Herkes, yatırım getirisinin (ROI) önemini bilir; portföyünün performansını anlamaya yönelik popüler, çok yönlü bir araçtır. Bir kiralık mülkünüz varsa, ROI'yi nasıl hesaplayacağınızı bilmek önemlidir; böylece yatırımın etkinliğini belirleyebilirsiniz.

Ne yazık ki, ROI hesaplamaları kolaylıkla manipüle edilebilir çünkü hesaplama yapılırken bazı değişkenler dahil edilebilir veya hariç tutulabilir; anlamlı bir YG bulma özellikle yatırımcılar nakit ödeme yapma ya da mülk üzerinde ipotek. Burada, konut kiralama mülkünde YG hesaplanırken kullanılan iki temel örneğe bir göz atalım.

Hızlı tazeleme

Yatırım getirisi, bir yatırımın performansını tahmin etmek ve değerlendirmek ya da bir takım çok sayıda yatırımın performansını karşılaştırmak için kullanılan bir önlemdir. Yatırım Getirisini hesaplamak için bir yatırımın net kârı, yatırım yapılan para miktarına bölünür ve sonuçlar yüzde veya oran olarak ifade edilir.

Örneğin, ABC hisse senetlerini 1.000 TL karşılığında satın alırsanız ve iki yıl sonra $ 1, 600 için satarsanız, net kâr 600 $ olur ($ 1, 600 - $ 1, 000). Hisse senedi üzerindeki ROI% 60 olacaktır ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0.60). (Daha fazla bilgi için bkz. Yatırım Getirisi Üzerine FYI: Yatırım Getirisini Hesaplama Kılavuzu .

Nakit İşlemleri

Eğer bir gayrimenkulü doğrudan satın alırsanız, yatırım getirisini hesaplamak oldukça kolaydır. 100 bin dolarlık bir kiralık emlak için nakit ödediğinizi varsayın. Ayrıca kapanış masraflarında 1 dolar, artı 9000 dolara yeniden yapılanma için toplam yatırımınızı 110, 000 dolara yaparsınız.

Bir yıl ileri sarın. Her ay kirada 800 dolar topladınız, bu nedenle yıl için 9, 600 dolar kazandınız. En gerçekçi Yatırım Getirisi için emlak vergileri ve sigortayı (kaçınılamayacağınız iki masraf) karşılamak için bu nakit akışından ayda 167 dolar (yıllık 2 ABD doları, 004) düşeriz. Bu, yıllık 7 dolar, 596 dolarlık geri ödeme imkanı sunar.

Mülkiyet ROI'sını hesaplamak için yıllık dönüşü (7 $, 596 $), başlangıçta yaptığınız toplam yatırımı ($ 110, 000) bölün. 7, 598 ÷ 110, 000 = 0,069 veya% 6,9. Yatırım Getiriniz% 6,9'dur.

Finanse İşlemler

Finanse edilen işlemlerde ROI hesaplamak biraz daha karmaşıktır. Yukarıdaki gibi 100.000 $ 'lık mülk satın alırsınız, ancak nakit ödeme yerine,% 20 peşinat ödemesi yaparak bir ipotek çıkarırsınız. Peşinat için maliyetiniz 20.000 dolardır (100.000 $ satış fiyatı x% 20); Kapanış masrafları için 2, 500 (ipotek yüzünden daha yüksektir) ve yeniden yapılanma için 9, 000 dolar. Cep dışı giderlerinizin toplamı 31 TL, 500 TL (20 TL, 000 TL + 2 TL, 500 + 9 TL, 000 TL) 'dır.

Artı, ipotek ile ilgili devam eden masraflar var. Sabit 4% faiz oranı ile 30 yıllık bir kredi çıkardığını varsayalım.Ödünç alınan $ 80, 000 ($ 100, 000 satış fiyatı eksi 20.000 ABD Doları peşinat) üzerinden aylık anapara ve faiz ödemeleri 381 $ olurdu. 93. Vergilerinizi ve sigortalarınızı karşılamak için ayda aynı 167 dolar ekleyeceğiz ve toplam aylık ödemenizi 548 dolar yapacağız. 93. Not: Bir ipotek toplamı maliyetini hesaplamak için harika bir araç aşağıdaki gibi bir ipotek hesap makinesidir.

Şimdi kirayı dikkate alıyoruz. Kiracınızın her ay 800 dolar ödeyeceğini varsayarsak, 251 dolarlık bir nakit akışı elde edersiniz. 07 aylık (800 dolar kira - 548 dolar 93 ipotek ödemesi). Yine, bir yıl ileri sarın. 251 doların üzerine çıktı. 07 by 12 net yıllık gelirinizi belirler veya 251 dolar geri verirsiniz. 07 x 12 = 3 $, 012. 84.

Sonra, YG'yi belirlemek için yıllık nakit akışını orjinal cepten masraflarınıza (peşinat, kapanış masrafları ve yeniden modelleme) bölün. $ 3, 012. 84 ÷ 31 $, 500 = 0.95 Yani ROI'nız% 9.5.

Bazı yatırımcılar, denklemin özünü ekler (öz sermayenin, harcayabileceğiniz nakit parayla olmadığından, maddi satışı gerçek anlamda erişmek için satması gerekir). Öz sermaye miktarını elde etmek için, ipotek ödemelerinin ne kadarının mürettebatın ödemesine (özkaynakları oluşturduğu) doğru gittiğini bulmak için ipotek itfa planınızı gözden geçirin. Bu, nakit akışı rakamına eklenebilecek eşitliktir. Örneğimizde, kredideki itfa puanı ilk 12 ay boyunca 1 $, 408,84'lük anapara tutarının ödenmiş olduğunu göstermektedir. Böylece, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012.8 84 yıllık gelir + 1, 408. 84 öz sermaye) ÷ 31, 500 = 0. 14. Sonuç:% 14 ROI.

The Bottom Line

Elbette, yukarıdaki örnekler oldukça basittir. Bir kiralık mülkün üretebileceği, örneğin hesaplamalara dahil edilmesi gereken tamir / bakım masrafları gibi ilave masrafları içermezler ve böylece gerçek ROI'yi etkilerler. (Daha fazla bilgi için Bir Gayrimenkul Yatırım Mülküne Nasıl Değer Verebilirsiniz ).

Yine de, yatırım getirisinin, nakit ödemek veya mülk satın alımını finanse etme durumunuza bağlı olarak değişiklik göstermek için çalışıyorlar. Genel bir kural olarak, bir emlak anlaşmasına koyduğunuz nakit miktarı ne kadar az olur ve mortgage miktarı arttıkça, ROI o kadar yüksek olur. Tersine, bir anlaşmaya ne kadar çok nakit koyarsanız ve borç vermezseniz, ROI o kadar az olur (fakat net geliriniz o kadar yüksektir).

Yatırım Getirinizi hesaplamak için kullandığınız girdileri ne olursa olsun, doğru karşılaştırmaları sağlamak için tüm yatırımlarda aynı yaklaşımı kullanmak önemlidir. Örneğin, bir malı değerlendirirken eşitlik dahil ederseniz, diğer mülklerinizde YG'yi hesaplarken buna eklemelisiniz. Mülkünüz varsa, bunları doğru bir karşılaştırma elde etmek için eklemelisiniz.