Federal hükümet, ev ipoteklerinin birçok Amerikalı'nın hayatlarında üstleneceği en büyük mali yük olduğunu anlıyor. Bir mola vermek için (ve muhtemelen insanları emlak piyasasına katılmaya teşvik etmek için), İç Gelir Hizmeti (IRS) mükelleflerin ipotek üzerinde ödenen faizden kesinti yapmalarına izin verir.

Ancak, ikinci ev ipoteği alırsanız ne olur? Ne için kullandığın önemli mi? Sadece süresiz faiz çıkarabilir misin?

AD:

Vergileriniz üzerindeki kesintinizin hesaplanmasına nasıl gideceğinizi gösteren çeşitli kısıtlamaları ve tuzakları vurgulamanın yanı sıra, ikinci bir ipotek almanın vergi uygulamalarına derinlemesine bakacağız.

Temel Bilgiler

İlk olarak, "nitelikli bir ev" (bir ipotek faiz indirimi uygulanır) ve "ipotek faiz" ve "ipotek borcu" nu tanımlama şeklini anlamanız gerekir. >

AD:

Yeni başlayanlar için, "nitelikli bir ev", normalde yaşadığınız ana eve ya da ikinci bir eve atıfta bulunur. IRS Yayın 936'nın belirttiği gibi, mobil evler, ev römorkları, daireler ve tekneler "uyku, yemek pişirme ve tuvalet imkanları" bulundukları sürece hak kazanırlar.

Üç veya daha fazla mülkünüz varsa, belirli bir yıldaki ana ve ikinci evlerinizden sadece ikisini sırasıyla talep edebilirsiniz. O yılın boyunca iddia ettiğiniz evlerden birini satarsanız, o yılın dengesi için başka bir mülkünüzü birincil veya ikinciliğiniz olarak kabul edebilirsiniz.

AD:

Bir evde, kiralık bir emlak veya ofis gibi başka bir şey olarak iki katına çıkan kesintileri iddia ediyorsanız, ne kadar zaman harcadığınıza bağlı olarak, bazı nüanslı kurallar ve hesaplamalar yürürlüğe girer. tesislerinde. Burada ayrıntılara bakabilirsiniz, ancak genel olarak, ikinci bir evi kiralarsanız, en az 14 gün boyunca veya bir yılda kiralanmış olan zaman miktarının% 10'undan (hangisi daha uzunsa) orada yaşamanız gerekir; üzerindeki ipotek faizini düşürebilmek. (Eğer orada hiç yaşamıyorsanız, o zaman siz bir ev sahibisiniz ve tamamen farklı bir dizi kural yürürlüğe giriyor:

Kira Mülk Sahipleri için Vergi İndirimi bölümüne bakın). İpoteğe dayalı faiz, yalnızca evlerinizi teminat olarak kullanan krediler üzerinden ödenen faiz için geçerlidir. Buna aşağıdakiler dahildir:

İlk ipotek ve ikinci ipotek

• Kredi hatları
• Ev kredisi
• IRS ipotek borcunun üç kategorisini özetlemektedir. Bunlar, borcunuzu ne zaman çıkardığınıza ve elde edilen gelirin ne için kullanıldığına bağlı olarak değişir:

Büyükbaba borç

• , eviniz tarafından 13 Ekim 1987'de veya öncesinde güvence altına alınan ipotek oranını (bundan sonra yürürlükteki vergi kuralları yürürlüğe girmiştir) ). Ev satın alım borcu
• , ev satın almak, inşa etmek veya iyileştirmek için kullanılan 13 Ekim 1987'den sonra çıkarılan ipotekleri ifade eder (i.e …, yenileme, onarım, vb.). Ev kredisi veya kredisi
• , üniversite eğitimini, yeni bir otomobil, tatil veya güzelliği finanse etmek gibi konutla ilişkili olmayan diğer amaçlar için kullanılan 13 Ekim 1987'den sonra çıkarılan ipotekleri ifade eder Bir ev satın alıp inşa etmeyle ilişkili olmayan başka bir şey. Kesintiler

Bu ne tür bir borca ​​sahip olduğunuza ve daha ne kadar çok varsayımda bulunacağınıza bağlıdır. Evli ve ortak olarak dosya oluşturuyorsanız, yalnızca 1 milyon dolar veya daha az ev edinme borcu ve 100.000 dolar veya daha az ev eşi borcuyla faiz düşürebilirsiniz. Tek başına veya evli ve ayrı ayrı dosyalama yapıyorsanız, limitleriniz sırasıyla ev edinimi borcu için 500 $, ev kredisi ise 50 $ 'dır.

AD:

Diğer bir deyişle, mortgage ya da mortgage'ler birincil ve / veya ikinci evinizi (ev kazanımı borcu haline getirmek) satın almak, inşa etmek ya da geliştirmek için kullanılıyorsa ve toplam 1 milyon dolar kazanıyorsa, faiz ödemekteydi. Örneğin, iki ipotekin her birinde% 4'lük bir faiz oranına sahipseniz, bunların toplamı 1 milyon dolara kadar çıkarsa, yıllık faiz ödemelerinizi 40.000 $ ile düşürebilirsiniz.

Ancak, ev edinme borcu, Diyelim ki 2 milyon dolar, o zaman sadece o yıl 2 milyon dolar tutarında ipotek ödediğiniz toplam faizin yarısını çıkarabilirsiniz. Aynı% 4 faiz oranları uygulanırsa, muhtemelen o yıl muhtemelen faiz ödediğiniz 80.000 ABD Doları yerine 40.000 ABD Dolarını kesebilirsiniz. (Bu, yedi rakamlı malları finanse etmeye çalışan herkes için düşünülmesi gereken bir şey; bkz.

Jumbo Vs. Geleneksel Mortgage: Nasıl Değiştikleri .

AD:

Bu sınır büyük ölçekli borçlar için geçerli olmasa da, büyükbabalı borcunuz 1 milyon doları aşarsa, yeni ipotek üzerinde ek kesinti yapamazsınız. Büyükbabalı borcunuzda sadece 900 bin dolarınız varsa? Ardından, ek bir 100.000 $ değerinde ev edinme borcu için faiz düşebilirsiniz.

En azından genel kural budur. IRS, indirgenebilen gerçek ipotek faiz oranınızı belirlemek için bir çalışma sayfası sunmaktadır.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Vergi öncesi zaman. Yıllık ödemelerinizin dolar tutarı ile birlikte, bu İpotek Faiz Bildirimi ayrıca ödenen ipotek sigortası primleri ve ödenen puanı (eğer o yıl bir ev satın aldıysanız) gösterecektir. Bu dokümanı elinize aldıktan sonra, vergi beyannamenizi form 1040'da, Takvim A'da (Öğe Ayrılmış Kesintiler) tamamlamak için kullanacaksınız.

Ev edinme borcu ve ev eşyası borcu kombine edildiğinde, 1 $ ödünç alabilirsiniz. 1 milyon evinize karşı. Bununla birlikte, bu eşiği aşan ek bir borca ​​sahipseniz, bu kazancın bir yatırım (aynı zamanda Takvim A'da bildirilen) veya bir iş gibi nitelikli bir harcama için kullanılmış olması halinde faiz düşebilirsiniz (Çizelge C veya Cı-EZ).

Refinansman, Puanlar ve Primler

İkinci bir ipotek dahil olmak üzere herhangi bir ipotek varsa, yeni krediyi ev edinme borcu olarak bir önceki kredinin ilkesine kadar talep edebilirsiniz. Yukarıdaki her şey ev eşyası borcu olarak değerlendirilecektir.

Buna ek olarak, yeni ipotekle puan kazanıyorsanız, kredinin ömrü boyunca kesebilirsiniz. Yeni bir 30 yıllık ipotek yeniden finanse ettiğinizi varsayarsak, her sene ödenen her neyse, 1/30

inci

düşebilirsiniz. Evi tekrar sattığınızda veya yeniden finanse ettiğiniz zamana kadar tüm puanı düşmediyseniz, o zaman biriktirdiğiniz her şeyi bir defada düşebilirsiniz.

Ayarlanan brüt geliriniz 109.000 $ 'ı (veya evli olduğunuz ve ayrı dosyalama yapıyorsanız 54.500 $) geçmediği sürece, bazılarını veya bir kısmını kesebilirsiniz. ipotek sigortası primleri de. Bu, "ev edinme borcu" kategorisine girer. ^{Bottom Line} Vergi kuralları karmaşıktır, bunu inkar etmek yok, ancak düzgün bir şekilde devam ederseniz, hükümler yılda binlerce dolar kazandırabilir. İkinci bir ipotek almaya karar vermeden önce nitelikli bir vergi uzmanına danışdığınızdan emin olun.