 Emlak Yatırımcısının 'ı Kaçının. Bottom Line

İlgileniyorsanız Müzayede sırasında pazarlık yapmak için bir çok şey var. Açık artırmalar, gayrimenkul satın almaktan daha emniyetli bir emlak aracılığı ile satın almaktan daha riskli bir yöntem olabilir, bu nedenle işlem hakkında ve teklif almak istediğiniz gayrimenkuller hakkında çok iyi eğitim almış olmak önemlidir. Ayrıca, bir ev açık artırmada satılık olduğu için iyi bir fiyata alabileceğiniz anlamına gelmez (veya ev herhangi bir fiyata iyi bir anlaşma - bir para çukuru olabilir!). Ancak, bilgili, akıllı ve motive olmuş kişiler için, emlak müzayedeleri, ucuza bir ev veya yatırım mülkü almanın bir yolu olarak keşfedilmeye değer.