Evde iştigallı bir kredi limitini (HELOC) çıkardığınızda, çekme süresi genellikle on yıl sürer. Bu süre zarfında, gerektiğinde para ödünç alabilir ve ödünç aldığınız şey için faiz ödemeleri için düşük faiz ödemeleri yapabilirsiniz. Birçok ev sahibi bunu yapıyor çünkü kısa vadede daha az sokuyor. Ancak, çekme süresi sona erdikten sonra, artık hattınızdan borç alamazsınız ve genelde 20 yıl olan geri ödeme süresi olarak bilinen sürede tamamen itfa edilmiş faiz ve anapara ödemelerine başlamak zorunda kalırsınız. Bu, aylık ödemelerinizin çekme süresindekinden önemli derecede yüksek olabileceği ve bir çok ev sahibinin ödeme şokuna maruz kalacağı anlamına geliyor. Ödeme şoku sorununu çözmenin bir yolu, HELOC'ınızı yeniden finanse etmektir ve bunu yapmak için çeşitli yollar vardır. Bu makale, nasıl nitelik kazanacağınızı, seçeneklerinizin neler olduğunu ve her birinin artı ve eksilerini açıklamaktadır. (Normal ev kredisine yeniden finansman sağlamanız gerekiyorsa, Ev Sermayesi Kredinizi Refinancing: Bir Nasıl Yapılır Kılavuzu 'na bakın.)

HELOC'unuzu Refinansöre Verme Nitelikleri

Bir HELOC'u yeniden finanse etmek, bir ilk ipoteği çıkarmak veya yeniden finanse etmekle benzerdir. Gelir, harcama, borç ve varlıklara dayalı olarak hak kazanmanız gerekir; bu, ödeme kuponu, W2 formları, vergi iadeleri, ipotek bildirimleri, fotoğraflı kimlik belgesi, sigortacının kanıtı ve sigortacının gerekli gördüğü diğer belgeleri sunma anlamına gelir. En düşük faiz oranlarını elde etmek için mükemmel bir FICO puanı almanız gerekir: 740 - 850 aralığının bir yerinde. 620 gibi düşük bir skorla hak kazanabilirsiniz, ancak mükemmel puanı olan birinin faiz oranının iki katından fazlasını ödeyeceksiniz ve sizinle çalışacak bir borç veren bulma konusunda daha zor zamanlar yaşayabilirsiniz. (Daha fazla bilgi için, Kredinizi Etkileyen En Büyük 5 Faktör konusuna bakın.)

Birleşmiş krediler için borç verenin kurallarına uymak için yeni krediyi çıkardıktan sonra da evinizde yeterli sermayeye sahip olmanız gerekir. Bazı borç verenler, mükemmel kredili ev sahiplerinin evinin değerinin% 100'ünü ödünç vermesine izin verir, ancak sadece% 80 ila% 90 arasında borç alabilmek genel bir özelliktir. İşte bunun nasıl belirlendiğine ilişkin bir örnek:

Gayrimenkul değeri: 300.000 $

İlk konut bakiyesi: 190.000 $

HELOC bakiyesi: $ 50,000 000

Ödünç alınan kredi: 240.000 $

Kombine bir kredinin değeri:% 80

Ev Sahibi Eşitliği:% 20

Bu durumda sadece mevcut HELOC bakiyenizi yeniden finanse etmek ve daha fazla borç almak istemiyorsanız, özellikle iyi krediniz varsa, sizinle çalışacak bir borç veren bulmanız gerekir. Ayrıca, sahip olduğunuz daha çok eşitlik, faiz oranınızın o kadar düşük olur.

Refinancing İçin Seçenekler

Ev kredinize yeniden finansman için dört yol var.İşte seçenekleriniz ve her birinin artıları ve eksileri.

1. Kredi değişikliği isteğinde

Nasıl çalışır: Borç vereninize başvurun ve çekme dönemi sona erdiğinde ödemelerinizi sorunla karşılaştıracağınızı açıklayın. Borç verenin, aylık ödemelerinizi uygun bir şekilde yapacak bir şekilde kredi koşullarını değiştirmesi için sizinle birlikte çalışıp çalışamayacağını sorun, bu nedenle temerrüde düşmezsiniz. Örneğin, Bank of America, nitelikli ev sahiplerine daha uzun vadeli, daha düşük bir faiz oranı veya gelir kaybı veya boşanma gibi mali sıkıntılar yaşadıklarında ikisini birden veren bir ev sermayesi yardım programına sahiptir.

Artıları: Kredi modifikasyonu, sualtındaysanız tek seçenek olabilir. Ancak önce bir tane yapmaya başlamadan önce, Home Affordable Second Lien Modifikasyon programı veya FHA Kısa Refinance gibi mücadele eden ev sahibi için herhangi bir federal veya devlet yardım programına hak kazanabilirsiniz.

Eksileri: Kredi verenler kredinizi değiştirme yükümlülüğüne sahip değildir, bu nedenle bu seçenek sizin için geçerli olmayabilir. Öyleyse değiştirilen krediyi geri ödeyebileceğinizi göstermeniz gerekir.

2. Yeni bir HELOC açın

Nasıl Çalışır: Yeni bir çekiliş süresi ve yeni faizle sadece geri ödeme süresi ile başlayarak kutuyu yola koyarsınız.

Artıları: Bitirmek için mücadele ediyorsanız ve mevcut kredinizi varsayılan yapmak istemiyorsanız, mali durumunuzu iyileştirmek için biraz zaman ayırıyor.

Eksileri: Kredinizi birgün geri ödemek zorunda kalacaksınız. Ödemeyi ne kadar uzun süre ertelerseniz o kadar çok borcunuz olur ve tamamen itfa edilmiş ana para ve faiz ödemeleri her ay olur. Ayrıca, yeni bir çekme dönemi girmek borçlanmayı kolaylaştırır. Mevcut HELOC'nızı geri ödeme konusunda endişeleriniz nedeniyle refinancing ediyorsanız, yapmak istediğiniz son şey borcunuzu artırmaktır. Daha önce gördüğünüz gibi, burada ve dışında bir miktar ödünç aldınız ve faiz oranı dalgalanabileceğinden, toplam borçlanma maliyetinizin veya aylık ödemelerinizin bir HELOC ile ne olacağını bilmek zor. Ayrıca, yeni HELOC'nızın geri ödeme süresinin faiz oranlarında başlaması bugünkü fiyatlardan daha yüksek olabilir ve bu aylık ödemeleri daha da büyük hale getirebilir. (Daha fazla bilgi için, bkz. HELOC'lar Sizi Nasıl Şiddetleyebilir .)

3. Yeni bir ev kredisi kredisi al

Nasıl çalışır : Değişken faizli HELOC bakiyenizi sabit faizli bir konut kredisine çevirirsiniz. Bakiyenizi ödemek için 20-30 yıl kadar sürebilir.

Artıları: Sürekli borçlanma döngüsünü, HELOC'nı ödemek için bir toplu ödeme yaparak sonlandırırsınız ve istikrarlı aylık ödemelerle sabit bir faiz oranı elde edersiniz. Uzun vadeli borçlanma maliyetlerinizi öğrenin ve onları evinizin uzun vadeli finans planına dahil edin.

Eksileri: Bazı kredi verenler ev-özsermaye kredileri vermeyi bıraktı, bu nedenle alışveriş yapmak HELOC bulmaktan çok daha fazla çaba gösterecektir. Bununla birlikte, özellikle de büyük bankaların ötesine bakmak istiyorsanız, hangilerinin olması gerekir, çünkü büyük finansal kurumlar mutlaka en iyi oranları veya en yetkili müşteri servisine sahip değildir.Ayrıca, kredi süreniz ne kadar uzun olursa, aylık ödemeleriniz o kadar düşük olur, ancak ödeyeceğiniz ilgi o kadar fazladır.

4. Bakiyeyi yeni bir ilk ipotek için yeniden finanse edin

Nasıl çalışır: Sadece HELOC'unuzu yeniden finanse etmek yerine hem HELOC'ınızı hem de ilk ipotekinizi bir krediyle yeni bir ilk ipotek olarak yeniden finanse ettiniz.

Artıları: En düşük faiz oranlarını elde edebilirsiniz. İlk ipotek oranları, ev-özsermaye-kredi faiz oranlarına göre daha düşük olma eğilimindedir; çünkü ev ödemelerinizi varsayılan olarak uygularsanız, ilk ipotek krediniz tahsil edilmiş evinizin satışından elde edilen hasılat tutarına bölünmüştür. HELOC oranları% 4.75, konut kredisi oranları ise% 5.23, 30 yıllık sabit ipotek oranı% 4. 09 ve 15 yıllık sabit ilk ipotek oranları olabilir. % 3. 31 olabilir. Sabit faizli ilk ipotekle yeniden finanse ettiğinizi varsayarsak, yukarıda gösterilen ev-özkaynak kredisi seçeneğinde olduğu gibi eşit aylık ödemelerin stabilitesini ve toplam borçlanma maliyetinizi önceden bilecek olursunuz.

Eksileri: İlk ipotek almak, yeni bir HELOC veya konut kredisine yeniden finanse etmekten çok daha yüksek kapanış ücreti ödeyebileceğiniz anlamına gelebilir.

Alt satır

HELOC'inizde bir kredi değişikliği, yeni bir HELOC için yeniden finanse etme, ev kredisine yeniden finansman getirme veya yeni bir ilk ipotekle yeniden finanse etme yoluyla daha uygun aylık ödemeler elde edebilirsiniz. Hangi imkanın kısa vadeli ekonomiklik ile mümkün olan en düşük uzun vadeli masraflar ve kapanış masraflarının en iyi kombinasyonunu sunduğunu görmek için çeşitli borç verenlerle seçeneklerinizi keşfedin. (Daha fazla bilgi için bkz: HELOC Sabit Hız Seçeneği Nasıl Çalışır .)