Yatırımla ilgili mülkten elde edilen gelir tarihsel olarak yüksek ve gayrimenkul kiralanmasından elde edilen geliri artırdı. Ancak emlak kira yatırımları yapmadan önce, gayrimenkul kira değerini nasıl değerlendirirsiniz?

Burada, üst düzeyde kiralama mülkiyetini değerlendirecek bazı yolları tanıtacağız. (İlgili okumalar için bkz. Gayrimenkul Yatırımında Basit Yollar. TUTORIAL:

Emlak Yatırımlarını Keşfetme

Satış Karşılaştırma Yaklaşımı

Satış karşılaştırma yaklaşımı (SCA) konut gayrimenkul değerlemesi açısından en tanınmış formlardan biridir. Bu yaklaşım, belirli bir süre içinde satılan veya kiralanmış benzer evlerin karşılaştırmasıdır. Çoğu yatırımcı potansiyel olarak ortaya çıkmakta olan eğilimleri toplamak için önemli bir zaman aralığında bir SCA görmek isteyecektir.

SCA, göreceli fiyat değeri atamak için niteliklere dayanır. Metrekare başına fiyat, tüm yatırımcıların

değerinin nerede olması gerektiğini belirlemek için kullanabilecekleri yaygın ve anlaşılması kolay bir metriktir.

2.000 metrekare kasaba evinde $ 1 / square foot için kiralama yapıyorsa, yatırımcılar makul bir şekilde bölgedeki benzer kiralamalara dayalı benzer bir kira geliri bekleyebilir. SCA'nın biraz genel olduğunu unutmayın; Yani, her evin her zaman niceliksel olabilecek bir tekliği vardır. Alıcılar ve satıcıların farklı zevkleri ve farklılıkları var. SCA, gayrimenkul için mükemmel bir öngördürücü ya da değerleme aracı değil, bir temel ya da makul fikir anlamına gelmektedir.

Yatırımcıların karşılaştırmalı bir piyasa analizi talep ederken de sertifikalı bir değerleme uzmanı veya emlakçı kullanmak önemlidir. Bu, 2007 gayrimenkul krizi sırasında yaygınlaşan hileli değerlendirme riskini hafifletir.

Sermaye Varlıkları Fiyatlama Modeli

Sermaye varlık fiyatlandırma modeli (CAPM), gayrimenkul için daha kapsamlı bir değerleme aracıdır. CAPM, gayrimenkul yatırımları için geçerli olduğu üzere, risk ve fırsat maliyeti kavramlarını ortaya koymaktadır. Bu model, kira gelirinden elde edilen potansiyel yatırım getirisini (ROI) inceler ve ABD Hazine tahvilleri veya gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) gibi alternatif gayrimenkul yatırımlarının biçimleri gibi risk taşımayan diğer yatırımlarla karşılaştırır. Özet olarak, risksiz veya garantili bir yatırıma dönüş beklenen

, kira gelirinden elde edilecek potansiyel yatırım getirisini aşarsa, basitçe kiralık emlak riskini göze alamaz. Riskle ilgili olarak CAPM, gerçek mülk kiralamak için doğasında olan riskleri göz önünde bulundurur.

Örneğin, tüm kiralık özellikler aynı değildir. Mülkün yeri ve yaşı önemli hususlardır. Eski mülkü kiralamak, ev sahiplerinin muhtemelen daha yüksek bakım masrafları yaşayacakları anlamına gelecektir.Yüksek suç alanlarında kiralık bir mülk, muhtemelen kapılı bir topluluktaki bir kiralamadan daha fazla güvenlik önlemi gerektirir.

Bu model, yatırımınızı düşünmeden veya bir kira fiyatlandırma yapısı oluştururken bu "risk" lerin faktoringini önermektedir. (CAPM, paranızı riske atmak için hangi haklara sahip olduğunuzu belirlemenize yardımcı olur Daha fazla bilgi için Sermaye Varlıkları Fiyatlama Modeli: Genel Bakış )

Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, potansiyel yatırım geliri ilk yatırıma nazaran ne olur. Gelir yaklaşımı, ticari gayrimenkul yatırımlarında sıklıkla kullanılır. Gelir yaklaşımı, bir yatırımın yıllık kapitalizasyon oranını belirlemeye dayanır. Bu oran, brüt kira çarpanından mülkün mevcut değere bölünmesiyle elde edilen yıllık gelirdir. Bir ofis binası 120.000 dolara mal olur ve kiralardan beklenen aylık gelir $ 1, 200 ise, beklenen yıllık sermaye oranı: (1200 $ + 12 ay) / 120.000 $ =% 12

Bu birkaç varsayıma sahip çok basitleştirilmiş bir modeldir. Muhtemelen ipotek üzerinde faiz masrafları da vardır. Ayrıca, gelecekteki kira gelirleri şu andan beş yıl sonra bugünkü değerlerden daha az veya daha değerli olabilir.

Birçok yatırımcı paranın net bugünkü değerini biliyor. Gayrimenkule uygulanan bu kavram, iskonto edilmiş nakit akışı olarak da bilinir. Gelecekte alınan dolar, enflasyonist ve deflasyonist riske maruz kalacak ve bunun hesabına indirgenmiş olarak sunulmuştur. (İlgili okumalar için, bkz.

Faiz Oranları, Mülk Değerlerini Nasıl Etkiler?

)

Maliyet Yaklaşımı

Gayrimenkul değerini değerlendirecek maliyet yaklaşımı, mülkün makul bir şekilde kullanılabileceği değerindedir. Arazi değerini ve herhangi bir iyileştirmenin amortismana tabi tuttuğu değeri toplanarak tahmin edilmektedir. Bu okuldan değer biçenler, emlak maliyeti yaklaşımını özetlemek için çoğu kez "en yüksek ve en iyi" kullanımı desteklemektedir. Boş araziyi değerlendirebilmek için sıklıkla kullanılır. Örneğin, apartman dairelerine dönüştürmek için çorak bir bölgede üç dönümlük arazi satın almak isteyen bir daire geliştiricisi iseniz, o arazinin değeri bu arazinin en iyi şekilde kullanılmasına dayanacaktır. Arazi petrol alanları ile çevriliyse ve en yakın kişi 20 kilometre uzakta yaşıyorsa, bu mülkün en iyi kullanımı ve dolayısıyla en yüksek değeri dairelere dönüşmemekle birlikte, daha fazla petrol bulmak için sondaj haklarını da genişletiyor olabilir.

Diğer en iyi kullanım argümanı mülkiyet imarıyla ilgilidir. Potansiyel mülk "konut" olarak imar edilmezse, geliştiricinin yeniden ayrılmak için önemli maliyetler doğuracağı için değeri azaltılır. Yeni yapılarda kullanıldığında daha güvenilir, eski özelliklerde ise daha az güvenilir olduğu düşünülmektedir. Genellikle, özel kullanım özelliklerine bakıldığında tek güvenilir yaklaşımdır.

Bottom Line

Gayrimenkul yatırımları hayal gücünün herhangi bir esnasında vogue dışı değildir (ilgili okumalar için, bkz.

Konut Fiyat V. Faiz Oranı: Daha Önemli Bir Şey

)Ancak son çarpışmadan bu yana konut piyasası çarpıcı bir şekilde değişti. Para yardımı ile finanse edilmemiş evlerin çevrilmesi, geçmişin bir eseri ve muhtemelen sonsuza kadar gitti. Ancak yatırımcılar gerçek mülkleri değerlendireceğini biliyorsa gayrimenkul kiralama karlı bir çaba olabilir. En ciddi yatırımcılar, bir kiralık karar vermeden önce bu değerleme yöntemlerinin tümüne bakacaklardır. Bu tanıtım değerleme kavramlarının öğrenilmesi, gayrimenkul yatırım oyununa geri dönmek için doğru yönde atılmış bir adım olmalı. Ardından, size uygun bir gelir miktarı sağlayacak bir mülk bulduktan sonra, bir ipotek hesap makinesini kullanarak yeni mülkünüz için uygun bir faiz oranı bulun. Bu aracı kullanarak, olası bir kiralık mülkü değerlendirirken üzerinde çalışmanız gereken daha somut rakamlar da verecektir.

(Daha fazla bilgi için,

Bir Flopu Flipping Ettiren 5 Hatalar

)