Ağustos 2015'te ABD'de satılan yeni bir evin ortalama satış fiyatı 353 ABD doları; Mevcut evler için ortalama 271 $, 600 dolardı. Yeni ya da mevcut bir ev satın alsanız da, büyük olasılıkla yapacağınız en büyük tek yatırım olabilir - muhtemelen bunun gerçekleşmesi için bir ipotek almanız gerekir.

Bazı şehirlerde elbette satış fiyatları bundan daha yüksek. Örneğin, San Francisco'daki medyan satış fiyatı genelde ortalamanın altında olan bu yaz, gayrimenkul siteleri Zillow ve Paragon Real Estate Group'a göre bir milyondan fazla oldu. Diğer ABD şehirleri metro alanlarının pahalı semtlerindeki birçok evler şu anda bu yedi rakam aralığında.

Birçok ipotek türü, ne kadar ödünç alabileceğinizi kısıtlayan kurallara sahip olduğundan, ihtiyacınız olan ipotek büyüklüğü, sahip olduğunuz seçimleri etkileyecektir. Artan konut fiyatları, daha fazla alıcıyı geleneksel "uygun" ipoteklerden (aşağıya bakınız) ve daha yüksek faiz oranları ve diğer gerekliliklerle gelebilecek jumbo ipotek türünden uzaklaştı. Büyük bir para ipotek piyasasında iseniz, bazı seçenekleri burada.

Uyumlu İpotekleri

Federal Konut Finansmanı Kurumu her yıl, 2008 yılı Konut ve Ekonomik İyileştirme Yasası uyarınca kurulan maksimum uygun kredi limitlerini, Federal Ulusal İpoteği tarafından desteklenen ipotek için belirlemektedir Birlik (Fannie Mae) ve Federal Konut Kredisi İpoteği Şirketi (Freddie Mac). ABD genelinde uygun kredilerin tek aileli evleri için 417.000 ABD Doları tutarında kısıtlaması vardır. Alaska, Hawaii ve ABD Virgin Adaları gibi belirli yüksek maliyetli konut piyasalarında sınırlar 721 $ 'dan 050'ye kadar yüksek olabilir, ancak çoğu yüksek fiyatlı alanın kredi limiti 625 $, 500.

İpotekiniz bu limitlerin altında ise, uygun bir ipotek hakkına sahip olabilirsiniz. Bu krediler, Federal Konut İdaresi (FHA), Gaziler İdaresi (VA), Fannie Mae ve Freddie Mac gibi hükümet ve yarı resmi kuruluşlar tarafından desteklenmektedir. Kredi boyutuna ek olarak, uyumlu gayrimenkul ipotekleri, kredi puanı ve geçmişi, borç / gelir oranı ve borç-değer oranı arasında bir faktör olan diğer yönergeleri karşılamalıdır. Uyumlu kredilerin çoğu uygun olmayan kredilere göre daha iyi faiz oranlarına sahiptir, çünkü pek çok kredi kuruluşu bunları daha az riskli yatırımlar olarak görürler ve ikincil ipotek piyasasında kolayca satın alınabilir ve satılabilirler.

Jumbo İpotekleri

Uygun kredi limitlerini aşan krediler uygun olmayan veya jumbo ipotek olarak sınıflandırılır. Bu krediler uyumlu kredi sınırlamaları dışında olduğundan, Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından desteklenmiyorlar. Sonuç olarak, borç verenler bu kredileri üstlenmek için daha fazla risk üstlenmekteler ve daha sıkı kredi gereksinimleri olabilir.Borç verenlerin kendilerini daha az güvende oldukları için ipotek ikincil piyasada satabilecekleri için daha yüksek bir faiz oranı tahakkuk ederek finansal risklerini dengeleyebilirler.

Birkaç yıl önce, borç verenler% 30 veya daha fazla peşinat ödemeyi isterdi; Bununla birlikte, peşinatın ipotek değerine oranı oldukça düşüktür. Bazı büyük borç verenler% 10 veya% 15 gibi az bir oranda jumbo ipotek teklif ettiler. Daha fazla bilgi için bkz. Jumbo İpoteklere Hızlı Giriş Rehberi ve Jumbo ile Konvansiyonel İpotekler: Nasıl Değiştikleri.

FHA Jumbo Kredileri

FHA, FHA tarafından onaylanan borç verenler tarafından yapılan kredilere ipotek sigortası sağlar (FHA aslında krediyi vermez). FHA borç verme limitleri konut türüne ve mülkün bulunduğu eyalet ve ilçeye göre değişir. ABD'nin birçok bölgesinde, tekli evlerde kredi limiti 271 $, 050; Ancak, bazı yüksek maliyetli piyasalarda, FHA kredileri 721, 050'ye kadar çıkabilir.

FHA kredileri, daha düşük peşinat ve / veya daha düşük bir kredi puanı olması durumunda iyi bir seçenek olabilir. Peşinat ödemeleri ev satın alma fiyatının% 3'ü kadar düşük olabilir - ancak% 20'den daha azı koyarsanız ipotek sigortası için ödemeniz gerekecektir (sigortayı bir kez kredi değerinden alabilirsin oran% 80'in altına düşer).

Süper Jumbo Kredileri

Süper Jumbos genellikle 2 milyon dolardan 20 milyon dolara kadar olan konut kredilerine uygulanır - ve yukarı. Borç verenler süper riskli krediler olarak süper jumbos'u izlemek istiyor gibi görünse de, pek çok borç veren onları iyi fırsatlar olarak görüyor. Kuzey Amerika için Citi Özel Bankası'ndaki yatırım finansmanının başında bulunan Mike McPartland'a göre süper jumbo borçlular sıklıkla bankalarla ilişkiler kurdular - çoğunlukla özel banka bölümü, bir dizi servet yönetimi hizmeti sunuyor. McPartland, "Müşteriyi şansla tanıyoruz," diyor. "Müşteriye ne kadar rahat ilerlediğimizi biliyoruz. "

Borç verenin güvenini artıran bir şey borçların en yüksek olduğu borçların ödünç vermek için seçmesidir - olması gerekmez. Faiz oranları nispeten düşük olduğu için, borç alanlar, büyüyen bir varlığın satışından elde edilen vergilerden kaçınırken, yatırım yaptıklarında daha yüksek verimin tadını çıkarabileceklerini düşünüyorlar. Faiz oranları yükselirse, ödemek veya krediyi ödemek için para hareket edebilir veya farklı bir kredi yapısına geçebilirler.

Birçok kredi vereni büyük peşinat ödemeyi gerektirir, çünkü pahalı, lüks evler bazen satın alma fiyatından düşük bir değer alırlar. Bazı borç verenler borçlulara nakit yerine yatırım portföyünün bir bölümünü rehin verirler: Borçlu ipotek ödemelerini varsayılan olarak yaparsa, borç veren varlıkları satabilir.

Sonuç

Jumbo ipotek hacmi, 2015 yılının ikinci çeyreğinde, ilk çeyrekte% 33'lük bir artışla 93 milyar dolara çıktığını bildiren Inside Mortgage Finance, Hükümet destekli uygun jumbo krediler de büyüme gösterdi: Toplam hacim yaklaşık 34 $ idi. İlk ve ikinci çeyrek arasında 2 milyar - bir yıl önceki hacminin iki katından daha fazla.

İpotek değerinin 1 milyondan fazla olması durumunda, mortgage faiziyle ilgili tüm vergi indirimini alamayacağınızı belirtmek önemlidir. IRS, 1 milyon dolarlık bir kredi limiti koyuyor; Bu tutarın üzerindeki krediler bu vergi indirimini muaf tutarlar. Bu, ipotekinizin ilk 1 milyon doları üzerindeki faizi yalnızca düşürebileceğiniz anlamına gelir. 1 dolar için bir jumbo ipotek çıkarırsan. İlk yıl boyunca 67.000 $ tahakkuk eden 5 milyon, ipotek ilk 1 milyon dolarlık ilgi, kabaca 44.000 $ bir kesim almak mümkün olacaktı.