Amerikalı ev sahiplerinin yaklaşık üçte birinin ipotek yok. Herkesin ev satın almak için bir borç verenden yardıma ihtiyacı vardı. Basitçe söylemek kolay, "Bulabildiğim en düşük ödemeyi istiyorum", ancak ipoteklere bakmanın en iyi yolu bu değil.

Muhtemelen bir ev, hayatınız boyunca yapacağınız en büyük alışveriştir. İpotek, bu satın alımın en büyük parçası olacak ve tüm büyük satın alımlarda olduğu gibi, daima karşılaştırmalı alışveriş yapmalısınız. Ancak alış verişe başlamadan önce neyi karşılaştıracağınızı bilmelisiniz.

AD:

Ödemeye bakmazsan, kötü bir teklifi nasıl bileceksin? C2 Financial Corporation'daki ipotek danışmanı ve "Kredi Rehberi: En İyi Olası İpotek Nasıl Elde Edilir" yazarı Casey Fleming'e göre dikkate alınması gereken üç ana nokta var.

Bir Krediyi Değerlendirme 3 Yolları

1. Aylık ödeme . Ancak ödemeye bakmak için demedik mi? Bu durumda, aşık olduğunuz ev ile yapılan ödemeyi karşılayıp karşılamadığınızı değerlendirin. Çevrimiçi olarak ipotek ödeme hesaplamaları bol miktarda mevcuttur (bkz. İpotek Hesaplamacısı: Çalışma Durumu ).

AD:

Kredi anapara ve faiz ödemeleri, artı vergi, özel ipotek sigortası (gerekirse), HOA aidatları, ev sahipleri sigortası ve diğer masraflar için hesap makinesini kullanın. Şu anda kesin bir numaraya ihtiyacınız yok ancak mümkün olduğunca yakın olunuz. Daha fazla bilgi için İpotek Temelleri: Sabit Faizli İpotek ve Neden özel ipotek sigortası ödemem gerekiyor?

Sonra, bir borç verenin perspektifinden bak. Her bir borç verenin farklı olması, ancak aylık toplam borç yükümlülüğünün brüt aylık gelirinizin (borç-gelir oranı) yaklaşık% 38'ini aşması durumunda muhtemelen krediyi yapmaz. Bundan daha fazlası varsa, daha ucuz bir kredi düşünün.

3'ten büyük ->

2. Kredinin ömür boyu maliyeti. İşte Fleming'e göre insanlar yanlış anlamıyorlar. İpoteği karmaşıktır, ancak gürültüye bakıp bu basit soruyu sorarsanız, işler çok daha netleşir: "Borç verenin parasını kullanmam ne kadar bana mal olur? "

Ödünç vermeniz için borç veren kişinin size sağladığı teşvik, ya sizden ya da krediyi daha yüksek bir fiyattan bir başkasına satarak kar elde etmektir. Onlar senden ne kadar çok kazanırsa, marjları da o kadar iyi olur.

Amacınız, kredinin mümkün olan en düşük miktarını ödemek. Bunu aylık ödemeyle yargılayamazsın. Kredinin ömrü boyunca ne kadar ödeyeceğinize bakmanız gerekiyor.

Bir ipotek komisyoncusu, kredinin ömür boyu maliyetini hesaplamanıza yardımcı olabilir veya bir çevrimiçi hesap makinesini kullanabilirsiniz. Kredinin ömrü boyunca evinizde kalacağınızı düşünmüyorsanız, bir aracı kurum ya da hesap makinesi size ne kadar süreceğini ona söyleyebilir.

Daha düşük bir ömür maliyeti elde etmek için, daha fazla ön ödeme yapmak zorunda kalacaksınız. İşleyebilirseniz, daha yüksek bir aylık ödeme, daha düşük bir ödemeden çok daha iyi olur - çoğu durumda.

3. Risk. Bir ev yaşamak için bir yer ve yatırım olarak ikiye katlandığından, yatırım riskiyle ilgili biraz bilgi sahibi olmalısınız. Piyasa, 2008'de olduğu gibi başka bir çöküş yaşarsa ve değerinden daha büyük bir ipotek dengesine sahip bir evden ayrılırsa ne olur? Belli bir faiz oranı ile ve zamanla bir kredi alırsanız, oranlar daha düşük hareket eder mi? Ödeme yapma kabiliyetini kaybedersen ne olacaksın? Bunlar sadece sizin için riskler değil - borç verenler için risk taşır ve kredinizin şartlarını da etkileyebilir.

Fleming'e göre ipotek çok karmaşıktır, ortalama tüketici ödeme tutarından başka herhangi bir şeye odaklanmamaktadır. "Sorun şu ki, [mortgage piyasası] çoğu tüketici çok karmaşık çünkü riskli hissetmedikleri sürece aylık ödeme üzerinde yoğunlaşıyor. "Çoğu insana tecrübeli yatırımcılar olmadığından, kilitli oran ve ödeme riskini en az riskli olarak görüyorlar, ancak bu gerçek olmayabilir. Bununla birlikte, bir güvenlik hissi sağlar.

Sadece 30 yıllık sabit oran ipotekini düşünmeyin. Zamanla, muhtemelen en pahalı seçenektir. 15 yıllık sabit oranlı ipotek gibi ayarlanabilir oranları ve daha kısa zaman sürelerini karşılaştırın. (Daha fazla bilgi için, 30 Yıllık ve 15 Yıllık İpotek İle İlgili Karşılaştırma konusuna bakın.)

Kredi Verenleri Karşılaştırma

Önce, birkaç kredi verenin iyi niyet tahmini (GFE) talep etmesini isteyin. Bunun bir otomobil bayiine bir araç üzerinde en iyi fiyatını vermesini istemek gibi düşünün. İyi niyet tahmini kesin olmayacak, ancak kredileri değerlendirmenin bir yolu olarak hizmet edecekler. Borç verenler, kredinin nasıl göründüğünü değiştirmek için çeşitli yerlerde çeşitli masraflar koyabildiğinden, GFE'leri değerlendirmek için ipotek konusunda deneyimli birinin yardımına ihtiyacınız olacaktır. Mümkünse işiniz için kiminle yarışmayan birine sorun.

Bir borç verenin diğerlerinden önemli ölçüde daha düşük bir ödeme tutarı gösteriyorsa muhtemelen puan olarak daha yüksek peşin ödemeler yapılır. Kapanış maliyetleri önemli ölçüde düşükse, maliyeti yüksek faiz oranı şeklinde krediye uygulayabilir.

Herhangi bir borç verenin diğerini önemli ölçüde ucuza ödeyeceği ihtimali çok düşük. Sadece bir borç indirgemesinin indirimin olduğu yerde ücretlendirildiğini anlamanız yeterli. Bir ipotek uzmanının size yardımcı olarak, bu farklılıkları kendiniz de fark etmenizde zorlanıyorsunuz.

İhtiyaçlarınız İçin En İyi Kredi

Fleming, müşterilerine bir krediyi kendine göre özelleştirirken üç soruyu sorar:

1. Risk toleransı nedir? Zamanla değişmeyen bir ödemeyi mi tercih ederler yoksa ayarlanabilir ipotek seçeneği olabilir mi? Ayarlanabilir faizli krediler genellikle başlangıçta sabit bir orandan daha düşük maliyetle, ancak piyasa koşullarıyla değişecektir. Borçlu, finansal piyasalardaki iniş çıkışların üstesinden gelmekle birlikte tamam olmalı.

2. Aylık ödeme ne kadar rahat? Fleming, "Çoğu insan hep doğru olana cevap vermiyor çünkü iyi bir görüşme aracı gibi görünüyor. Bununla birlikte, bir müşterinin bana tamamen dürüst olması en iyisidir, çünkü ödemeyi yine de artırarak komisyonumu değiştiremem. Aynı zamanda, 'ne için hak kazanabilirsiniz?' Sorusuna da cevap veriyoruz. "Birçok kişi için, her ay ödemeyi planladıklarından daha fazla hak kazanırlar, ancak bazen tersi olur ve elbette kalifikasyon sınırlayıcı faktör haline gelir. “3

. Ödemeleri toplam maliyetle nasıl değerlendirirsiniz? Borçlu, daha çok ön ödeme yapıyor ve daha düşük ödemelere sahip mi yoksa şimdi daha az ödemiyor mu? Daha yüksek ödemeler ve daha yüksek bir ömür boyu borçlanma maliyeti var mı?

Sonuçta, en düşük faiz oranını, bütçenize rahatça uyan aylık bir ödeme ve mümkün olan en kısa sürede kredinizi ödemek için bir planlamayı hedeflemelisiniz. 2014'ten bu yana, çoğu konut ipotekinde ön ödeme cezası uygulanması genel olarak yasaktır; bu nedenle, ipotekinizi ne kadar hızlı öderseniz o kadar az borç verirsiniz.

Ayrıntıların Fark Yaratışı

Diyelim ki 250.000 $ ipotekli bir ev satın almak ve şu anki faiz oranı% 4. 1'dir. 10 yıldır evde kalacağınıza ve% 10 peşinat ödemeyi planladığına inanıyoruz. 30 yıllık sabit oranlı ipotek alırsanız, aylık ödemeniz 1 $, 193 olacaktır. 54. (Vergi ve sigorta ekleme 150 $ 'a yakın getirecektir.)

Evde kalmayı planladığınız 10 yıl boyunca evde, 143, 225 dolar ödeyeceksin, ama bunların çoğu ilginç. Aslında, borç vereninize 90, 184 dolar faiz ödemiş ve sadece özkaynaklarda 53 dolar, 040 oranında birikmiştiniz.

Bunun yerine, 20 yıllık sabit faizli bir kredi kullandıysanız (faiziniz hafifçe% 4. 139'a yükselirse), aylık 1 ABD doları ödemeniz 514.95 olurken toplamda 10 yıllık Maliyet 181, 794 dolar, ancak kredi süresi kısaldığından çok daha fazla öz sermaye inşa etmiş olursunuz. Faiz karşılığında 81, 426 dolar ödemiş ve 100 $, 368 sermayeye sahip olursunuz.

Tüm ödemeler eşit değildir: Evinizin değerinde olduğu varsayıldığında, ev sattığınızda öz sermayeyi geri alacaksınız. Bununla birlikte, ilgi, bir atılmaktır. Beş yılda ekstra bir 19 dolar öderseniz 320 dolar ödersiniz, 890 dolar tasarruf edersiniz ve 75 dolar kazanırsınız ve öz sermayenizde 47, 328 dolar kazanırsınız - kesinlikle iyi bir anlaşma! Evinizde ne kadar çok kalırsanız kazanacağınız avantaj da o kadar fazla olur. 15 ya da 10 yıllık bir ipotek elde edin ve daha yüksek bir ödeme karşılığında faiz ödemelerinde çok daha az özsermaye kazanırsınız. Aslında daha yüksek aylık ödeme daha ucuz seçenektir.

Evinizdeki eşitliğin% 20'sine ulaştığınızda özel ipotek sigortanızın iptal edilmesini isteyebilirsiniz. Bu, ek aylık maliyetlerinizin (gerçek ipotek ödemesinin yanı sıra) 60 ila 90 dolar arasında bir yere çakılabilir. Daha fazla bilgi için bkz. Özel İpotek Sigortası Nasıl Kazanılır .

Bottom Line

Diğer bazı kredilerden farklı olarak, aylık ödemeniz üzerinde çok fazla güce sahipsiniz.Daha yüksek bir ödeme yapabilir ve kredinin ömrü boyunca daha az ödeme yapabilir veya daha düşük bir aylık ödeme yapabilir ve zamanla daha fazla ödeme yapabilirsiniz. Size ipotek satmaya çalışan bağımsız bir ipotek uzmanının yardımını almak en iyisidir. Bu kişi size en iyi eylem yolunu bulmanıza yardımcı olabilir. Daha fazla bilgi için bkz. Faiz Oranları Düştüğünde İpotekinizi Yeniden Finanse Mısınız? ve İpotekiniz Emekliliğinizi Arıyor mu?